[인터뷰] 한문도 교수 "집값 하락세, 내년부터 시작 당분간 이어질 것"
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[인터뷰] 한문도 교수 "집값 하락세, 내년부터 시작 당분간 이어질 것"
  • 유태영 기자
  • 승인 2022.05.22 10:30
  • 댓글 1
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2023년부터 집값하락기 시작
2028년까지 완만한 조정…20~40%↓
윤석열 정부, 집권하자 공약 이행 속도조절론
임대차3법 폐지말고 보완해야
한문도 연세대 교수가 인터뷰하고 있는 모습. 사진=유태영 기자
한문도 연세대 겸임교수는 "재건축 규제가 풀리면 집값이 오르는건 당연하기 때문에 새 정부가 한꺼번에 규제완화를 하기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.   사진=유태영 기자

[오피니언뉴스=유태영 기자] 자고나면 몇천만원씩 폭등하던 대한민국 집값이 올해 들어 상승폭이 둔화됐다. 

윤석열 대통령이 다주택자 양도세 중과 한시배제를 취임일인 10일부터 시행하면서 주택 매물이 시장에 쏟아지고 있다. 지난 3월 이후 두달만에 서울 아파트 매물은 20% 넘게 시장에 나왔다. 2월 바닥을 찍고 반등한 서울 아파트 거래량은 4월 기준 2000건 미만일 것으로 추정된다. 1년전 거래량의 반토막 수준이다.

한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 "2023년부터 집값은 하락기에 접어들 것"이라고 주장했다. 30년간 부동산 업계에서 활약하며 시장의 민낯을 본 그는 "2028년까지 집값 하락세가 이어질 것"이라고 지속적으로 주장하고 있다.

지난 19일 한문도 교수를 만나 앞으로의 집값 전망과 지난 정부와 이번 윤석열 정부의 부동산 정책에 대한 그의 견해를 들어봤다. 

"재건축 규제 풀면 집값 오르는 게 당연"

-최근 원희룡 국토교통부 장관 취임사에서 '8월 중 250만호+알파' 공급계획을 내놓겠다고 했다. 

▲개인적으로 볼때 공급계획은 당분간 신중하게 검토할 수밖에 없다. 정치인들이 부동산 정책을 정책적으로 접근하지 않고, 정치적으로 이용하다보니 문제가 발생한다. 윤석열 대통령 대선 후보 공약이 나왔을 땐 공약집을 읽어보고난 뒤엔 대부분 양호하다고 판단했다. 

그런데 인수위 기간동안 공약에 나와있지 않은 주요 내용들이 언론에 많이 나왔다. 임대차3법 폐지, DSR 규제완화 이런건 원래 공약에 없었던 내용이다. 공약집을 만들땐 각 분야 전문가들이 다 실현가능한지 판단을 거쳐서 나온건데 공약집에 없는 소리를 하는 바람에 시장에 혼란을 줬다. 

국민의힘이 6.1 지방선거에서 지면 대선공약은 동력을 잃게 돼 거래활성화 정책은 제한적일 수밖에 없다. 지방자치단체가 협력하지 않으면 공약을 이행하기 어려운 부분도 있다. 그래서 100일뒤에 발표한다는 전략으로 바꾼것으로 보인다. 인수위에서 '임대차3법' 폐지 얘기가 나오길래 '이거 역풍 맞겠다'고 생각했다. 임대차 3법은 약자들을 위한 기본 법인데, 만약 폐지하면 대규모 시위가 벌어질 수도 있는 사안이라고 생각한다. 

-최근 윤석열 대통령과 오세훈 서울시장 모두 재개발·재건축 규제 완화에 대해 신중론으로 접근하고 있다.

▲지금 모든 재건축 규제를 풀면 시장에 잘못된 신호를 주는 것이고 역풍이 불 수 있다. 무조건 집값이 오를수 밖에 없기 때문이다. 그래서 원 장관이 공급계획을 포함한 부동산 정책 발표에 신중을 기할 수밖에 없는 것이다. 부동산팀은 고민에 빠져있을 것이다. 특히 재개발·재건축 공급계획은 순환개발이 원칙인데, 이때문에 구체적인 세부안은 유동적이라고 보고 있다.

