[오피니언뉴스=유태영 기자] 올 하반기 연이은 금리인상과 함께 '깡통전세' 문제가 불거지며 부동산 '영끌족'과 전월세 세입자 모두 '사면초가' 상황에 몰렸다. 더불어 DSR(총부채원리금상환비율) 규제완화가 생애 최초 주택매수자에게만 허용되지만 이마저도 매수세 전환으로 이어지긴 어려울 것으로 전망된다. 다음달 임대차법 시행 2년을 맞아 전세보증금 급등으로 인한 '전세대란'이 심화될 것으로 보여 당분간 주의가 필요해 보인다.

1년새 기준금리 1.75% 포인트↑…대출이자 부담 증가

올 하반기 접어들면서 미국발 금리인상에 국내 기준금리도 가파르게 치솟고 있다. 한은 금통위는 지난 13일 기존 1.25%였던 기준금리를 1.75%로 0.50%포인트 올리는 '빅스텝'을 단행했다. 금통위가 0.25%포인트의 두 배인 0.50%포인트의 '빅스텝'을 단행한 것은 이번이 사상 최초다.

올해 4월·5월·7월 연속 세 차례 기준금리 인상도 역시 전례가 없는 조치였다. 지난해 8월 이후 기준금리가 1.75% 포인트 인상되면서 '영끌족(영혼까지 끌어모은 투자족)'들의 대출이자 부담이 심화되고 있다. 올 하반기 지속적인 금리인상이 예고돼 있어 앞으로 영끌족들의 시름은 더 깊어질 것으로 예상된다.

지난 17일 금융권에 따르면 시중 4대 은행(국민·신한·하나·우리)의 전세자금대출 금리(주금공 보증·2년 만기)는 연 4.010∼6.208% 수준이다. 지난달 24일(3.950∼5.771%)과 비교해 불과 3주 사이에 하단이 0.420%포인트, 상단이 0.437%포인트 올랐다. 작년 말(3.390∼4.799%)고 비교하면 상·하단이 각 0.620%포인트, 1.481%포인트 인상됐다. 

주택담보대출 변동금리(신규 코픽스 연동)는 현재 연 4.100∼6.218%다. 3주전보다 상·하단 모두 0.400%포인트 이상 높아졌다. 주담대 혼합형(고정형) 금리는 연 4.210∼6.123%로 하단이 0.540%포인트, 상단이 0.329%포인트씩 하락했다. 

6%대 전세자금 대출금리는 2010년 이후 12년만이 고금리다. 2%대 전세자금 대출금리와 비교하면 약 2~3배 이자 부담이 높아진 셈이다. 금리가 높아짐에 따라 '영끌족'과 '전세입자' 모두 금융이자 부담이 높아졌다. 10여년 전 '하우스푸어' 시절에 고금리의 대출이자를 감당못해 경매로 넘어간 전례를 감안하면 우려할만한 수준이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "2010년경 '하우스푸어' 문제가 불거졌을 당시엔 대출금리를 감당하지 못해 경매로 넘어오는 물건이 많았다"면서 "금리인상에 대한 부담을 이기지 못하고 경매로 넘어올땐 상가와 업무시설 물건이 먼저 경매로 넘어오고, 주택은 그 다음에 경매로 넘어오게 되는 경우가 많다"고 말했다.

'깡통전세' 사기 지속적으로 불거져 

자기자본 한푼도 없이 무자본 갭투자로 수백채의 빌라를 취득한뒤 매매가보다 높은 전세금을 매긴 뒤 전세금을 가로채는 '깡통전세' 문제도 최근 수백억원대의 피해 사례가 나오고 있다.

최근 이슈가 된 '세모녀 전세사기' 사건의 경우 136명의 임차인을 속여 약 300억원의 전세금을 가로챈 혐의로 구속 수사가 진행중이다. 국내 부동산 가격이 전반적으로 급등하면서 자금부족등의 이유로 매수가 아닌 전월세 임대차 계약을 한 선량한 시민들이 피해를 겪고 있다. 

'깡통전세' 피해자는 보증금 반환을 하지 못해 신용불량자가 되거나, 임대차 물건이 경매에 넘어가서 경매로 낙찰 받은 경우 '무주택자' 자격을 잃게 되는 경우도 발생하게 된다. 

이런 경우 전세보증금 반환보증보험을 가입했다면 피해금액을 보전 받을 수 있다. 최근 전세보증금 반환보증 사고금액은 매년 증가추세다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 6월 말까지 발생한 전세보증금 반환보증 사고는 총 1595건, 사고 금액은 3407억원으로 상반기 기준 역대 최대치를 기록했다.

연간기준으로는 ▲2019년 3442억원 ▲2020년 4682억원 ▲2021년 5790억원 등으로 매년 늘고 있다. 올해 반환보증 사고 금액은 역대 처음으로 6000억원을 넘어설 것으로 예측된다. 

생애 최초 주택매수자 DSR 규제완화에도 효과↓

윤석열 정부가 생애최초 주택 구매자 등 실수요자에게 DSR을 완화할 방침이지만 실제 매수세로 이어질진 의문이 제기된다. 

이달초부터 생애 최초 주택구매자 및 서민·실수요자에 대한 구입 목적의 주담대 한도가 확대됐다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 우대받는 '서민·실수요자' 기준이 연 소득 9000만원 이하 및 주택가격 9억원(투기·투기과열지구) 또는 8억원(조정대상지역) 이하로 늘었고, LTV 우대 폭도 최대 20% 포인트 확대됐다.

생애 최초 주택구매자가 주택 구입 목적으로 주담대를 받을 경우 주택 소재지나 주택가격, 소득과 관계없이 LTV 80%까지 인정 받을 수 있도록 개선됐다.

생애최초 주택 구매자 규제완화가 매수로 이어진 않을 전망이다. 송승현 도시와경제 대표는 "생애최초 주택구입자는 대출금리 수준에 민감하게 반응하기 때문에 규제완화에도 매수로 돌아서진 않을 것"이라면서 "향후 주택경기가 긍정적이냐에 따라 생애 최초 주택 매수자의 선택이 달라질 것"이라고 분석했다.

임대차법 시행 2년을 맞이해 다음달부터 전세보증금 급등으로 인한 '전세대란'도 우려된다. 오는 8월 임대차 3법(전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권)의 핵심인 계약갱신청구권(2+2년)이 첫 만료를 앞두고 있어 전세가격 급등이 전망되고 있다.

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