[오피니언뉴스=유태영 기자] 윤석열 정부의 첫 부동산대책인 '6.21 부동산 대책'의 핵심인 '상생임대인' 제도 확대 적용에 시장에 혼란이 가중되고 있다. 기존보다 비과세 기간이 늘어나고 장기보유특별공제 적용공제도 되는 등 혜택이 늘어나며 적용대상이 되는지에 대해 관심이 쏠린다.

상생임대인이란 신규·갱신 임대차 계약시 임대료를 직전 대비 5% 이내로 계약한 임대인을 의미한다. 따라서 1년 6개월 이전 전세입자가 퇴거하거나 재계약할 경우엔 해당되지 않는다. 

직전 계약 1년 6개월 경과후 5% 이내 임대료 인상시 적용

정부는 계약갱신이 만료된 임차인 지원을 강화를 위해 상생임대인 제도를 확대했다. 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인(상생임대인)에 대해서는 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기 보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해 계약갱신을 유도한다는 계획이다.

다양한 사례에 대해 정부는 상생임대인 인정 범위에 대해 추가논의를 가질 계획이다. 정부는 임대인과 임대물건이 동일한 경우 임차인이 바뀌어도 직전 계약 대비 임대료 증액을 5%로 제한할 경우 비과세 요건의 2년 거주 의무를 면제하는 것으로 해석할 것이라고 밝혔다 .

하지만 임대료 5% 제한 후 계약기간 2년을 채우지 못한 데 대한 귀책 사유가 임차인에게 있어도 집주인은 상생임대인의 혜택을 받지 못한다. 만약 2년 계약을 한 뒤 임대인이 1년 6개월이 경과하기 전에 퇴거하면 임대인은 상생임대인 혜택을 못 받는 것이다.

기재부 관계자는 "세제헤택을 노려 임대인·임차인이 짜고 1~2일만 거주하고 임대계약을 해제하는 경우도 나올 수 있어 임대기간을 2년으로 정했다"고 설명했다.

다가구 주택 집주인 적용 여부 추가 논의 필요

다가구주택 소유주의 상생임대인 인정 범위에 대해서는 앞으로 추가 논의가 필요할 전망이다.

다가구주택은 세법상 단독주택으로, 다세대주택과 달리 임대 대상이 여러 가구여도 집주인은 1명이다. 집주인이 다른 주택을 소유하지 않았을 경우 1주택자로 판단한다.

다가구 집주인이 매도 시점까지 다가구에 실거주한 적이 없는 경우 이중 1가구만 5% 이내로 계약해도 상생임대인의 혜택을 줄 것인지, 모든 가구에 대해 5% 인상률을 준수한 경우에만 비과세 혜택을 줄 것인지 여부가 명확하게 구분되지 않는다.

전세 낀 신규 분양 아파트 매입자는 혜택 못받아

신규 분양 아파트를 매입한 뒤 전세를 내주는 경우엔 상생임대인에 해당되지 않는다. 신규 분양 아파트는 '직전 계약'이 없기 때문이다. 입주 때 전세 계약을 맺은 임차인이 최소 1년 6개월 거주한 뒤 재계약을 할 때 전세금을 5% 이내로 올린 경우에만 상생계약으로 인정받을 수 있다.

상생임대인 제도는 지난 2021년 12월 20일부터 오는 2024년 12월 31일까지 체결된 계약분을 대상으로 한다. 전세 계약 만기는 2024년 12월 31일을 넘어가는 경우라도 계약갱신만 기한 내에 하면 된다.

부동산 관련 인터넷 카페에는 '상생임대인'에 대한 질문과 세무사들의 사례별 해석 게시글이 지속적으로 등록되고 있다. 주로 '내가 해당되는지'에 대해 질문하는 글이 대부분이어서 앞으로도 상생임대인 적용 여부를 놓고 논란이 계속될 것으로 보인다.

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