"분양가 인상으로 무주택 서민 부담 커질듯"
상생임대인 지원·실거주 요건 완화 실효성 기대↑
[오피니언뉴스=유태영 기자] 윤석열 정부가 부동산 규제 완화책으로 분양가 상한제 개선안을 발표한 데 대해 전문가들은 기대치보다 미흡하다고 평가했다. 임대차 시장 안정화 방안에 대해선 전문가들이 전·월세 시장 안정화 측면에서 대부분 긍정적으로 평가했다.
21일 정부가 발표한 '분양가 제도 운영 합리화 방안'에 따르면 기존 분양가 산정에 미반영된 비용을 반영하도록 개선했다. 앞으로 정비사업에 추진할 때 필요한 이주비 대출에 대한 금융이자, 총회운영비, 명도소송비, 주거이전비, 영업손실보상비 등이 분양가에 반영된다.
공사 계약을 맺은 뒤에 시장 환경 변화에 따라 급등한 자잿값도 건축비에 반영할 수 있도록 바뀐다. 국토부는 기본형 건축비를 산정할 때 레미콘·철근 외에도 현장에서 많이 사용하는 자재 가격을 포함하기로 했다.
"분양가 최대 4% 인상, 기대치보단 미흡"
이번 분양가 상한제 개선안에 대한 전문가들은 미흡하다는 평가가 지배적이다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "이번 개선안에 따르면 분양가 상승률이 최대 4%인데, 기대치보단 미흡하다"라며 "분양가 상한제 본래 취지는 주택가격 안정을 위해서인데 그동안 수억원의 시세차익을 얻는 일부 로또당첨자만 혜택을 보게되고, 개발주체인 시행사나 시공사들은 분양가가 너무 낮아서 공급을 미루는 하는 공급지체의 원인이 됐다"고 설명했다.
이어 "분양가 상한제를 폐지하고 종전처럼 고분양가 심사제도를 체계적으로 개선하는 방향이 바람직하다"고 말했다.
서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 대표)는 "그동안 시공사들이 30~40%의 필수 자잿값 인상을 이유로 분양가 현실화를 요구한 것에 비해선 분양가 인상이 많이 이뤄지진 않았다"면서 "수분양자 입장에선 분양가격 인상이 부담으로 작용하게 돼서 정부에서 양측 의견을 다 반영해 적정한 선을 찾은 것이라고 본다"고 평가했다.
이어 서 교수는 "분양가가 인상되면 건설사에서 공급을 늘려 장기적으로 주택가격 안정효과는 있을 것"이라면서 "하지만 단기적으로 수분양자들은 내집마련 비용이 증가될 것"이라고 말했다.
"분양가 인상으로 무주택 서민 부담 커질듯"
분양가 현실화에 따라 수분양자들의 부담이 증가할 것이라는 평가도 잇따랐다. 양지영 R&C 연구소장은 "분양가 상한제 폐지를 예상했던 시장의 기대와 달리 미세 조정 수준으로 시장에 주는 효과는 크지 않을 것"이라며 "분양가 항목에서 가장 비중이 큰 택지비 상향조정이 개선안에 빠졌다는 점과 분양가격 인상폭이 최대 4% 수준을 고려하면 정비사업 활성화에 추진 동력이 되기는 어렵다"고 분석했다.
이어 "(개선안 시행으로)주택공급 촉진 효과는 크지 않을 것으로 예상된다"며 "반면 원자재값 급등과 분상제 개편 등으로 무주택 서민들의 주거 부담은 오히려 더 커질 수 있다"고 전망했다.
송승현 도시와경제 대표는 "주택을 공급하는 건설사들은 분양가 인상이 긍정적으로 작용할 것으로 보인다"면서도 "실수요자들은 분양가 인상과 연이은 주택담보대출 금리 인상으로 부담이 더욱 커졌다"고 말했다.
상생임대인 지원·실거주 요건 완화 실효성 기대↑
이날 함께 발표한 '임대차 시장 안정화 방안'에 대해서는 대부분 긍정적으로 평가했다. 정부는 규제지역내 주택담보대출의 경우, 기존주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 늘리고 신규주택 전입 의무도 폐지하기로 발표했다.
또한 계약갱신이 만료된 임차인에 대한 지원을 강화한다. 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인(상생 임대인)에 대해서는 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기 보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해 계약갱신을 유도한다는 계획이다.
갱신계약이 만료되는 임차인에 대해서는 최근 4년간 전세가격 상승폭을 감안해 버팀목 전세대출의 보증금 기준을 수도권 기준 3억원에서 4억 5000만원으로 확대한다. 대출한도도 1억 2000만원에서 1억 8000만원으로 늘린다.
송승현 대표는 "상생임대인 지원제도나 실거주 요건 완화는 현실적인 대책이라 실효성 있을 것으로 보인다"면서 "하지만 임차인들에게 전세대출 지원을 늘리는 대책은 전반적인 임대료 상승요인이 될 수 있다"고 내다봤다.
양지영 소장은 "신규주택 전입 의무 기간이 임대 매물 부족과 결국 전월세 가격 상승을 낳았다"면서 "이번 시장 안정화 방안이 시행되면 기존 임차인 퇴거 방지와 임대 매물 확대에 도움이 될 수 있다"고 말했다.
이어 "임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인에 대해 양도세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 상생임대인 제도 확대는 전월세가격 안정화에 긍정적인 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 평가했다.
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