[오피니언뉴스=유태영 기자] '전세사기'나 '깡통전세'로 인해 매년 수백억원 이상이 보증금을 세입자가 떼이고 있지만 현재 이를 원천 봉쇄할 법안이나 제도는 미흡한 실정이다. 다만 피해를 최소화 할 수 있는 제도는 마련돼있다.

전세반환보증보험 가입해 피해 최소화해야 

매매가보다 전세가가 높은 '깡통전세'나 전세계약 후 근저당을 설정하는 '전세사기'는 세입자가 전세계약 전·후 철저히 알아봐야 한다. 

주택도시보증공사(HUG)의 전세반환보증보험을 가입하면 전세계약기간이 만료될 때 집주인이 보증금을 되돌려 주지 않아도 HUG로부터 대신 받을수 있다.

전세반환보증보험에 가입할 수 없는 경우는 보험 가입을 신청한 주택의 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 집값을 초과하는 경우다. 이미 계약을 진행했다면 계약금 또는 전세보증금을 되돌려 받기 까다롭기 때문에 계약에 신중을 기해야 한다.

대항력 발생하기 전 대출 받거나 소유권 이전 수법 많아

세입자가 전세사기를 당하는 가장 흔한 형태는 전세계약 후 다음날 0시가 되기 전에 근저당을 설정해 대출을 받는 경우다. 또 전입 당일에 소유권을 계약했던 임대인에서 제3자로 바꿔 보증금을 편취하는 경우가 있다. 

현재 임대차보호법은 세입자가 전입신고 후 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 대항력이 생긴다. 전입신고와 확정일자를 시차 없이 받아야 한다. 하지만 두가지 요건을 충족하더라도 즉시 효력이 생기는 것이 아니다. 다음날 0시부터 효력이 발생한다. 이 점을 악용하는 전세사기 수법이 매년 끊이지 않고 있다. 홍석준 국민의힘 의원 등 13인은 지난 1월 이를 개정해 전입신고와 확정일자 받는 즉시 시간순대로 우선순위에 들어가도록 법 개정을 추진중이다.

이렇게 법 개정이 될 경우 대항력 요건을 갖추고도 다음날 0시가 되기 전 설정되는 금융권의 근저당권에 대해서도 보증금이 우선하게 돼 전세 사기 피해 사례를 대폭 줄일 수 있을 것으로 보인다.  

'안심전환대출'로 원리금 상환 부담↓

급격한 대출금리 인상으로 인해 전세대출 원리금 상환에 어려움을 겪는 세입자들은 고정금리로 전환해주는 '안심전환대출'을 이용하면 부담을 덜 수 있다.

금융위원회는 다음달 15일부터 서민과 실수요자 대상으로 '우대형 안심전환대출' 25조원을 공급할 예정이다. 우대형 안심전환대출은 서민·실수요자가 보유한 변동금리·준고정금리(혼합형) 주택담보대출을 3%대 금리의 장기·고정금리·분할상환 상품으로 바꿀수 있는 상품이다. 

오는 17일부터 한국주택금융공사와 6대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·농협·기업) 홈페이지에서 사전안내를 개시한다. 다음달 15일부터 주택가격 구간별로 순차적으로 신청과 접수를 받는다. 

안심전환대출 신청대상은 오는 17일 이전에 제 1·2금융권에서 취급된 변동금리 또는 준고정금리 주택담보대출 상품을 가입한  경우에 해당된다. 만기가 5년 이상이면서 만기까지 금리가 완전히 고정돼 있는 주담대와 정책모기지(보금자리론·적격대출·디딤돌대출)는 신청할 수 없다.

주택가격 4억원 이하, 부부합산소득 7000만원 이하인 1주택자가 대상이다. 신청접수시 해당 주택의 시가(KB시세·한국부동산원 시세)를 우선 이용하되, 시세가 없는 경우 공시가격과 현실화율을 활용한다. 주택담보대출비율(LTV) 70%와 총부채상환비율(DTI) 60%를 일괄 적용하며, 총부채원리금상환비율(DSR)은 적용되지 않으며, 금리는 3.80~4.00%다. 만기는 10·15·20·30년이다. 만기까지 고정금리이며, 향후 금리가 인상되더라도 원리금은 동일하다.

공공임대주택 확대·임차인 보호법 강화해야

전문가들은 장기적으로 ▲공공임대주택 물량 확대 ▲전세자금대출 한도 축소 ▲임차인 보호법 강화 등을 해결책으로 제시했다.

권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 "신축 빌라 거래에서 빈번하게 일어나는 '깡통전세' 문제는 사전에 차단하기 어렵다"면서 "공공임대주택 물량을 대폭 늘려서 저비용 고품질의 주거 환경을 제공한다면 세입자들의 선택지가 다양해질 것"이라고 말했다.

한문도 연세대 정경대학원 겸임교수는 "'깡통전세'의 경우 현재 150%인 공시가격을 100%로 낮추는 방법이 빠르면서 효과적인 방법"이라면서 "장기적으로 전세자금 대출 한도를 줄여야 전세가격과 매매가가 낮아져 세입자들이 고통을 덜 받게 될 것"이라고 말했다. 

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