[오피니언뉴스=유태영 기자] 윤석열 정부 출범 이후 첫 부동산 규제 완화책으로 분양가 상한제가 개선된다. 이르면 다음 달부터 입주자모집을 하는 아파트 단지는 조합원 이주비 금융이자와 총회 개최 비용 등을 분양가에 포함할 수 있다.

분양가 산정의 기본이 되는 기본형 건축비도 급등한 자잿값에 따라 수시로 조정 가능하도록 바뀐다. 이에 아파트 분양가는 다음 달부터 최대 4%가량 더 오를 전망이다.

'로또분양'·'공급지연' 등 해결위해 개편

정부는 21일 제1차 부동산관계 장관회의를 열고 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 발표했다. 분양가 상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가심사제도 개선이 주된 내용이다. 

분상제는 지난 2020년부터 민간택지에도 적용됐다. 서울 18개 구와  하남·광명·과천 등 경기 지역 3개 시를 포함해 총 322개 동에 적용되고 있다. 분양가는 택지비와 기본형 건축비, 가산비를 합산해 결정된다. 

분양가상한제는 주택을 보다 저렴하게 공급하겠다는 취지로 도입됐다. 하지만 ‘로또 분양’ 혜택이 일부 가구에게만 돌아가고 분양가 다툼으로 인한 공급 일정 지연이 반복됐다. 공사 중단 상태인 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업장도 결국 정부의 분양가 규제가 원인이라는 분석도 나오고 있다.

급등한 자잿값 즉각 반영 가능해져

이번 개선안에 따르면 앞으로 정비사업에 추진할 때 필요한 이주비 대출에 대한 금융이자, 총회운영비, 명도소송비, 주거이전비, 영업손실보상비 등이 분양가에 반영된다. 국토부 관계자는 "이주비 관련 금융 이자의 경우 이주한 뒤 준공까지 걸리는 시간을 고려해 5년 치 이자만 포함한다"며 "총회 운영비도 총사업비의 0.3%만 정액으로 반영한다"고 말했다.

공사 계약을 맺은 뒤에 급등한 자잿값도 건축비에 반영할 수 있도록 바뀐다. 국토부는 기본형 건축비를 산정할 때 레미콘·철근 외에도 현장에서 많이 사용하는 창호 유리, 강화 합판 마루, 알루미늄 거푸집의 가격을 포함하기로 했다. 

매년 정기적으로 두 차례 기본형 건축비를 조정하는 것과 별개로 레미콘과 철근 가격이 합해서 15% 이상 오를 경우 건축비 조정이 가능해진다. 택지비를 산정할 때도 한국부동산원이 단독으로 심사했던 것을 검증위원회를 설치해 감정평가사가 의견을 내고, 민간 전문가도 참여할 수 있도록 개편된다.

분양가 상승 불가피

수도권 주요 지역 외에 지방 아파트 분양가격을 결정하는 HUG의 고분양가 심사제도도 일부 개선된다. 인근 시세를 결정할 때 비교단지 선정 기준을 준공 20년 이내에서 10년 이내로 수정한다. 개선안은 공동주택 분양가 규칙 개정 등을 거쳐 이르면 다음 달부터 입주자 모집공고를 하는 단지부터 적용된다. 

개편안 시행에 따라 분양가는 오를 전망이다. 국토부는 이번 개선안 시행으로 인해 분양가가 1.5~4%가량 오를 것으로 예측했다. 국토부의 시뮬레이션에 따르면 한 재건축 사업장의 경우 분양가가 3.3㎡당 2580만원이던 곳이 개편안 시행으로 2640만원으로 2.3%(60만원) 오를 것으로 나타났다. 이는 이주비 이자(38만원) , 명도소송비(9만원), 총회 등 경비(4만원), 기본형건축비 상승액(9만원)을 합한 결과라는 것이 국토부 측 설명이다.

주택도시보증공사의 고분양가 심사제도도 개편한다. 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등을 추진한다. 분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 '자재비 가산제도'를 신규 도입한다. 

또한 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춘다. HUG는 분양가가 합리적으로 산정되도록 비교사업장 선정시 세부 평가기준, 배점 등도 공개할 예정이다.

국토부 관계자는 "고분양가 심사제도는 HUG 시행세칙 개정을 이달 내 완료할 예정"이라며 "개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용된다"고 밝혔다. 

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