[오피니언뉴스=손희문 기자] 정부가 ‘임대차 3법’의 후속조치로 전월세전환율을 낮춘다고 밝혔다. 이에따라 현재 4%인 전월세전환율은 2.5%까지 낮아질 전망이다.

‘전월세전환율’이라는 카드를 당정에서 들고나선 이유는 전셋값이 지속적으로 오르고 있어서다. 전월세상한제와 4년(2+2년)의 임대차 기간을 보장하는 계약갱신청구권제의 시행을 앞두고 미리 가격이 오른 계약이 많았다. 규제로 전세를 조이는 부담을 피해 집주인들이 월세·반전세 등 회피성 매물로 전환하자 세입자 부담을 완화하겠다는 조치다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 부서울청사에서 열린 '제3차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 "현행 4%인 월차임 전환율(전월세 전환율)을 2.5%로 하향 조정하겠다"고 밝혔다.

홍 부총리는 "현행 4%인 월차임 전환율이 임차인의 월세전환 추세를 가속화하고 임차인 부담을 가중시킬 수 있다는 지적 등을 감안했다"며 이같이 밝혔다.

이는 이달 초 김태년 민주당 원내대표와 김현미 국토부 장관이 전월세 대책과 관련해 현재의 저금리 상황에 맞게 전월세전환율을 낮추겠다는 취지의 발언을 한 적이 있었던 만큼 예고된 일이라고 할 수 있다.

◆ 전월세전환율을 ‘2.5%’로 정한 근거는

'기준금리에 일정 수치를 더하는' 현재의 전환율 산정 방식은 지난 2016년 마련됐다. 그 '일정수치'에 해당하는 부분은 3.5%로 정해졌다.

김현미 국토부 장관은 이를 두고 "기준금리에 3.5%를 더하는 것으로 결정됐던 때는 기준금리가 2.5~3.0% 수준이었지만 지금은 0.5%"라는 말을 강조했다. 즉 제로(0)금리 시대에 맞게 낮은 기준금리에 비해 상대적으로 높게 형성된 고정추가율(금리)을 조정하겠다는 뜻이다.

전환율을 4%에서 2.5%로 적용하게 되면 보증금 1억원을 월세로 전환 시 현재 월 33만원 수준의 월세는 21만원 수준으로 떨어진다.

전세보증금 6억원인 집을 월세로 전환하면, 4.0%의 전환율을 적용했을 시 연 2400만원이다. 세입자는 한달에 200만원을 부담해야 한다. 하지만 전환율을 2.5%로 적용하면 125만원만 부담하면 된다.

또한 4억을 전세보증금으로 두고 반전세로 전환하는 경우, 현재는 차액 2억원에 대해 세입자는 월 67만원 정도를 부담해야 하나, 전환율이 2.5%로 낮아지면 약 3분의 2 수준인 42만원을 부담하게 된다.

◆ 전월세전환율의 한계점, 그리고 ‘이해관계의 조정'

‘전월세전환율’은 주택임대차보호법 시행령에 명시돼 있다. 이는 따로 법률 개정안을 만들어 국회를 통과해야 하는 제반 과정이 없어도 된다는 뜻이다. 때문에 10월부터는 2.5%의 전환율이 적용될 것이 유력하다.

속도감있는 이행은 담보되지만, 난관은 있다. 현재의 전월세전환율은 법적 기준이기는 하나 제대로 지켜지지 않는 경우가 허다하기 때문이다. 주택임대차 계약은 개인간의 자유거래로 당사자가 되는 임대인과 임차인의 합의에 의해 이뤄지는 특성상 이해관계의 조정이 쉽지 않다. 

양천구 내에서 집을 구하려다 현재 보류중인 A씨는 "(전월세전환율) 2.5%를 적용해 임차인을 보호한다곤 하지만, 부동산 어플을 이용하거나 중개업소를 들릴 때 마다 개개인이 따져야 할 요소가 많아 피곤함을 느낀다"고 호소했다.

그 이유에 대해서는 "현실적으로 전환율이 지켜지는 경우가 많지 않다. 전환율을 제대로 지키는 매물은 하자가 있거나 그 나름의 불편 요소가 있다"고 말했다.

이어 "사실 임차인은 중개업소에 나와있는 매물을 선택할 수 밖에 없다. 임차인을 배려해준다는 취지는 이해하나 똑 부러지는 정책으로 와닿을 수 있으면 좋겠다"며 "내가 보고 있는 이 집이 전환율을 준수하고 있는지 아닌지에 대한 의심 정도는 최소한 안하게 해줘야하는 것 아니냐"고 말하기도 했다.

집주인은 법정 전월세전환율을 무시하고 세입자에게 높은 월세를 요구할 수 있다. 현재도 전월세전환율은 4%로 정해져 있지만 실제로 적용되는 전환율은 더 높다. 한국감정원에 따르면 지난 6월 기준 전국의 평균 전월세 전환율은 5.9%, 서울은 5% 수준인 것으로 나타났다.

때문에 일각에선 전환율이 반드시 지켜야 하는 의무사항이 아니라면 유명무실해질 수 있다는 지적도 나온다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "전월세전환율을 낮추면 전세의 월세 전환 속도를 다소 완화할 수 있을 것"이라며 "다만 현재도 임대차 시장에서 전월세전환율이 완벽하게 잘 지켜지는 것은 아니어서 새 지침이 세입자를 안전하게 지켜줄 장치로 작동하게 하려면 적절한 관리가 필요해 보인다"고 말했다.

익명을 요청한 부동산업계 한 전문가는 “전월세전환율의 문제는 그 연결고리인 ‘전월세상한제’를 면밀히 볼 필요가 있다”며 “신규 계약에 한해서는 전셋값 상한 제한이 없다. 계약이 만료된 후 집주인이 전셋값을 높게 부른 뒤에 2.5%라는 전환율을 적용한다면 결국 전셋값은 오르고, 월세도 이전과는 같은 역효과가 국지적으로 발생할 수 있다”고 우려했다.

이어 그는 "이용호 의원이 이달 초 전월세전환율보다 높은 월세를 받을 경우 2000만원 이하 과태료를 부과하는 내용의 임대차보호법 일부 개정안을 발의한 바 있는 것으로 아는데, 현재 어떻게 진행되고 있는지 모르겠다"며 "신규 계약건에 한해서도 전월세상한제를 적용하는 내용 등 보다 촘촘한 보완이 필요하며, 무엇보다 이에 대한 합의가 충분히 이뤄져야 할 것"이라고 지적했다.

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