[오피니언뉴스=안은정 기자] 정부가 ‘공공주도 3080+’ 대책을 발표하면서 부동산 공급대책의 윤곽이 드러났다.

정부는 오는 2025년까지 서울에만 ‘분당신도시 3배’ 규모, ‘강남3구’ 아파트를 합친 32만호, 이를 포함해 전국에 총 86만호를 공급하겠다고 밝혔다. 공공이 직접 정비사업을 시행해 사업성을 높이고 ‘도심공공주택복합사업’을 통해 노후하고 낙후된 지역을 개발하겠다는 방침이지만 이를 두고 시장에서는 엇갈린 반응을 보이고 있다.

4일 국토교통부는 1월 예고했던 ‘대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다. 공급정책에는 도심 내 품질 높은 주택을 풍부하게 공급하기 위해 용적률, 층수 등 도시 건축 규제를 완화하고 공공이 직접 정비사업을 시행해 과도한 기부채납 및 재건축 초과이익 부담금을 부과하지 않겠다고 밝혔다.

공급대책은 크게 ▲공공 직접시행 정비사업(재개발·재건축사업) ▲도심공공주택복합사업(역세권 고밀개발·준공업지역 및 저층주거지 개발) ▲소규모 정비사업 ▲도시재생으로 나눌 수 있다.

하지만 이번 정책을 두고 전문가들은 보완할 부분이 남아있어 풀어야 할 난제가 산적하다고 평가하는 한편 한번에 무리하게 추진하기보다 신중하면서도 장기적인 공급계획을 수립해야 한다고 제언했다.

#1. 일조권 침해 등 난개발 발생할 소지 있어

정부는 신속한 주택 공급을 위해 공공시행 정비사업에서 관리처분인가 절차를 줄이고 통합심의 등을 적용해 기간을 5년 이내로 단축하겠다고 밝혔다. 전문가는 2인 가구 이상의 수요에 부합하는 주택공급은 장기계획을 수립해 추진해야 한다고 주문한다.

규제일변도에서 주택 공급 확대 의지를 내비친 점은 고무적이지만 절차 간소화로 인한 부작용이 발생할 수 있는 까닭이다.

특히 용적률을 상향하고 층수제한을 완화하는 방침에 대해 ‘일조권 침해’ 등 각종 우려가 나오고 있다. 공공이 주도하는 임대주택사업에서 일조권을 두고 주민과의 갈등이 첨예하게 갈려 사업이 중단된 사례도 적지 않다.

인천도시공사에서 진행하는 ‘뉴 스테이(민간임대주택)사업’이 대표적이다. 업계 관계자는 “정부에서 ‘패스트트랙’을 통해 불필요한 조치를 완화하는 취지는 환영하더라도 건축심의 과정에서 고려할 부분을 생략하면 부작용이 발생할 여지가 있다”고 평가했다.

난개발 발생 우려에 대해 정부 관계자는 “국토부 또는 지방자치단체가 지구를 지정하고 공공이 직접 시행하거나, 선(先)계획 아래 민간 사업이 활성화될 수 있도록 지원하는 구조로 난개발을 예방할 수 있다”며 “특히 지자체가 심의 및 인·허가 권한을 행사하는 만큼 각종 상위 도시계획체계에서 사업이 추진된다”고 밝혔다.

#2. 혜택과 인센티브 구체화해야 

토지소유주나 조합원들의 협력 도출을 위해 유인책을 구체화할 점도 정부가 풀어야 할 과제다. 국토부는 공공이 부지 확보를 위해 토지소유주에게 기존 사업에 견줘 높은 수익률(최대 30%포인트)과 아파트 상가 우선공급을 보장하겠다고 했지만 시장의 호응은 미미하다. 서울 역세권 대다수가 상가건물 또는 상업지역인 까닭에 상가소유주들의 이해관계를 모두 맞춰 부지를 매입하는 게 현실적으로 어렵다는 얘기다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 “정부가 최대 30%포인트까지 수익률을 보장하겠다고 하지만 부동산을 보유한 토지소유자들은 미래가치를 중요시한다”며 “수익률 보장 시점이 현재인지 미래인지 차이가 나서 수익률에 대한 관점이 달라질 수밖에 없기 때문에 (이들을) 시장으로 유인할 대책을 좀 더 세부화 할 필요가 있다”고 설명했다.

#3. ‘양질의 주택공급' 담보할 수 있나

조합과 토지주나 사업자를 유인할 혜택으로 인해 무주택자에게 시세보다 저렴하고 차별성 없는 품질의 주택이 공급될지 의문이라는 반응도 나왔다. 공공시행 정비사업에서 재건축초과 이익부담금을 부과하지 않겠다는 방안이 고스란히 공공이 감당해야 할 몫으로 돌아가 양질의 주택 공급에 차질이 생길 수 있다는 의미이다.

송승현 도시와경제 대표는 “인센티브를 제공하는 게 사업자 측면에서는 좋지만 그만큼 정부가 지출할 비용이 커지기 때문에 부담을 상쇄하기 위해 건축 비용을 과도하게 줄이거나 주차장을 없애는 등 주거환경 질이 실수요자들의 눈높이와 맞지 않을 수 있다”고 말했다.

이어 “아파트 분양을 늘려서 내 집 장만은 가능하겠지만 ‘좋은’ 내 집 장만하기는 어려울 수 있다”며 “실제 지하주차장 비율을 줄이는 등 규제를 완화해 도시형생활주택을 공급했지만 기존 오피스텔과 품질면에서 격차가 컸다”고 덧붙였다.

#4. 공급대책 완급 조절 필요

한편, 이번 공급대책을 두고 완급 조절이 필요하다는 목소리도 나오고 있다. 한꺼번에 대규모로 고밀도개발을 밀어붙이기보다는 순차적으로 사업을 진행해야 선례가 쌓여 민원과 문제점을 다음 사업에 적용해 보완할 수 있고, 순환식 정비사업을 진행할 수 있다는 의미로 풀이된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “단기적 성과에 얽매이지 않고 담담하게 장기공급계획을 수립하고 추진해야 한다”며 “노후된 지역은 낙후한 까닭에 주택 가격이 저렴한데 정비사업이 한꺼번에 진행되면 부동산 가격 상승은 필연젹일 수밖에 없어 이 문제를 완화하려면 순차적인 개발이 필요하다”고 설명했다.

다만 이번 공급대책에서 기존 정부 방침을 선회한 부분에 대해서는 긍정적으로 평가했다. 이 연구원은 “그동안 정부가 배제했던 재건축·재개발 사업을 도시재생 범주에 포함시킨 것은 획기적인 방안”이라며 “도시재생 성공사례로 꼽히는 일본 ‘롯본기’처럼 정비사업을 도시재생에 포함시키면 사업성이 낮아 개발이 지지부진했던 곳에서도 도시재생의 일환으로 재건축이나 재개발을 진행할 수 있어 긍정적으로 평가할 수 있다”고 말했다.

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