[오피니언뉴스=손희문 기자] 정부가 4일 공공 재건축을 활성화하는 내용 등을 핵심으로 한 수도권 주택 13만 2000가구의 공급방안을 내놓았다. 공공 재건축 제도도입을 통한 용적률 상향과 신규 택지 발굴 등에 방점을 두고 시장에 '확실한 공급 신호'를 주겠다는 의지를 강하게 피력한 것이다.

다만 이를 두고 시장에서는 '실제 확보될 수 있는 물량일지', '공공부문만 너무 강화한 것 아닌지'에 대한 우려가 나오는 등 기대와 실망이 교차하는 모습도 나타나고 있다. 이 가운데 정부의 공급의지가 시장에 어떤 효과를 불러일으킬 지 관심이 모이고 있다.

◆ 수도권 재개발·재건축 용적률 상향 - 7만호

대책 내용 중 가장 눈길을 끄는 것은 공공이 사업에 참여하는 '공공재건축'에 대한 대폭적인 용적률·층수 규제 완화다.

이번 공급책에서 핵심으로 꼽히는 동시에 가장 많은 공급비율을 차지하는 부분이기도 하다. 정부는 이를 통해 5년간 총 5만 가구를 공급한다는 계획이다. 추가적으로 공공재개발을 활성화 해 서울권역에 총 7만 가구를 추가 공급하겠다는 구상을 밝혔다.

공공 재건축은 한국주택토지공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 참여해 사업을 함께 이끌어가는 새로운 형식의 재건축으로, 이를 위해선 주택소유자 3분의 2의 동의가 필요하다.

서울 강남권 등 핵심지역 재건축 단지에 대해 용적률과 층수제한 등 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 가구수보다 2배 이상 공급하는 것을 목표로 한다. 다만 증가한 용적률의 최소 50% 최대 70%는 기부채납으로 환수한다. 

주택 기부채납은 조합이 땅을 기부채납하고 그곳에 건물을 지어 공공에 표준 건축비를 받고서 넘기는 방식으로, 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택의 절반 이상은 장기 공공임대로 공급하고 나머지는 무주택, 신혼부부 및 청년 등을 위한 공공분양으로 활용한다.

정부는 용적률을 최소 300%에서 최대 500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용한다고 밝혔다.

예컨대 용적률이 200%이면서 조합원 분양과 일반분양 가구수가 400가구인 재건축 단지가 용적률을 500%까지 상향하게 되면 늘어나는 가구수는 600가구다. 이때 증가한 용적률의 300%를 기부채납으로 환수하면 600가구 중 300가구는 기부채납 받아 공공임대 또는 공공분양이 되고 나머지 300가구는 일반분양분으로 배분된다.

주거공간을 최대로 확보하기 위해 현행 90%인 준주거지역의 주거비율도 상한을 없애고 가구당 2㎡인 공원설치 의무 규정도 완화한다.

또한 정부는 재건축 규제 완화로 시장이 과열되는 것을 막기 위해 시장이 과열되는 조짐을 보이는 재건축 단지나 인근 단지에 대해선 토지거래허가구역을 지정하는 방안을 적극 검토하기로 했다.

정부는 뉴타운 해제 지역에 대해서도 공공 재개발 사업을 적극 추진키로 했다. 이를 통해 2만가구 이상 공급한다는 목표를 세웠다. 과거 뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연 등으로 해제된 정비구역은 서울에서만 176곳에 달한다. 

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "공공 재건축에 있어 압구정 현대아파트 같은 강남 중대형 위주 단지들은 상대적으로 선호도가 떨어질 수 있다"며 "대형 단지들은 사업의 독자성이 있기 때문이고, 중소형 평형 위주 재건축 단지들은 현실화 가능성이 커질 수 있다"고 전망했다.

이어 그는 "정비사업 공공성 강화가 총 공급대책의 절반 이상을 차지하는 만큼, 이 부분을 어떻게 중점적으로 활성화할 것인지가 이번 공급책의 관건"이라고 밝혔다.

부동산 컨설팅업계 한 전문가는 "이번 공급책에서 민간과 공공의 균형이 맞지 않는 것은 아쉬운 부분"이라며 "당정이 공공 재건축 외 일반 재건축에도 재건축 완화를 적용하는 방안을 끝까지 고심했던 것으로 알고있는데, 결국 (일반 재건축) 내용이 빠져 그에 대해 시장은 아쉬움을 나타내고 있다"고 말했다.

이어 그는 "관건은 재건축 조합의 적극 참여"라며 "사업성에 대해서 향후 조합의 이견이 분분해 결과를 예상하기는 어려워 질 것"이라고 덧붙였다.

경실련 부동산건설개혁본부 관계자는 "공급 확대책은 지금 시스템 하에서는 여전히 다주택자 투기 수단으로 전락할 것"이라며 "재건축 자체가 워낙에 비리 등의 문제가 많아서 공공이 참여해서 투명성을 제고하는 부분은 긍정적으로 보고있으나, 결국에 조합에서 회의를 통해서 사업을 결정하는 부분이 관건일 것"이라고 밝혔다.

