요즘 강남 부동산 시장에서 때 아닌 증여 바람이 불고 있다고 한다. 최근 이러한 증여 바람에 대해 어떻게 생각하는지 질문을 받은 적이 있다. 아마도 현정부 들어 서민 주거안정 및 실수요자 보호를 위한 대책으로 2017년 ’8. 2 부동산대책'과 뒤이은 2018년 '9. 13 대책'이후 지나친 세부담의 증가를 우려한 다주택 보유자들이 증여를 통해 세부담의 증가를 피하고자 하는 것이리라 가늠해본다. 

그렇다면 무엇이 이렇게 사람들에게 증여 바람을 불게 만들었을까?  '8. 2 부동산 대책'보다는 지난 해에 발표된 '9. 13 대책'이 직접적인 영향을 미쳤을 것이라는 게 필자의 생각이다. 

'8. 2 부동산 대책' 발표 이전에는 거주자가 수도권에 여러 채의 주택을 보유하다 양도를 하더라도 장기보유특별공제와 일반세율을 적용받아 왔다. '8. 2 부동산 대책' 발표 이후에는 수도권 등 조정대상지역 내에서의 다주택자가 주택 양도시 장기보유특별공제의 배제와 10% 내지 20% 초과 중과세율 적용 및 종부세 합산과세 등을 적용하다 보니 발표 이전에 비해 일반 납세자의 세부담이 급격히 늘어날 수밖에 없는 상황이 됐다.

◆증여는 일종의 사전상속...부자들 절세전략으로 애용

정부는 이로 인해 갑자기 급격하게 늘어난 세부담의 증가를 우려해 세부담의 완화와 주택임대사업자의 양성화를 위해 민간임대주택법 등에 의한 임대사업자 등록을 통한 여러 세제 지원책을 내놓았다. 하지만 이런 세제상의 혜택은 오히려 지가 상승이 예상되는 조정대상지역에 투기세력까지 끌어들이는 결과가 됐다. '9. 13대책'의 발표가 나오게 된 배경이다.

'9. 13 대책'의 발표로 인해 발표 이후 취득 및 등록하는 조정대상지역내의 장기임대주택에 대해 양도시 장기보유특별공제의 배제와 양도세 중과를 적용하게 됐으며, 아울러 보유세의 일종인 종합부동산세의 합산 배제에서도 제외하게 됐다.

'9. 13 대책'의 발표 이후 그동안 임대사업자 등록의 여부에 대하여 결정을 하지 못하고 머뭇거리기만 하다가 기회를 놓친 여러 다주택 보유자들이 이러지도 저러지도 못하게 되는 상황에서 '울며 겨자 먹기'로 증여를 통해 세부담의 증가를 피하고자 하는 게 아닌가 한다.

결과적으로 보면 '9. 13대책' 발표 이후에는 다주택자들의 경우 주택을 보유하고 있자니 종부세의 세율 인상 및 공정시장가액 비율의 단계적 상승으로 인한 급격히 늘어나는 종부세가 부담이 되고, 처분을 하자니 양도소득세의 중과로 인한 지나친 세부담의 증가가 우려돼 차라리 증여세를 부담하더라도 증여를 하자는 쪽으로 의사결정을 하는 것으로 보고 있다.

그러나 당사자들이 의도하지 않았을 수도 있겠지만 이렇게 다주택자들 사이에서 당장의 조세부담의 증가를 피하기 위해 선택한 증여는 일종의 사전 상속으로서 일반적으로 예전부터 자산가들의 절세전략으로 많이 이용하던 방법이라 할 수 있다.

이는 증여일로부터 10년이내(상속인 이외의 자의 경우 5년 이내) 상속이 개시되는 경우 당해 증여재산은 상속재산가액에 합산하게 되는데 이때 상속재산가액에 합산하는 증여재산가액은 증여 당시의 낮은 평가액으로 합산을 하고 증여 당시 납부한 증여세를 공제하다보니 결과적으로 상속 당시에 절세효과가 발생하는 것이다.

