[오피니언뉴스=손희문 기자] 서울시와 정비업계에 따르면 14일 현재 공공재개발 시범사업지 공모에 접수한 대상지는 3곳이다.

한남1구역, 흑석2구역, 장위9구역이 현재 시범사업 공모에 참여, 최종적으로 접수를 완료한 상태다. 나머지 10여 군데 이상의 사업지들은 사전의향서를 제출하거나 준비 중에 있다.

이정식 서울시 주거정비정책팀장은 "원칙은 (재개발 대상지가 속한) 각 구청에서 공모 접수를 받고, 취합한 후 선별의 과정을 거쳐 서울시에 추천하는 것이 절차이지만, 현재 그 정도로 참여 사업지가 많지 않아, 시에서는 각 구청에 접수가 있을 때 마다 통보를 해달라고 요청한 상태"라고 설명했다.

이어 이 팀장은 "공모에 참여하려는 사업지들은 기존의 주거정비지수제를 적용하는 만큼 사업에 대한 주민 동의율을 최대한 높게 받아서 제출하려고하는 분위기가 강하다"며 "공모신청서를 제출하는 곳 이외에는 사전의향서도 제출하는 경우가 많다“고 말했다.

주거정비지수란 재개발 해당 지역의 주민 동의율, 노후도 비율, 도로연장률, 세대밀도 등을 평가해 점수화하는 것으로 재개발 사전타당성 검토에 있어 중요한 판단 기준이 된다.

이번 공공재개발 시범사업은 지정을 희망하는 구역 내 주민동의율이 10% 이상이면 동의서를 받아 해당 구청에 접수하면 참여할 수 있다. 다만 공모에 참여한 모든 지구가 사업 대상지로 뽑히는 것은 아니며, 향후 사업지 상황 등을 종합적으로 평가해 선정된다.

◆ 공공재개발로 달아오른 한남1구역 분위기는

공공재개발 공모가 시작되고 가장 먼저 참여 의사를 밝힌 한남1구역은 공공재개발로 부활을 노리고 있는 대표적인 지역이다.

이 구역은 이태원역과 녹사평역 사이에 위치한 곳으로, 지난 2003년 한남뉴타운에 포함됐지만 2011년 재개발 추진위 승인을 받은 이후 좀처럼 사업이 진척을 보이지 못했다. 결국 1구역은 지난 2017년 4월 뉴타운 구역에서 해제됐다.

이러던 와중 지난 8.4공급대책에 의해 기존의 해제구역에서도 공공재개발이 허용되면서 한남1구역에 대한 공공재개발 추진 논의는 급물살을 탔다.

공공재개발 공모 당시 가장 먼저 신청서를 낸 한남 1구역은 소유자들의 자발적인 참여 등으로 사업에 대한 기대감이 상당히 높게 형성된 곳이다.

김도현 한남 1구역 재개발추진위 공동대표는 "한남 1구역은 비교적 젊은 층들이 많고 소유자들의 네트워킹과 단합으로 참여가 자연스럽게 이뤄진 곳"이라며 “정비구역 지정 후 해제 이력이 있는 이 구역은 신규지역에 해당해 내년 3월에 선정여부가 최종 결정된다”고 말했다.

김 공동대표는 “지정을 희망하는 구역 내 주민들 13% 동의를 받아 용산구청에 접수를 했고, 현재도 추가 접수분을 제출해서 마감일까지 동의율을 최대한 높여가는 중"이라고 말했다.

이어 그는 "왜 공공재개발을 택하느냐는 이야기도 나오지만, 인근의 2, 3구역의 개발이 이뤄지고 있고 향후 용산공원도 들어서는 등 정부가 발표하는 일정에 맞춰서 공공재개발 사업을 진행할 수 있는 점이 사업성에 있어서도 유리하다”고 말했다.

한남1구역 추진위는 현재 공공재개발을 위해 서울시, 서울주택도시공사(SH), 용산구청 등과 접촉 중이다. 또한 주거지로 개발을 원치않는 인근 상가지 건물들이 남았지만, 협의를 통해 원만히 해결할 것이라는 입장이다.

이태원동 일대 B 공인중개사사무소 관계자는 “한남1구역은 기존에 상인들의 반대에 부딪혀 재개발이 무산된 곳이지만 코로나19 확산세로 상권이 급격히 쇠락하면서 차라리 재개발이 낫다는 분위기가 형성됐다”고 말했다.

이어 "주민들의 의견을 들어보면 인근 한남3구역에 현대건설이 들어오고 재개발이 시작했는데, 같이 개발돼야하는 게 맞지 않겠느냐라는 분위기가 있다”며 "이번 공공재개발 시범대상지로 선정되지 않더라도 재개발을 재추진하는 동력을 얻을 것으로 보인다"고 전했다.

◆ 현장에선 결국 '입장차' 해결 관건... 정책 혼란해소 요구도↑

한남1구역은 한때 같은 한남뉴타운으로 묶였던 인근의 2,3구역이 개발이 되는 것을 지켜보고 있어 개발에 대한 갈증이 크다.

