[오피니언뉴스=박대웅 기자] 국내 대형 소셜커머스에 다니는 엄모 씨(37·남)는 최근 회사 인근 서울 강남구 역삼동 일대에 주거용 오피스텔 매물을 찾아 보기 위해 나섰다가 두 눈을 의심했다.

전세가와 매매가 차이가 500만원에 불과했다. 그는 현재 살고 있는 집의 전세 보증금에 그동안 모아 온 쌈지돈 그리고 은행 대출을 더해 오피스텔 매입을 고려 중이다. "엄두가 나지 않는다"는 게 엄 씨의 말이다. 그는 "매매가와 전세가 차이가 500만원 밖에 안 된다는 건 급매물 이거나 오피스텔 가격이 바닥을 치고 있다는 증거 아니겠나"며 "전세로 살자니 경매 등으로 집이 넘어가면 전세금을 떼일까 걱정"이라고 말했다.  

실제로 엄 씨가 본 오피스텔을 국토교통부 실거래 자료를 통해 검색해 보니 전용 20㎡의 이 오피스텔의 매매가는 1억9000만원이다. 서울 역삼동 소재 공인중개사무실에 문의한 결과 해당 오피스텔의 전세는 1억8500만원이다. 

이런 걱정은 엄 씨에게만 국한된 이야기는 아니다. 현재 서울을 비롯해 수도권 등 전국적으로 매매가격과 전세금 차이가 거의 없는 이른바 '깡통 오피스텔'이 속출하고 있다. '깡통 오피스텔'은 '깡통 주택'과 마찬가지로 집이 경매에 넘어가는 일이 생겼을 때 임차인 보증금을 받지 못하는 경우도 발생할 수 있어 주의가 필요하다.

◆공급과잉에 추락하는 오피스텔 가격

공급과잉 속에 오피스텔 가격의 추락이 계속되고 있다. 25일 상가정보연구소는 한국감정원 통계를 분석해 5월까지 전국 오피스텔 평균 매매값이 5개월 연속 하락했다고 밝혔다. 5월 기준 전국 오피스텔 평균 매매값은 1억7780만원으로 지난 4월 1억7800만원 대비 0.11% 하락했다.

수도권 오피스텔 가격 역시 내렸다. 경기도의 5월 평균 오피스텔 매매 가격은 지난달(4월) 대비 0.14% 하락해 수도권에서도 가장 큰 낙폭을 보였다. 경기 이외에도 서울과 인천이 각각 0.06%와 0.05% 하락했다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "지난해 주택시장 규제에서 벗어난 오피스텔의 투자에 대한 관심이 높아지면서 최근 오피스텔의 공급량이 크게 늘었다"며 "공급 과잉 현상으로 임대 우위의 시장이 돼 오피스텔 임대료가 하락하고, 매매가격 역시 동반 하락하는 모습"이라고 설명했다.

다만 조 연구원은 "입지가 좋고 상품이 차별화된 오피스텔은 여전히 수요가 있어 매매가격과 임대수요가 안정적"이라면서 "오피스텔 양극화 현상은 더욱 심화될 것"이라고 진단했다. 

◆전세금 보증보험 가입해야

오피스텔 인기가 시들해지면서 오피스텔 가격 역시 하락하고 있다. 부동산114에 따르면 10년째 오피스텔 임대수익률은 하락세다. 지난해 전국 오피스텔 수익률을 사상 처음으로 연 5% 아래로 떨어져 4.97%를 기록했다. 

전문가들은 과거 10년간 임대료가 거의 오르지 않은 상황에서 오피스텔 공급만 늘었기 때문으로 설명한다. 더욱이 최근 금리 인상 압박이 거센 만큼 오피스텔의 투자 상품으로서 인기는 더욱 식을 것이라는 부정적 전망을 내놓고 있다. 

