'주택 거주의무' 부여
전·월세난 심화 및 '내집 마련' 기회 박탈 목소리도
'피해 최소화' 보완책 뒤따라야
[오피니언뉴스=안은정 기자] 앞으로 수도권에서 입주자를 모집하는 분양가상한제 적용 아파트를 대상으로 거주 의무기간이 2년에서 최대 5년까지 늘어나는 ‘전월세금지법’이 시행된다.
이번 대책은 주변시세보다 저렴하게 공급되는 분양가상한제 적용 주택에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 공급하기 위한 조처다.
하지만 시행령이 개정되면서 수도권 전월세난이 심화할 것이라는 우려와 함께 전세 자금이 부족한 서민들의 주거 사다리를 제거하는 제도라는 비판이 나오고 있다. 전문가들은 대책의 부작용을 최소화하기 위해서 세심한 보완책이 필요하다는 의견을 내놓고 있다.
19일 분양가 상한제 적용주택 입주자의 거주 의무기간을 강화하는 ‘주택법 시행령’ 개정안이 본격적으로 적용된다.
개정안에 따르면 원래 공공택지에 들어서는 분양 아파트에만 적용되던 거주 의무를 공공택지에서 공급되는 민간 분양과 민간택지에서 공급되는 주택까지 확대했다. 분양을 받은 수(受)분양자가 직접 실거주 해야 하기 때문에 ‘전월세금지법’으로 불린다.
거주의무 시행, "전월세난 가중"vs"전월세에 영향 없다"
이번 개정 시행령은 분양가상한제에 따라 시세보다 저렴한 가격에 입주권을 얻은 다음 시세 차익 실현을 노리는 투기 수요를 막고자 도입됐다. 하지만 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)와 전월세금지법까지 시행되면 ‘전월세난’이 불가피할 것으로 전망된다.
실제 작년 7월 주택임대차보호법이 도입되면서 수도권을 중심으로 전·월세 매물이 급감하고 전셋값이 급등하는 현상이 나타났다. 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 임대차2법 시행 직전인 7월 평균 전세매물 약 4만건에서 9월 1만 건으로 대폭 줄었다.
국토부는 거주의무 시행으로 장단기 전세시장이 받는 타격은 크지 않다고 보고 있다. 지난 17일 설명자료를 통해 “19일 이후 입주자모집 승인을 신청한 주택에만 적용되므로, 건설기간을 고려하면 오는 2024년이나 2025년에 분양가 상한제 거주의무가 본격적으로 적용될 것”이라며 “해당 시점에는 3기 신도시 등 수도권 30만호와 대도시권 주택공급 획기적 확대방안에 따른 도심 내 주택이 약 83만호 정도 공급돼 전체 임차가구의 25% 가량 수용할 수 있다”고 말했다.
시장에서는 이번 개정 시행령이 전월세난을 가중시킬 수 있다고 우려한다. 전월세상한제와 계약갱신청구권처럼 ‘충격’을 주는 규제가 시행되고 있는 상황에서 전월세금지법이라는 추가적인 규제가 포함되기 때문에 부담이 커질 수밖에 없다는 논리다.
김진유 경기대 도시 교통공학과 교수는 “지금도 실거주 요건을 채워야 양도세 비과세나 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있고, 입주하더라도 일정이 안 맞는 경우 기존에는 임대를 내줬는데 여러 규제로 인해 부담이 커진 까닭에 신축 입주 단지의 전월세 매물이 크게 감소한 상황”이라며 “2024년이나 2025년에 전월세금지법이 본격적으로 시행되니 당장 전월세 시장에는 영향이 없다고 말하는 건 잘못된 판단”이라고 설명했다.
'내집 마련' 주거사다리 확보 위해서는 보완책 시급
이번 조처가 서민들의 ‘내 집 마련’ 사다리를 걷어내는 정책이란 지적도 나온다. 그동안 신혼부부나 사회 초년생들처럼 자금 여력이 충분하지 못한 무주택자들은 장기적인 주거 안정을 위해 임대를 내준 후 잔금을 충당해 주택을 마련했는데 이 같은 방법이 가로막혔다.
전월세금지법이 시행되면 완벽하게 시세차익을 노린 부동산 투기를 막을 수는 있겠지만 과거와 달리 실수요를 중심으로 돌아가는 시장에서 불가피한 피해자가 발생할 가능성도 상존한다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “대부분 사람들은 청약을 통해 주거 환경이 더 개선된 신축 단지에 입주하고자 하는데 직장 변화가 있거나 자금 여력이 부족할 때는 전세로 내놓는다”며 “시세차익을 실현하려는 일부 투기세력이 있을 수 있지만 특수한 경우를 제외하고 불가피하게 임대를 하는 사람들까지도 모조리 투기세력으로 간주하는 논리는 설득력이 없다”고 말했다.
전문가들은 거주의무 도입으로 인해 발생할 피해를 최소화하기 위해서 세심한 보완책이 뒤따라야 한다고 조언한다. 제도 속에서 선의의 피해자 내지는 실수요자들을 가려낼 수 있는 예외조항이 보다 촘촘해질 필요가 있다는 것이다.
김 교수는 “많은 전문가들이 생애최초 구매자나 사회초년생들을 대상으로 대출 규제를 완화해야한다고 보고 있다”며 주거 취약계층이 안정적인 주거환경을 확보하고 삶을 영위할 수 있도록 길을 터주는 게 정부의 역할인데 이런 사람까지 투기세력으로 간주하며 집을 마련할 기회를 축소하면 안 되고 불가피하게 잔금을 치르기 위해 임대를 넣을 수밖에 없는 사람들은 예외로 두는 식의 보완이 필요하다”고 말했다
이어 “기존 주택 보유자의 자산가치 상승분은 제대로 환수하지 못하면서 새로 분양 받은 사람들의 불로소득을 차단하겠다는 것은 균형에 맞지 않다”고 덧붙였다.
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