[오피니언뉴스=손희문 기자] 서울시 주거정비과는 공공재개발 시범사업지 공모에 최종접수한 사업지는 3곳, 사전의향서를 제출한 곳은 8곳이라고 16일 밝혔다.

한남1·흑석2·전농9구역이 시범사업지 공모에 최종접수 했으며 사전의향서를 제출한 곳은 성북1구역, 아현2구역, 양평14구역 등 8곳이다.

이밖에 서울시 각 구청과 재개발·재건축 클린업시스템에 따르면, 이날 현재 신월7동·원효로1가·증산4구역 등 서울 내 크고 작은 정비사업지들 20여 곳 이상이 공공재개발에 적극적인 의향을 보이고 있는 상태다.

아울러 서울시 및 정비업계 관계자들은 최종적으로 서울 내에서 기존 재개발사업구역 27곳, 신규 재개발사업구역 22곳 등을 포함 총 49개 구역이 공공재개발에 참여할 것으로 예상하고 있다.

◆ 서울시, 공공재개발 4만가구 공급목표 이뤄지나

서울 동작구 흑석2구역은 현재 정비계획상 상한 용적률이 400%다. 여기에 공공재개발을 추진할 경우 기존 용적률에 20%를 더 받을 수 있어 최대 480%까지 적용이 가능하다. 

추진위는 이를 적용해 총 5개동 규모의 아파트 986가구와 오피스텔 283실을 세울 예정이다. 아파트의 경우 조합원 물량(305가구)를 제외한 일반분양 409가구, 임대 272가구를 각각 공급하는 것으로 가닥을 잡고 있다.

다만 이 지역 이진식 추진위원장은 공공재개발이 활성화되기 위해선 용적률 상향 인센티브를 실질적으로 활용할 수 있는 '층수 규제완화'가 필요하다는 목소리를 지속적으로 내고 있다.

이 위원장은 “100%포인트의 용적률을 추가한다고 해도 최고 층수가 35층으로 제한된다면 주택 수를 더 늘리기 불가능하다”며  “용적률에 더해 층수를 완화해달라고 지속적으로 서울시 등 관계기관에 건의하고 있다"고 말했다.

그러면서 그는 "지역에 따라 아파트 최고 층수를 50층까지 풀어주는 공공재건축과 달리 공공재개발은 최고 35층으로 묶여 있어 정부가 용적률 혜택을 줘도 임대주택과 일반분양 가구 수를 확대하기 어렵다"며 “조합원과 향후 공공주택 거주자를 위해서라도 층수 규제 완화가 필요하다”고 강조했다.

공공재개발에 참여하는 전농9구역은 현재 재개발 정비계획상 용적률이 260%로, 해당지역 가구 및 토지 소유자는 700여 명이다.

추진위는 이를 적용해 지하 3층~지상 33층 10개동 규모의 아파트 998세대를 지을 계획이다. 이중 조합원 분을 포함한 분양 물량은 829가구, 임대물량은 169가구로 계획돼 있다.

김삼근 전농9구역 재개발추진위장은 "여기에 공공재개발을 추진할 경우 기존 용적률에 최대 120%를 더 받을 수 있지만, 우리(조합) 쪽에서 의향서를 내면 서울시와 SH 등이 심의해 용적률을 결정할 것이고, 아파트 규모와 구성평형에 따라 달라져 일괄적으로 얘기하긴 어렵다"면서 "어림잡아 200여 세대가 더 늘어날 것으로 본다"고 말했다.

이어 그는 "단순히 산술적으로 얘기하면 200세대가 더 늘어난다면 거기서 50%인 100세대는 서울시에서 임대아파트로, 나머지 100세대는 조합의 몫으로 돌아오게 된다"며 "조합은 1200세대의 아파트 중 930여 가구, 나머지는 공공임대 및 분양 물량으로 270여 가구로 배정될 것"이라고 말했다.

앞서 정부가 '공공재개발을 통해 서울 도심에 약 4만가구 공급을 목표로 하겠다'고 발표한 점과 개별 사업지들의 사정을 고려해봤을 때, 평균적으로 한 구역당 800가구 정도가 공급될 것이라고 추정할 수 있다.

◆ 분양가, 분양가상한 가격보다 5~10% 높을 듯

공공 재개발로 짓는 아파트는 주택공급활성화지구로 지정해 분양가상한제 대상에서 제외한다. 다만 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사의 규제를 받아 시세보다는 낮게 분양가가 책정된다. 즉 분양가 상한제가 적용되는 금액보다는 높지만 시세보다는 낮게 책정된다.