문제는 '깡통 오피스텔' 세입자들이 피해를 고스란히 감수해야 한다는 점이다. 흔히 오피스텔 전세를 얻을 때 집주인이 담보대출을 받았는지(선순위 근저당권)만 살핀다. 하지만 오피스텔이 경매로 넘어갈 경우 보증금에 선순위 배당 자격이 있다고 하더라도 그 사이 매매가격이 떨어지면 낙찰가격 역시 낮아져 전세금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있다. 

때문에 부동산 업계 관계자들은 오피스텔 전세를 얻을 경우 선순위 담보대출이 없는지 확인하는 것은 물론 전입신고 및 확정일자 등 대항 요건을 갖추라고 조언한다. 여기에 보증료를 일부 지불하더라도 전세금 반환 보증보험에 가입하는 것이 좋다고 입을 모은다. 

◆전세금 보증보험은 무엇

전세금 반환 보증 보험은 집이 경매(감정가 대비 70~80%)에 넘어갔을 때 보증금보다 낮은 낙찰가가 나올 경우 보증금을 서울보증 등이 대신 세입자에게 지급해주는 안전 장치를 말한다. 현재 주택도시보증공사(HUG)의 '전세보증금 반환 보증'과 SGI서울보증의 '전세금 보장 신용보험' 등 두 개 상품이 있다. 

전세금 보증보험 보증대상에은 아파트, 단독·다가구·연립·다세대주택 및 주거용 오피스텔, 도시형생활주택이 포함된다. 다만 다중주택, 상가건물, 공관, 가정어린이집, 공동생활가정 등은 보증대상에 포함되지 않는다.

가입조건은 ▲전입신고를 마치고 확정일자를 갖추고 ▲선순위책권액이 추정시가의 60% 이하(SGI는 50% 이하) ▲선순위채권액과 전세보증금 합계액이 추정시가의 100% 이하 ▲전세보증금이 보증한도액 이내일 때 ▲임대차계약 기간이 1년 이상일 때 ▲계약일로부터 계약 기간이 50% 경과 이전일 때(SGI는 2년 계약일 경우 10개월, 1년 계약일 경우 5개월 이내) 가입할 수 있다. 

HUG의 '전세보증금 반환 보증'의 경우 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하 범위에서 세입자가 신청한 금액에 대해 모두 보증해 준다. 보험요율은 아파트는 연 0.128%, 그 외 주택은 연 0.154%다. 예를 들어 보증금이 3억원인 아파트의 보증료는 1년에 38만4000원이다. 통상 전세가 2년임을 감안하면 76만8000원이 된다. 신청은 전세 계약기간의 절반이 지나기 전까지 가능하며 보험료는 보증기간에 해당하는 일수만큼 일할 계산된다. 

'전세 보증금 반환 보증'은 주택의 LTV(주택담보인정비율=선순위채권+전세보증금)에 따라 보증료를 할인받을 수 있는데 70~80%면 10%, 60~70%면 20%, 60% 이하면 30%의 할인율이 적용된다. 또 부부합산 연소득 4000만원 이하, 부부합산 연소득 6000만원 이하이고 결혼한지 5년 이내인 신혼부부, 미성년 자녀가 3명 이상인 다자녀가구 등 사회배려계층도 보증요율을 40% 할인받을 수 있다.

서울보증보험의 '전세금보장신용보험'은 아파트의 경우 전세보증금 액수에 구애받지 않고 가입할 수 있다. 주택은 전세보증금 10억원까지 가입이 가능하다. 대신 보험요율이 아파트는 연 0.192%, 그 외의 주택은 연 0.218%로 주택도시보증공사의 상품보다 조금 더 높다. 전세보증금이 3억원인 아파트에 대한 2년간 보험료는 115만2000원이다. 이 상품도 보험요율을 LTV 60% 이하는 20%, 50% 이하는 30% 할인해준다. 이 상품은 전세보증금 일부에 대해서는 보험 가입이 불가능하고 전액만 가입할 수 있다. 전세 계약을 한 후 10개월 내 가입 가능하지만 기간에 상관없이 보험료는 전세기간 전체에 대해 산정된다.

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