또한 그는 "현재 인허가 물량 27만호 중 20%에 해당하는 5만호를 대상으로 규제를 완화해 공급을 하겠다는 것인데, 5만호의 공급 현실화 가능성도 예상치에 불과하다"며 "뿐만아니라 지난 2014년 박근혜 정부때 이른바 '재건축 특혜법'으로 불린 부동산 3법 등의 통과로 개발이익환수제도 무력화되는 등 현재의 불공정한 시스템을 우선적으로 바로잡는 것이 먼저"라고 말했다.

김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장은 "오늘 발표된 공급대책으로는 서울 수도권에서 신규 아파트를 지어서는 집값이 낮아질 가능성이 거의 없고 오히려 더 오를 가능성만 더 크다"며 "공급을 하되, 새로 공급되는 아파트가 헌 아파트 값의 50% 가격에 계속 공급이 꾸준히 된다면 헌 아파트 값이 자연스럽게 떨어질 것"이라고 말했다.

◆ 군부지·이전기관 부지 등 신규택지 검토 - 3.3만호

정부는 군 시설 등 공공기관 유휴부지 등을 활용한 신규 택지 공급 방안도 발표했다. 이를 통해 총 3만 3000가구 가량을 확보한다는 계획이다.

주요 지역으로는 도심 내 군부지인 ▲서울 노원구 태릉CC 골프장 ▲용산 캠프킴을 비롯해 ▲정부 과천청사 일대 ▲서울지방조달청 ▲국립외교원 유휴부지 ▲서울 마포 서부면허시험장 ▲수도권 일대의 노후 우체국 복합개발 ▲공공기관 유휴부지 등(17곳) 등이다.

박 부동산수석전문위원은 "이번에 지정된 신규택지들 중 태릉CC와 과천정부청사 같은 수요자들에게 충분히 매력적일 수 있는 소위 '알짜 단지'들이 많다"며 "시장에서 관심을 끌어 상당부분의 수요 분산효과를 꾀할 수 있을 것"이라고 말했다. 

◆ 3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화 - 2.4만호

정부는 기존에 조성한 3기 신도시와 수도권 30만호 공급 방안에 포함된 택지(서울의료원·용산정비창)에서도 용적률을 끌어올려 총 2만 4000가구의 주택 공급을 추가로 확대하는 방안을 발표했다.

이 가운데 가장 큰 부분을 차지하는 것은 3기 신도시 용적률 상향으로, ▲대규모 공공주택지구 ▲중·소규모 공공주택지구 ▲택지개발지구 ▲공공지원 민간임대주택 공급촉진지구 등을 통해 총 2만 가구를 추가 확보한다는 계획이다.

나머지 4000가구는 용도 상향 등을 통해 복합 개발 예정 부지의 주거 기능을 강화한다. 서울 용산 정비창 부지는 기존 8000가구에서 1만 가구로, 서울의료원 부지는 800여 가구에서 3000 가구로 탈바꿈할 예정이다.

◆ 기존 규제완화 통해 도심공급 확대 - 0.5만호+α

또 정부는 노후 영구임대단지의 재건축을 통해 3000 가구를 추가 확보하여 다양한 계층이 어울리는 단지를 조성한다. 아울러 이제까지 공공사업자(LH·SH)만이 가능했던 공실 오피스와 상가 매입후 주거용도로 전환·공급하는 제도를 민간사업자에게도 2000 가구를 목표로 허용한다.

이외 서울 준공업지역(경공업 지역이나 주거·상업도 입지 가능) 순환정비사업지도 연내 3~4곳으로 확대 정비하는 등 다양한 규제완화를 통해 민간 공급능력을 추가로 확충해 나가겠다고 밝혔다.

◆ 내년·내후년, 기존 공공분양 물량 ‘사전청약 확대’

이밖에도 정부는 신규공급 추진과는 별도로 기존 공공분양물량 중 6만 가구는 내년과 내후년으로 앞당겨 사전청약토록 하겠다고 밝혔다.

홍남기 부총리는 이날 오전 발표에서 “실수요자들의 예측가능성을 높이고 청약대기·매매수요 완화를 위해 기존에 계획된 3기 신도시 등 공공분양물량 중 사전청약 물량을 당초 9000 가구에서 6만 가구로 대폭 확대하고 2021년 3만 가구, 2022년 3만 가구가 조기에 주인을 찾도록 하겠다”고 밝혔다.

이에 함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 공급책으로 단기적 집값 안정 효과보다는 중장기적 효과를 기대할 수 있을 것"이라며 "무주택 실수요자들은 지난 6·17과 7·10대책으로 대출문턱과 세금부담이 높아졌으므로, 특히 청약 고가점자와 청약통장 장기가입자 또는 생애최초특공, 신혼특공 등 청약시장의 당첨기회가 확대된 수요자들 중심으로 내 집 마련을 기대할 수요가 늘어날 것"이라고 예상했다.

부동산 투자업계 고위관계자는 "이번 공급책은 전반적으로 나올 것이 나왔다는 분위기로 13만호가 공급됐다고 해서 특별히 놀랄 것은 없다"며 "사전청약으로 내 집 마련에 목말라하는 3040계층에게 생애최초 공급 물량 등을 강화해 공급시그널을 준다는 면에서는 긍정적"이라고 말했다.

또한 그는 "다만 3기 신도시  용적률 상향으로 기존에 비해 2만호 가량이 상향됐는데, 용지변경 등을 통해 더욱 많은 물량을 확보했으면 하는 아쉬움은 여전히 남는다"고 말했다.

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