[오피니언뉴스=안은정 기자] 정부의 ‘2.4주택공급대책’ 발표 이후 논란이 아직까지 가라앉지 않고 있다. 특히 대책 발표일 이후 매입한 빌라가 공공재개발 사업에 선정될 경우 현금청산 대상이 되는 방안을 두고 부동산 커뮤니티를 비롯해 온라인에서 현금청산 여부를 묻는 글이 쇄도하고 있다.

여기에 공공 정비사업 대상지가 발표되지 않았는데도 4일을 기점으로 현금청산을 감행하는 것은 과도한 재산권 침해이자 위헌의 소지가 있다는 주장이 나오고 있다. 변창흠 국토부 장관이 지난 13일 한 방송을 통해 논란을 일축하려 했지만 전문가들은 법적 해결로 일관하기보다 ‘합의’에 방점을 둬야 한다고 목소리를 냈다.

“애매한 현금청산 시행 기준일...잠이 안 옵니다” 

국토교통부는 지난 4일 주택공급확대 정책을 발표하면서 투기 수요를 억제한다는 명분으로 대책 발표일 이후 매수한 빌라가 공공 정비사업 대상지에 포함되면 우선공급권을 부여하지 않고 현금청산을 원칙으로 하겠다고 밝혔다.

하지만 현금청산 기준이 모호해 아직까지 혼선이 빚어지고 있다. 각종 부동산 커뮤니티 사이트에서는 “현금청산 시행일이 애매하다”고 문제 제기를 하고 나섰다. 적용 시점과 기준이 명확하지 않아 현금청산 대상자 여부를 묻는 글도 끊이지 않고 있다.

국토부 관계자는 “현금청산 시점은 계약일 기준 이달 4일부터 적용된다”고 못 박았다. 즉 빌라 매입 계약일이 올해 2월4일이라면 현금청산 대상에 포함된다는 의미이다.

대책 발표 전에 가계약을 맺고 지난 4일 이후 실질적인 계약을 체결했을 경우 법적으로 계약 체결을 증빙할 수 있으면 현금청산 의무에서 벗어나게 된다. 아울러, 국토부에 따르면 대책 발표 전 계약을 맺으면 등기일은 4일이 지났어도 무방하다.

재산권 침해 "맞다" VS "아니다" 팽팽 

현금청산 공포가 조성되고 있는 가운데 공공 정비사업 대상지가 아직 확정되지 않은 상황에서 일방적으로 현금청산을 받게 하는 것은 개인의 재산권 침해라는 주장도 나왔다.

토지소유주에게 현금청산을 비롯해 여러 선택권이 주어지는 기존 재개발사업과 달리 재산권을 처분할 권리를 선택할 수 없고 임의적인 날짜에 따라 일괄적으로 현금청산되기 때문에 문제가 된다는 것이다.

재산권 침해 논란에 대해 변창흠 국토부 장관은 13일 한 언론에 출연해 “공공재개발 등 정비사업은 주민이 먼저 사업을 제안한 뒤 예비지구로 지정하고, 주민 3분의2 이상의 동의를 얻어 진행하는 사업”이라며 “(정책 발표 후 매입한) 소유자에게 현금 보상하는 것은 법적으로 정당한 조치”라고 선을 그었다.

또 국토부는 설명자료를 통해 “현행 보상법령 체계상 기존 소유자의 재산에 대한 보상은 현금보상이 원칙이며, 법정절차에 따라 감정평가 후 실시하는 보상은 헌법상 정당보상에 해당한다”고 밝힌 바 있다.

문제는 감정가액과 시세는 근본적으로 다르기 때문에 현금청산자가 만족할 만한 보상금을 받은 사례가 적다는 점이다.

김예림 법무법인 정향 변호사는 “감정가액에는 개발이익이 반영되지 않고 사업시행인가고시일과 가까운 거래가격을 기준으로 하다 보니 재개발사업 완수 시점으로부터 최대 10년 전 가격이 감정가액으로 산정될 수 있다”며 “통상적으로 현금청산 감정가액은 시세의 50~60% 정도된다”고 말했다.

김 변호사에 따르면 개인의 재산권보다 공공성을 더 우선시할 때 위헌 여부를 따지는데 정비사업으로 지정된 지역에서 4일 이후 빌라를 매수한 자를 무조건 투기 수요로 간주하면 선의의 피해자가 발생할 수 있기 때문에 위헌 요소가 발생한다.

현금청산을 둘러싸고 여러 쟁점이 첨예하게 갈려 정부가 법에 의존하기보다 합의를 이루는 방안을 적극적으로 모색해야 한다는 목소리도 커지고 있다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “재산권 침해를 두고 입장 차이가 존재하는데 어느 한 측이 틀렸다고 말할 수 없다”며 “현금청산을 받는 사람은 시세에 따라 받고 싶어하지만 보상은 개발 이후 가격 상승분을 감안해서 평가액을 산정하는 게 아니다 보니 괴리가 생기고 있다”고 말했다.

이어 “입장차를 좁히기 위해서는 정부가 토지소유주를 어떻게 설득할지가 관건이고 이럴수록 무조건 법으로 해결하기보다 당사자간 합의를 도출하는 방법을 찾는 것이 가장 빠르다”고 조언했다.

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