[베이징=박신희 특파원] 중국 부동산 침체에 따라 공실률 상승, 임대료 하락이 중국 오피스 시장의 키워드로 떠오르고 있다.

중국부동산자산관리정보서비스플랫폼(CAIC) 데이터에 따르면 지난해 4분기 상하이와 선전 A급 오피스텔의 공실률은 20% 이상으로 상승했다.

2선 도시도 예외는 아니다. 임대 회복이 더딘 우한의 A급 오피스텔의 경우에는 공실률이 33%까지 상승했다.

시장조사기관 세빌스에 따르면, 지난해 4분기 말 기준, 중국이 수도인 베이징의 A급 오피스 시장 공실률은 20.4%로 13년 만에 최고치를 기록했다.

CAIC 데이터에 따르면 2023년 중국 사무실 거래 면적은 2,280만 평방미터로 전년 대비 11.5% 감소했으며 거래 금액은 3,088억 위안(한화 약 57조 6344억)으로 전년 대비 15.1% 감소했다.

2023년 11월 기준 사무용 부동산 거래 면적은 전년 동기 대비 11.71% 감소하여 22년 같은 기간의 14.88%에 비해 일부분 반등했지만 여전히 감소세를 보였다.

임대 수요 감소, 디지털 전환 등...공실률 상승 가속화

중국 일선 도시의 A급 오피스텔 시장의 공실률 증가와 임대료 하락 요인은 다양하다.

임대료의 관점에서 볼 때 2023년 상하이, 베이징, 선전, 광저우, 우한의 1급 오피스텔 임대료 모두 하락했으며 일선 도시 중 베이징 1급 오피스텔은 7.6%로 가장 많이 하락한 것으로 나타났다.

이처럼 중국 주요 전역에서 나타나는 임대료 하락은 임대 수요의 부족이 대표 원인이다. 부동산투자회사인 DTZ 데이터에 따르면, 지난해 4분기 베이징과 5대 핵심 상권의 순 흡수량은 각각 –2.3만㎡, -4.2㎡로 모두 마이너스를 기록했다. 이는 통계 기간 세입자가 임대를 반환한 면적이 신규 임대한 면적을 넘어선다는 것을 의미한다.

중국 전문가들은 수요 파악 없이 마구잡이로 지어진 건물이 많은 것도 문제지만 중국 시장에서 철수하는 외국 기업들이 많아지면서 오피스텔에 대한 수요가 줄어든 것도 공실률과 임대료 하락에 영향을 미쳤다고 분석한다.

또한 오피스텔의 공실률 상승과 임대료 하락 압력은 신·구 산업의 교체와도 적지 않은 관련이 있다. 

최근 몇 년 동안 중국에서 디지털 전환이 자주 언급되면서 디지털 개념이 점차 다양한 분야로 깊숙이 침투하고 있고 오피스텔 분야에서도 디지털 전환의 심화에 따라 신규 고급 오피스텔에 대한 수요도 증가하고 있다.

이 때문에 현재 시장에 나와 있는 많은 전통적인 비즈니스 빌딩은 노후된 하드웨어 시설, 낮은 관리 효율성, 높은 인건비, 낙후된 서비스 수준 등의 문제로 임대 시장에서 외면 받고 있다.

일반적으로 오피스텔의 공실률은 10~20%가 적당하고, 20% 이상은 경고선을 넘은 것이며 30% 이상은 도시 오피스텔이 크게 과잉이라는 것을 의미한다. 

리쥐안(李娟) 가오리국제 베이징지사 총경리는 “전체 시장의 공실률이 20%대 높은 수준을 유지하는 한 시장의 평균 임대료가 바닥을 찍고 반등할 가능성은 없다”고 말했다.

현재 중국의 일부 중점 도시의 오피스텔 공실률은 이미 20%를 넘어섰고 30%를 넘어선 곳도 늘고 있다. 중국 부동산 관계자들은 임대료 하락은 지금 부터라며 추가 하락 가능성을 전망한다.

중국이 부양책을 발표하며 부동산 붕괴 방어에 나서고 있지만 시장 기대에 못 미치면서 오피스텔을 중심으로 한 중국 부동산 가격 하락세는 당분간 이어질 전망이다.

베이징=박신희 특파원 다른기사 보기