HUG의 심사기준은 동일 자치구 내에서 해당 단지로부터 반경 2km 이내에 있는 단지 중 입지·규모·브랜드 순위가 비슷한 사업장을 비교 기준으로 삼아 분양가를 정하는 방식이다. 2km 내에 선정할만한 단지가 없으면 인근·유사지역으로 확대한다.

이문기 국토부 주택토지실장은 “일률적으로 말하긴 어렵겠지만 HUG가 제시하는 가격은 분양가 상한제 적용가 대비 최소 5%에서 최대 10%까지 높을 것”이라고 얘기했다.

◆ 공공재개발지역 매수시, 권리산정 기준일 등 따져봐야  

과거의 재개발 사업에 있어서 가장 문제가 됐던 것 중 하나는 ‘지분쪼개기’였다. 다만 이번 공공재개발에서는 지분쪼개기 관련 규정은 강화된다.

지분쪼개기란 재개발기본계획이 세워지지 않은 노후 단독주택 등을 허물고 빌라 등 공동주택으로 지어 불특정 다수가 나눠가지는 것이다.  지분쪼개기는 재개발 사업 추진 때 아파트 분양권을 받을 수 있는 조합원 수를 인위적으로 늘리기 위한 방편으로 이용돼 왔다. 

이로인한 문제점이라면 조합원 수 증가로 인해 기존 지분을 그대로 갖고 있던 조합원 입장에선 사업성이 떨어져 재개발에 참여하는 메리트가 줄어들 수 있다는 것이다. 또 향후 재개발이 된 후 입주권을 노리고 참여하는 사람은 사기피해를 입는 경우가 발생하기도 했다.

이에 국토교통부와 서울시는 공공재개발 구역들의 권리산정 기준일을 사업공모시작일인 지난달 21일로 본다고 밝혔다. 이날 이후에 해당지역의 필지를 분할하거나 주택신축을 해 나눠가져도 향후 새로 짓는 아파트 입주권에 대한 권리는 없다.

권리산정일은 재개발을 하는 지역이라면 모두 설정된다. 산정일은 통상 구역지정 시점에 고시되는데, 현재까지 구역지정이 되지 않은 곳이라해도 공공재개발 대상지로 선정돼 앞으로 구역지정을 받는다면 권리산정일은 지난달 21일로 소급된다.

때문에 수요자는 본인이 사려는 빌라가 재개발구역에 해당하고, 권리산정일 이후에 매매된 집인지 여부를 명확히 사전에 확인해야 한다. 자칫 공공재개발이후에도 신규주택 입주권을 받을 수 없게될 수 있기 때문이다.  

정부는 또 공공재개발사업 승인에 따라 SH나 LH 등 공공시행자가 선정된 이후 토지 등을 소유하거나 조합원 지위를 양수한 조합원에 대해서는 분양가격을 더 비싸게 책정한다는 계획이다.

일반 조합원 분양가는 2곳 이상의 감정평가금액의 산술평균으로 책정되는 반면, 이들에 대해선 일반분양가와 비슷한 수준의 분양가로 공급될 예정이다.

◆ 전문가 "용적률·기부채납비율 등 둘쑥날쑥 안돼...공정한 기준 마련해야"

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "공공재개발이라는 이름으로 슬럼화 돼 가는 서울의 재개발사업지역을 활성화시킨다는 점은 매우 긍정적"이라면서 "다만 개별 사업지별로 용적률 완화와 기부채납 비율이 달라지는 변수가 있어, 이에 대한 공정한 정책 운용이 공공재개발의 성패를 좌우하게 될 것"이라고 말했다.

김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 "재개발은 지역 주민의 소득 격차 등 차이로 발생한 갈등이 많아 사업 속도가 나기 어렵지만 공공의 참여로 추진 동력을 얻을 수 있다"며 "소유자들이 실질적으로 부담해야하는 비용이 얼마고, 여타 사업에 비해 어느 정도가 절감되는지 객관적인 기준 마련이 필요하다"고 말했다.

함영진 직방 빅테이터랩장은 "공공재개발이 용적률과 사업성 인센티브, 공공이 들어가면서 시공사 횡포 등을 견제할 수 있어 사업의 투명성을 높일 수 있는 뚜렷한 장점이 있다"며 "소유주가 주체가되는 조합과 공공의 시너지를 낼 수 있을 것"이라고 설명했다.

그는 "다만 공공재개발이 도입 초기단계인 만큼 관심도가 얼마나 지속될 지는 과제로 남아있고, 나타나지 않은 문제들이 새롭게 불거질 가능성도 있다"고 덧붙였다. [끝]

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