[오피니언뉴스=김솔이 기자] 오는 20일부터 전세대출을 받은 뒤 9억원을 초과하는 주택을 매입하거나 다주택자가 되면 기존 대출금을 즉시 상환해야 한다. 또 9억원 초과 주택 보유자는 SGI서울보증의 전세대출 보증이 제한된다. 

금융위원회는 16일 이같은 내용을 담은 전세대출 관련 12.16 보완조치를 발표했다. 지난해 12월 16일 발표한 주택시장 안정화 방안중 전세대출과 관련한 허점이 있다는 지적에 대해 보완조치로 내놓은 것이다. 이번 조치는 전세를 끼고 고가의 집을 사는 갭투자를 사실상 차단하겠다는 의도다.

사례별 Q&A를 통해 조치 내용을 소개한다.

- ‘고가’주택 여부를 판단하는 가격기준은?
☞KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용해 시가 9억원 초과시 '고가”주택으로 판단(주담대 관련 12.16 규제원칙 등 준용)

-9억원 초과여부의 판단시점은,
☞전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단하고, ‘회수’ 규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단함.
※주택 매매계약만 체결되었거나 분양권‧입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않음

-이번 12.16 규제에 따라 종전에는 허용됐는데 앞으로 금지되는 전세대출 관련 주요 사례는?
☞사례 ➀
고가 주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 거주 이전하면서 전세자금대출을 신규 신청할 경우
 ※ (예) 강서구 1주택(10억원) 보유자 A씨가 자녀 교육문제로 본인 집을 전세(보증금 6억원)로 주고 ‘20.3월 강남구에 전세(보증금 8억원)로 거주이전하면서 부족한 2억원을 전세대출로 충당하고자 할 경우

ㅇ(기존에는) 주택금융공사‧주택도시보증공사(HUG)는 2019년 11월11일부터 대출보증 이용이 제한됐으나, 서울보증보험(SGI)에서 대출보증 이용이 가능했음.
→ (향후에는) ‘2020년 1월 20일 이후 SGI에서도 대출보증을 이용할 수 없음.

사례 ➁
非고가 주택 보유자가 전세대출을 받은 후 보유 주택가격 상승으로 전세대출 연장 시점엔 고가주택 보유자가 된 경우
 ※ (예)노원구 1주택(7억원) 보유자 B씨가 2020년 3월 전세대출을 2억원 받아 목동에 6억원 전세 거주 → 2022년 3월 전세대출 연장이 필요하나, 노원구 주택이 9억원까지 상승

ㅇ(기존에는) 주금공‧HUG는 2019년 11월 11일부터 대출보증 이용(연장)이 제한되나, SGI에서 대출보증(연장) 이용이 가능했음

→ (향후에는) 2020년 1월 20일 이후 SGI에서도 대출보증(연장) 이용이 불가능해짐.

사례 ➂
규제시행前 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 전세금(및 전세대출) 증액이 필요한 경우
※(예) 송파구 1주택(9억원) 보유자 C씨가 2018년 9월 전세대출을 2억원 받아 강남에 7억원 전세 거주 →2020년 9월 임대인의 요구로 전세보증금 추가납입이 필요하여 전세대출을 증액받고자 할 경우

ㅇ(기존) 주금공‧HUG는 2019년 11월 11일부터 대출보증 이용(증액)이 제한되나, SGI에서 대출보증 이용(증액)이 가능했음
→ (향후에는) 2020년 1월 20일 이후 SGI에서도 대출보증(증액) 이용이 불가능해짐.

사례 ➃
규제시행前 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사해야 할 경우
 ※(예) 송파구 1주택(9억원) 보유자 D씨가 2018년 9월 전세대출을 2억원 받아 강남에 7억원 전세 거주 →2020년 9월 임대인의 자가입주로 동일 아파트 단지 내 다른 전셋집으로 이사해야 하는 상황

ㅇ(기존에는) 주금공‧HUG는 2019년 11월 11일부터 대출보증 이용이 제한되나, SGI에서 대출보증 이용이 가능했음
→(향후에는) 2020년 1월 20일 이후 SGI에서도 원칙적으로 대출보증 이용이 불가능해짐.

다만, 2020년 1월 20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고 2020년 4월 20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세대출 증액없이 보증을 재이용할 때는 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용을 허용함.

사례 ➄
무주택 전세대출자가 대출이용중 고가주택을 구입하여 전세만기 시점에 이주하고자 할 경우

※ (예) 59세의 무주택자 E씨는 2020년 3월 전세대출 2억원을 받아 강남 7억원 전세 거주 중 →2021년 6월 은퇴 후 내 집 마련을 위해 일산에 9억원 고가주택 (5억원 전세 승계)을 구입 후 전세만기인 2022년 3월에 맞추어 입주할 계획

ㅇ(기존에는) 대출회수 규제가 없었으므로 전세만기까지는 대출이용이 가능했음

→ (향후에는) 고가주택 구입 시점에서 전세대출 회수

-2020년 1월 20일 전 SGI 보증 전세대출을 이미 이용 중인 경우의 경과조치의 구체적인 내용은?
☞신뢰보호 차원에서 규제 시행일 前 SGI 전세대출보증을 받아 이용 중인 고가 1주택 보유차주는 대출 연장을 허용

ㅇ 다만, 이 경우에도 2020년 1월 20일 이후 고가주택을 취득한 경우라면 규제시행 後 행위인 점을 감안하여 연장이 허용되지 않음

* 예: 규제시행일 前인 2018년 12월 1일부터 SGI보증 전세대출을 이용 중인 차주가 2020년 12월 1일부로 대출을 연장하려는 경우
→2020년 1월 20일 前 주택취득자(모든 행위가 규제시행 前 완료) : 연장
→2020년 1월 20일 이후 주택취득자 (규제 이후 주택구매행위) : 연장 제한 (대출만기까지만 이용)

☞2020년 1월 20일 前 전세대출보증을 받은 고가 1주택 차주라 하더라도 만기에 전셋집 이사나 대출증액이 수반될 경우 보증 재이용이 제한되나,
2020월 1월 20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고 2020년 4월 20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세대출 증액없이 보증 재이용시 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용 허용*
* 주금공‧HUG 보증 이용 중이던 차주도 동일하게 SGI를 통한 전세대출보증 이용 허용

-경과조치 대상차주 중 시세 15억원 이하의 고가 1주택 차주에 대해 3개월 내(~2020년 4월 20일) 전셋집 이사시 예외적으로 보증이용을 1회 허용하는 취지는?

☞기존 전세대출보증을 받은 고가 1주택 차주가, 동일 전셋집에서 대출 증액이 없는 경우에는 계속 거주가 가능(전세대출 연장 가능)한 점을 감안하여,
ㅇ 집주인 사정 등으로 전셋집을 이전해야 할 경우에 대해서도 갑작스러운 전세대출보증 중단을 최소화하려는 취지
☞15억 이하의 고가 1주택 차주에 대해서만 예외를 허용하는 것은, 주택구입용 주담대 금지 규제를 반영한 것임

-고가 1주택 보유자가 예외적으로 전세보증대출을 이용할 수 있는 ‘실거주’ 목적의 ‘실수요’의 구체적인 범위는?

☞ ➊직장이동, 자녀교육 등 실수요로 ➋주택 소재지역을 벗어난 ➌실거주 수요가 있을 경우 예외적으로 전세대출 보증 허용

※ 공적보증(주금공, HUG)에도(2019년 11월11일부터) 동일한 예외조치를 적용 중

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