LTV와 함께 DSR 규제도 완화돼야 실효성
[오피니언뉴스=권상희 기자] #결혼을 앞둔 30대 직장인 A씨는 최근 고민에 빠졌다. 신혼집을 구해야 하는데 시중은행이 그동안 대출 총량을 엄격하게 규제해왔기 때문이다. 그러나 최근 금융당국이 은행권의 가계대출 자율관리를 유도하면서 A씨는 주택매수를 알아보고 있는 중이다.
29일 금융권에 따르면 당국은 지금까지 4~5%대로 유지해왔던 가계대출 총량관리를 폐지하고 은행으로 하여금 가계대출을 자율적으로 관리하게끔 할 계획이다. 은행들 역시 전세대출 조건을 완화하고 신용대출 한도를 복원하는 등 대출 문턱을 낮추고 있다.
이에 따라서 대출 방법과 순서에도 관심이 모인다. 최대한 많은 대출을 받기 위해서도 전략이 필요하기 때문이다. 전문가들은 DSR 규제가 적용되지 않는 전세대출을 먼저 받은 다음 주택담보대출, 신용대출 순으로 대출을 받는 것이 적합하다고 조언한다.
DSR 규제 핵심…전세대출·주담대·신용대출 순으로 유리
관건은 총부채원리금상환비율(DSR)이다. DSR은 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율로, 현재 총대출액이 2억원 이상인 차주들에 한해 DSR 40%가 적용되고 있다. 7월부터는 총 대출액이 1억원 이상인 차주들에게도 일괄적으로 적용될 예정이다.
다만 전세자금대출은 실수요로 분류해 DSR 산정에서 제외된다. 이에 따라서 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)은 최근 전세대출 3대 규제를 모두 폐지했다. 이들 규제는 ▲잔금일 이후 대출 허용▲전세 갱신 계약서상 임차보증금의 80% 이내로 한도 증액 ▲1주택자 비대면 대출 허용 등이다.
DSR 산정에서 가장 불리한 것은 신용대출이다. 현재 5년 균등상환을 전제로 1억원을 신용대출로 빌린다고 가정하면 원금의 5분의 1인 2000만원과 이에 대한 이자가 DSR에 포함된다. 따라서 연봉이 5000만원인 차주는 이미 40%를 넘기기 때문에 1억원을 대출받을 수 없다.
이에 따라 상환기간을 길게 잡는 주담대가 신용대출보다 유리할 수 있다. 주담대는 원리금을 최대 30~35년으로 나눈 수치가 DSR로 계산된다. 예를 들어 6억원을 빌렸다고 가정할 때 DSR은 원금 6억원의 30분의 1인 2000만원과 연간 이자의 합으로 계산된다. 연봉이 5000만원을 초과하는 차주라면 충분히 빌릴 수 있는 것이다.
연소득 5000만원 기혼, 8억4500만원 중 3억2000만원 대출 가능
그렇다면 A씨가 현재 받을 수 있는 주택담보대출 한도는 어떻게 될까. 주택 매수가 목적이기에 전세자금대출은 제외한다고 치면 30대 직장인인 A씨가 배우자와 함께 KB시세 기준 8억4500만원 아파트를 구입하고자 한다고 가정할 시 현재는 LTV 40%(9억원 이하 주택)를 적용받을 수 있다.
이 때 A씨의 연소득이 5000만원이고 부부 합산 연소득이 9000만원 이상 1억원 미만이며, 무주택자이면서 생애 최초 구입일 때 대출한도는 상환기간을 35년 기준으로 했을 때 대략 3억1670만원선까지 가능하다.
조건을 바꿔 부부 합산 연소득이 1억이 넘으면 대출 가능 금액은 3억1690만원으로 소폭 올라간다.
尹 "LTV 80% 완화" 금융권 "DSR 함께 완화돼야"
최대 한도까지 대출을 받고도 매수를 하기 위한 현금이 부족하다면 차기 정부의 규제 완화를 기다릴 수도 있다. 다만 윤석열 대통령 당선인이 DSR에 대한 명확한 입장이 없어 당분간은 연소득 등의 상환능력이 대출 가능 여부의 잣대가 될 전망이다.
현재 대통령직인수위원회(인수위)는 실수요자들의 '내 집 마련'을 지원하기 위해 금융당국과 대출 규제를 완화하는 방법을 논의 중이다.
앞서 윤 당선인은 강력한 대출 규제 완화를 예고하면서 생애최초 주택구매 가구의 주택담보대출비율(LTV) 상한을 80%로 인상하고, 생애 첫 주택구매 가구가 아닌 경우 LTV 상한을 지역과 관계없이 70%로 단일화하겠다고 약속했다.
또 다주택 보유자의 경우 보유주택 수에 따라 LTV 상한을 40%, 30% 등으로 차등화하겠다고 밝혔다. 현재 투기지역과 투기과열지구에선 9억원 이하 주택 LTV가 40%, 9억원 초과 주택은 20%가 적용된다. 주택가격이 15억원을 넘어서면 담보대출이 불가능하다.
만일 연봉이 1억 원인 차주가 생애 최초로 9억원짜리 주택을 구매한다고 할 시 현재는 3억6000만원까지 대출이 가능하지만 LTV가 80%로 인상될 시에는 이론적으로 7억2000만원까지 대출이 가능한 셈이다.
다만 이렇게 되기 위해서는 DSR 규제가 함께 완화돼야 한다. 금융권 관계자는 "DSR 완화 없이 LTV만 완화되면 무용지물"이라며 "DSR이 얼마나 완화되느냐에 따라 대출 완화의 실효성이 판가름날 것"이라고 말했다.
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