이러한 한남1구역과 비슷한 상황으로는 흑석2구역이 있다.

마찬가지로 흑석뉴타운으로 묶였던 지역에서 흑석2구역을 제외한 나머지 지역은 조합을 설립해 입주를 마치거나 시공사 선정을 기다리고 있다.

흑석2구역 재개발추진위원회는 지난 8일 동작구에 공공재개발 공모신청서 제출을 완료했다고 밝혔다.

추진위 관계자에 따르면 지난달 사전의향서를 제출한 뒤, 전체 동의율의 15%에 해당하는 주민동의서를 모아 정식 공모신청서를 냈다.

흑석2 재개발구역은 9호선 흑석역에 접해있는 초역세권으로 도보1분내로 중앙대병원과 흑석역 진출입이 가능하며, 고층 아파트가 세워지면 한강 조망도 갖춰질 것으로 예상되는 곳이다. 

흑석2구역은 2009년 추진위 승인을 받았지만 이후 지금까지 조합설립 단계에 머물러 있다.

인근지역에 상가가 많은 것도 한남1구역과 비슷한 점이다. 이에 흑석2구역 역시 공공재개발에 반대하는 지역 주민의 불만이 사업 추진의 관건이 될 것으로 보인다.

이진식 흑석2구역 추진위원장은 “2구역은 상가가 35~40%가 상가지로 다른구역에 비해 많은 곳”이라며 “대체상가나 임대상가 등을 활용해 상가 측의 불만을 잠재울 수 있을 것”이라고 말했다.

이 위원장은 "천준호 의원이 발의하긴 했지만 기부채납 비율도 20~50% 사이에서 정한다고만 돼있어서 자세한 사항들은 시범사업지가 선정되고 해당 지자체 조례에 따라 결정될 것으로 본다"며 "향후 공원, 공공시설을 건립하는 데 얼마큼을 배정하게 될지 등 자세한 사항은 뒤로 밀려있고 분양가상한제, 추가 인센티브 등도 확정되지 않아 모호한 점은 분명히 있다"고 설명했다.

추진 이전부터 상황이 복잡한 곳도 있다.

증산4구역의 경우 한 구역 내에 역세권공공임대주택 추진 주체와 재개발 주체가 동시에 들어와있는 상태로 서로 대립각을 세우고 있기 때문이다.

증산4구역은 일찍이 공공재개발에 대한 의향을 밝혔지만 내년 이후에 공공재개발이 본격화되면 사업을 추진하겠다는 입장이다.

박홍대 증산 역세권재개발 추진준비위원회장은 “재개발지역이 해제된 현재 가장 확실한 사업성을 보장하는 방식은 올초부터 진행해온 역세권재개발”이라며 “공공시행사가 참여하는 아파트는 민간에 비해 사업성이 떨어질 것이 분명해 고려하지 않는다”고 말했다.

반면 이동호 증산4구역 재개발조합설립추진위원장은 “공공재개발 관련 국토부와 LH, SH 등에서 나오는 설명 등을 종합 검토해본 결과, 공공재개발이 내용상으로는 조합에 이점이 커 보인다"며 "현재 이행해오던 뉴타운보다도 공공재개발의 이점이 더 큰 것으로 판단했다"고 말했다.

이 위원장은 역세권공공임대주택 추진 주체와의 입장차에 대해서는 “실질적으로 서울 내에서 1종지역이 역세권공공임대주택으로 개발된 곳은 없다”고 선을 그었다.

이 위원장은 “현재 시범사업 공모 단계에서는 증산4구역은 의향을 내비치려고 하지 않는다"며 "12월에 법안이 정상통과되고, 공포·시행 후에 구체적인 세부지침이 나오고 난 뒤에 내년부터 전국적으로 공공재개발 붐이 일어날 것으로 보고, 그 이후에 움직이는 것이 시행착오를 줄이는 편이라고 판단했다”고 말했다.

그는 그러면서 “현장은 전체적으로 혼란이 가중되고 있다"며 "이전의 주거정비지수제에서 공공재개발로 재개발의 형태가 바뀌며 담당내용과 법령에 대해 관할 행정기관인 구청에서도 이해가 미흡해 아쉬운 점이 많고, 이에 대해 속도만 강조할 것이 아니라는 점을 깨닫고 있다"고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원은 “정부에서 동의율 요건 등을 낮춰 공공재개발에 속도를 더하는 만큼, 기존에 지지부진했던 사업장들의 관심도가 높아지는 것은 사실”이라면서도 “그러나 관심도가 올라간다고 해서 모든 재개발 사업이 탄력을 받는 것은 아니”라고 강조했다.

이 연구원은 “해당지역 주민들간의 의견일치를 이끌어 내는 것이 관건이고, 보상문제들도 얽혀 있어 모든 공공재개발이 시행초반 순항하기는 어려울 것"이라고 지적했다.

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