[오피니언뉴스=박준호 기자] 건설사가 줄줄이 문을 닫으면서 부동산PF(프로젝트 파이낸싱) 발 위기가 심화하고 있다.

건설사에 대출·보증해줬던 금융권의 PF연체율은 꾸준히 늘고 있다. 정부는 대출기한을 연장해주고 신규자금을 공급해가며 PF 사업장과 건설사를 연명시키는 중이다.

국토교통부 건설산업지식정보 시스템에 따르면 지난 11월까지 폐업한 종합건설사는 366곳이다. 지난해 11월 214곳 대비 152곳(71.02%) 늘어난 수치다. 폐업 종합건설사 수는 지난 2020년 211곳, 2021년 169곳, 지난해 261곳이었다.

지반조성·상하수도설비·가스난방 등 전문건설사는 지난 2020년 1447곳, 2021년 1567곳, 지난해 1640곳, 올해 11월까지 1729곳이 문을 닫았다.

부동산 경기가 얼어붙으면서 수익을 내지 못하는 건설사가 많아졌다는 의미다. 올해 전국 예상 분양가구는 26만가구였지만 실제 분양된 가구는 18만가구였다. 이달에만 4~5만가구가 신규 분양 물량으로 쏟아질 예정이다.

미분양이 늘면 PF 시행사들은 대출 원리금을 상환하지 못하고 신규 프로젝트도 일으키지 못한다.

금융권의 부동산PF 대출 잔액과 연체율은 동시에 증가하고 있다. 한국은행에 따르면 은행·보험·증권 등의 부동산PF 대출 잔액은 지난 2020년 92조원(연체율 0.55%), 2021년 112조원(0.37%), 지난해 130조원(1.19%), 올해 9월 말 134조원(2.42%)이었다. 단순 계산으로만 5060억원, 4144억원, 1조5470억원, 3조2428억원의 연체액이 급증하고 있다는 의미다.

문제가 되는 건 주로 토지구입 단계인 브릿지론PF에 자금을 빌려주는 비은행 금융기관들이다. 이들은 브릿지론PF를 분양단계인 은행권의 본PF로 올려야 시행사로부터 대출을 회수할 수 있다. 하지만 비은행 연체율은 은행 연체율을 웃돈다.

지난 9월 기준 연체율은 은행 0%, 보험 1.11%, 여신전문 4.44%, 상호금융 4.18%, 저축은행 5.56%, 증권사 13.85%다. 신용평가사인 한국기업평가는 지난 9월 증권사 23개사의 PF손실액을 2조3000억원~4조1000억원으로 예상했다. 정효섭 한기평 책임연구원은 "내년 6월까지 만기가 돌아오는 증권사들의 PF 손실 규모는 1조4000억∼2조8000억원이 될 것"으로 전망했다.

최근 한 달간 증권·보험·캐피탈사와 건설사의 신용등급 전망은 줄줄이 하향 조정됐다.

국내 신용평가사 3곳(NICE신용·한국신용·한국기업평가)은 하이투자증권, 대신에프앤아이, 앰캐피탈의 신용등급 전망을 '긍정적'에서 '안정적'으로 낮췄다. 다올투자증권과 신세계건설은 '안정적'에서 '부정적'으로 내려 앉았다. 올 하반기 분양·착공 감소로 부동산 PF 대출 상환이 늦어지는 등 신용 리스크가 커졌다는 이유다.

정부는 부동산PF가 안정적으로 관리되고 있다며 PF발 위기는 현실화 하지 않을 것이라고 말한다. 일단 돈을 쏟아부어 시행사·건설사가 망하지 않게 끌고가겠다는 뜻이다.

금융당국은 지난 10월 사업성이 떨어지거나 부실한 PF 사업장에 총 2조2000억원의 자금을 공급하겠다고 발표했다. 산은·기은·신보 등 정책금융기관은 PF 사업장과 건설사 안정화를 위해 지난 10월부터 7조2000억원 이상을 공급하고 있다. 5대 금융지주는 연말까지 약 4조원 규모 자금을 기존 PF 사업장의 대출연장·신규자금 등으로 지속 공급할 계획이다.

주택도시보증공사(HUG)는 기존 10조원이었던 PF대출 보증 규모를 지난 10월부터 15조원으로 늘렸다. 시중은행의 중도금대출 실행을 지원하기 위해 중도금대출 책임비율은 90%에서 100%로 높였다. 주택금융공사(HF)는 기존 5조원이었던 PF대출 보증규모를 10조원으로 늘리고 중소 건설사의 P-CBO(채권담보부증권) 매입 한도를 3조원으로 확대했다.

정부는 추후 부동산 경기가 활성화될 때까지는 단기간의 채무불이행 리스크를 억제하겠다는 계획이다. 부동산 경기 부진이 이어지면 지원은 밑빠진 독에 물붓기에 그쳐 금융 부실 확대로 이어질 수도 있다.

전문가들은 정부 지원책이 근본적인 해결 방안이 될지 의문을 품는다.

윤지해 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "지난해 강원도 레고랜드 PF사태 후 정부가 50조원 이상을 지원책으로 내놨는데 그 내용은 상당수가 만기 연장, 저금리 지원, 대환이었다"며 "이후에도 증권사나 저축은행 중심으로 연체율이 높아져 왔다"고 말했다.

이어 "사업이 안될 게 뻔히 보이는 사업장은 정리하는 수밖에 없다"며 "당장은 누군가가 손해를 봐야 하니 대부분 시행사나 건설사에서 손해를 보는 것"이라고 말했다.

윤 연구원은 "다만 규모가 크지 않아 수면으로 드러나지 않을 뿐 소규모 사업장이나 사업성이 떨어지는 것들은 정부가 순차적으로 정리하고 있다"며 "대규모 사업장이 부실해지면 신용경색 등 이슈가 커지기 때문에 시장 여건이 괜찮아질 때까지 일단 막으면서 연착륙을 유도하는 것"이라고 덧붙였다.

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