◆집값 상승 예상이 전제돼야...하락한다면 절세효과 줄어

따라서 이러한 사전 증여가 장기적인 측면에서 절세효과가 있으려면 전제 조건 중의 하나가 앞으로도 미래에 부동산의 가격이 계속 상승할 것이란 전제가 성립이 돼야 하는 것이다.

하지만 최근 들어 한국의 부동산 즉 주택시장에 대한 동향의 경우 전문가들 사이에서 심심치 않게 들려오는 이야기는 그 반대다. 한국의 경우 주택의 공급은 계속하여 늘어나 주택의 공급은 점점 늘어나는데 비해 점점 미래세대 인구의 감소로 인한 주택 수요의 감소로 인해 어느 시점에 이르러 주택의 가격이 하락할 것이란 시각이 지배적이다.

또한 최근 국내의 경우도 주택 등의 부동산에 대한 거품이 빠지는 시기라고 진단하는 전문가들이 많이 있다. 실제로도 최근의 동향 등을 보면 부동산 즉 주택가격의 하락조짐이 눈에 띄게 보인다. 이는 필연적으로 장기적으로 주택 등 부동산의 가격하락 요인으로 작용하게 된다는 것이다.

만일 이런 일이 발생한다면 현재의 사전증여는 미래의 절세효과에 전혀 기여하지 못하게 되고 결과적으로 오히려 전체적으로는 세금을 더 납부하게 되는 결과가 되는 상황이 될 수도 있는 것이다.

이런 상황은 지금까지는 사실상 거의 없었다. 그러다 보니 많은 사람들이 여기까지는 생각을 하지 않는 것 같다. 필자는 이러한 상황을 우려하고 있다. 왜냐하면 지금의 우리 한국의 부동산에 대한 전망이 여러 지표를 볼 때 전망이 그리 밝아 보이지는 않기 때문이다. 

현 시점에서 당사자 입장에서 당장 늘어나게 되는 세부담을 피하기 위한 사전 증여는 한편으로는 합리적인 경제적 의사결정으로 보인다. 이유는 지금 당장의 증여로 인한 증여세는 부담이 되지만 혹여나 보유를 하고 있을 때의 매년 부담해야 하는 점점 늘어나는 종부세의 누계 금액과 언젠가 부담해야 할 중과의 양도세를 고려한다면 오히려 한번 증여로 인한 증여세가 더 적어질 수도 있어 보이기 때문이다. 물론 합리적 의사결정을 하려면 양 세금을 모두 비교 분석을 해 보아야 한다.

◆시장 왜곡없도록 부동산 정책 보완해야

'8. 2부동산 대책'과 '9. 13대책' 발표로 인해 다주택 보유자들이 요즘만큼 세금 문제로 고민하고 힘든 시기가 있었나 싶다. 이러지도 저러지도 못한 상황에서 오죽했으면 증여를 하고자 하겠는가? 십분 이해한다. 납세자들의 이러한 의사 결정은 정부의 정책 결정에 대한 민간 시장의 반응이라고 본다. 즉 매매를 하느니 차라리 증여를 하겠다는 것이고 이는 한편으로 보면 하늘 높은 줄 모르고 치솟기만 하던 부동산 시장을 안정화 시키는 측면이 있다고 볼 수있다.

다른 한편으로는 안 그래도 위축된 부동산 시장이 이로 인해 더한 상황으로 끌려가는 가는 측면이 있을 수 있다. 어떤 게 정답인지는 필자도 정확하게 이야기 하기는 힘들 것 같다.

그러나 최근의 두 차례에 걸친 발표를 보면 민간시장이 부담하기에는 지나치게 과도한 측면이 있다고 할 수 있다. 그 결과 그 정책 효과가 시장에 대한 순기능적인 측면 보다는 역기능적인 측면이 많은 것으로 보인다. 앞으로 침체된 부동산 시장의 활기를 살리기 위해 그 취지를 훼손하지 않는 범위 내에서 조세정책의 완화를 기대해 본다.

이수호 세무사