[오피니언뉴스=박대웅 기자] 정부가 민간택지를 포함시킨 '분양가 상한제' 확대 방침을 정하자 서울 전역을 비롯한 경기 과천과 대구 수성구 등 투기과열지구 내 실제 분양가가 얼마나 내려갈지 관심이 쏠리고 있다. 국토교통부는 현 시세의 70%~80%, 현재 분양 가격 대비 적어도 10% 이상 분양가가 떨어질 것으로 전망했다. 하지만 일각에서는 상황에 따라 주변 시세 대비 '반값 아파트'가 출현할 가능성도 제기하고 있다. '반값 아파트'는 현실화될 수 있을까. 

반값 아파트 핵심은 '택지비'와 '가산비'

2011년 12개 블록 모두 8183가구를 공급하는 보금자리주택지구로 선정된 과천시 과천지식정보타운은 건설사가 제출한 분양가보다 15.2% 낮게 책정됐다.  

실제로 과천시 분양가심사위원회는 지난달 26일 과천지식정보타운 내 첫 민간분양에 나선 '과천 푸르지오 벨라르테(S6블록)'의 분양가를 심의한 끝에 3.3㎡ 당 2205만원에 결정했다. 시공사인 대우건설 컨소시엄(대우·태영건설·금호산업)이 제출한 3.3㎡ 당 2600만원보다 400만원 가량 낮다. 업계는 "공공택지에서 15.2%나 분양가 격차가 나는 건 이례적"이라고 설명했다. 

후분양으로 선회한 과천주공 1단지 재건축 사업인 '과천푸르지오 써밋'의 3.3㎡ 당 분양가 3998만원이다. 발코니 확장 등 추가 옵션을 감안하면 3.3㎡ 당 4000만원이 수준으로 '과천 푸르지오 벨라르테'는 '푸르지오 써밋'의 절반 수준인 셈이다. 5월 분양한 과천주공6단지 재건축 사업인 '과천자이'(총 2099가구)의 3.3㎡ 당 분양가 3253만원보다도 낮다. 

분양가 상한제가 적용되는 공공택지에서 통상 분양가는 택지비와 건축비에 가산비를 얹어 계산한다. 벨라르테의 경우 택지비와 건축비, 가산비 모두 삭감된 것으로 알려졌다. 업계 한 관계자는 "일반적으로 건설사가 택지비에 중도금 연체로 인한 이자를 포함해 왔지만, 벨라르테의 경우 인정받지 못했다"면서 "정부가 정한 기본형 건축비(3.3㎡ 당 644만5000원)도 5% 정도 삭감됐다"고 말했다. 

여기에 고급자재를 추가하는 옵션과 같은 가산비가 부풀려졌다는 지적 속에 건설사가 제출한 가격의 중간 정도에서 절충된 것으로 알려졌다. 현행 주택법은 기본형 건축비의 경우 지자체장이 5% 이내에서 탄력적으로 조정할 수 있게 하고 있다.   

결국 정부가 분양가를 낮추는 주요한 통로로 가산비와 택지비를 활용할 것으로 보인다. 실제로 분양가 상한제를 도입했던 2007년 당시 국토부 조사에 따르면 제도 시행으로 전국의 분양가가 16%~29% 하락하고, 평균 20% 가량 떨어진 것으로 나타났다. 

"'반값 아파트' 어렵다"는 반론도 만만찮아

반값 아파트가 현실화되는 것이 어렵다는 전문가들의 회의적인 의견도 있다. 이들은 크게 2가지 이유를 꼽고 있다. 

먼저 분양가를 인위적으로 낮춘다고 해서 기존 아파트 값이 덩달아 떨어지지 않는다는 점이다. 현재 평균적으로 서울의 신규 분양물량은 2만가구 안팎이다. 거래량 역시 20만 가구 규모다. 전문가들은 이 정도 물량으로는 가격조절에 한계가 있다고 지적한다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "과거 200만호를 공급했던 것과 달리 현재 공급량은 현저하게 적다"면서 "오히려 분양가를 누르더라도 기존 시세를 따라잡았던 그동안의 행태를 반복할 수 있다"고 말했다. 

두 번째는 경제논리다. 전문가들은 최고가격제를 실시하면 공급유인이 떨어져 공급부족과 초과수요를 낳는다는 경제학 교과서 내용이 재현될 것이라고 지적했다. 심 교수는 "분양가 통제는 집값을 잡기는 커녕 공급을 위축시켜 대체제격인 신축 아파트의 희소성을 높일 것"이라고 우려했다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구원 역시 "지난해 말 1만 가구의 잠실 헬리오시티 입주물량이 쏟아지면서 강남 전셋값이 잡혔다"면서 "재건축 활성화를 통한 공급확대로 집값 상승 압력을 줄이는 게 최선"이라고 강조했다. 

결국 분양가를 통제해도 주변 시세에 맞게 집값이 올랐던 과거 경험에 비춰 볼 때 집값이 오를 것이라는 기대가 커지고 '로또 아파트' 청약 광풍과 같이 집값을 자극하는 역효과가 있다는 설명이다.  이명박 정부 때 추진한 강남구 세곡동 보금자리주택의 경우 2009년 당시 전용면적 59㎡의 분양가가 2억2000만원이었다. 6년 전매제한 기간이 끝나자 6억3000만원에 거래되는 등 계속 뛰더니 현재 시세는 9억4000만원에 달한다. 서민 주거를 안정시키겠다는 당초 취지가 무색해졌다.

또 분양가 상한제로 분양가 낮아져 종전보다 사업성이 나빠지면 재건축을 미루거나 분양일정을 연기해 공급물량이 줄어들 수 있다는 우려도 나오고 있다. 

"반값 아파트 현실화 하려면 공급 늘려야"

분양가 상한제의 실효성을 높이고, 로또 청약 대신 반값 아파트가 실현되기 위해서는 공급 확대가 필요하다는 지적이다.

최승섭 경실련 부동산건설개혁본부 팀장은 "민간택지 분양가 상한제 시행 후 주변 집값이 지속적으로 상승한다면 결국 로또 청약 논란을 피하기 어렵게 되고, 집값을 잡겠다는 정부의 정책 추진 의미가 퇴색될 여지가 있다"며 "저렴한 주택을 필요한 곳에 적절하게 공급해야 민간택지 분양가 상한제의 실효성을 높일 수 있다"고 전했다.

이에 대해 이문기 국토교통부 주택토지실장은 "일각에서 분양가 상한제 확대 적용에 대해 공급 위축 등을 우려하는 시각이 있지만, 분양가 상한제를 전국을 대상으로 일괄적으로 적용했던 과거와 달리 정량적인 평가 요소를 바탕으로 상한제 적용을 선별적으로 하도록 제도를 손질했다"며 "공급 위축 등에 대비해 앞서 발표한 수도권 공공택지 30만 가구 공급 대책 등을 조기화하는 방안을 추진 중"이라고 밝혔다.

현재 정부는 '주거복지로드맵'에 따라 주택 100만호 공급, 3기 신도시 개발, 수도권 주택 30만호 공급 등을 계획 중이다. 

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