-지난달 월별 서울 아파트 거래량이 1600여건 수준에 불과하다.

▲서울연구원이 2020년에 발표한 자료를 보면 서울 한 가구당 평균 월 소득이 420만원 이하가 53.4%이고, 600만원 이하가 70%이다. 그런데 금리가 가파르게 오르고 있는 것을 감안하면 오른 집값을 비싼 이자를 내가면서 살 수 있는 여력을 가진 실수요자가 대폭 감소했다고 판단된다. 

최근 서울 아파트 거래량을 감소 추세는 심각한 수준이다. 아이러니하게 매물은 더 늘고 있다. 최근 한달 사이 서울 아파트 매물이 5만호에서 6만호로 20% 더 많아졌다. 다주택자 매물까지 가세하고 있다.  

거래량이 줄어든 건 사전청약효과도 크다고 판단된다. 일단 공포심리가 줄었다. 게다가 자꾸 매물이 늘어나고 금리가 올라가니 수요자 입장에선 지금 섣불리 매입하기에는 부담되는 것이다. 윤석열 대통령이 당선되고 난 뒤 20~30대 중에 자산 여력이 있는 사람들이 투자할 곳을 찾는 연락이 왔었다. 그때 앞으로 집값이 꼭지에 올랐으니깐 '물리면' 3~5년 고생할 수도 있으니 보수적으로 대처하라고 얘기해줬다. 

한문도 연세대 교수가 인터뷰하는 모습. 사진=유태영 기자
한문도 연세대 겸임교수는 "집값이 내년부터 점진적으로 약세를 나타낼 수 있다"고 말했다.  사진=유태영 기자

2028년까지 최대 40% 집값 하락

-내년엔 무조건 집값이 떨어지나.

▲2023년부터 하락세에 접어들 것으로 판단된다. 2028년까지 최소 20%, 최대 40% 하락이 예상된다. 미국 금리 인상 등 글로벌 위기에 따라 폭은 달라질 것으로 보인다. 이제 하락이 시작됐다. 저를 비판하는 사람들은 10년전에도 폭락을 얘기하고 다녔다고 얘기 하는데, 그땐 전제조건이 달랐다. 박근혜 정부가 그대로 시장에 맡겨놨으면 조정을 받았을 텐데 '빚내서 집사라' 하고 전세대출을 완화하면서 인위적 부동산활성화 정책을 펼친 것이 지금 상황의 시발점이고 문재인 정부 초기 임대 사업자 제도 시행과 코로나 저금리 유동성 증가가 집값 폭등을 심화시킨 것이다.

-집값이 떨어지면 '하우스푸어'들은 어떻게 하나?

▲지금은 10년전에 비해 대비가 많이 돼있다. 허그(HUG)가 작년 10월에 역전세 대출 TF팀을 만들어놨다. 은행들도 작년부터 역전세를 대비하고 있다. 대출금리가 높겠지만 안전망이 구축돼있는 상태다.

-지방의 집값 하락폭은 어느 정도로 예상되나.

▲지방중에 대구 수성구와 부산 해운대 등 그동안 주변에 비해 많이 올랐던 곳만 큰 조정을 받을 거라고 본다. 20~30%는 하락할 것이라고 본다. 그런데 나머지는 큰 조정은 없을 것이다. 

-오는 8월 '임대차 3법' 도입 2년을 맞아 '전세대란'이 벌어질 것이란 주장이 제기되고 있다.  

▲현재 4개월째 서울,경기,인천 전세 가격이 하락하고 있고 간간히 보합을 유지하고 있다. 이는 시사하는 바가 크다. 즉 급등한 전세가격이 미국의 금리인상으로 인해 부담할 수 있는 임계점에 다다른 것으로 보인다. 실제 월세 거주시 거주 비용이 전세대출 이자를 내고 거주하는 비용보다 저렴하거나 비슷한 수준인데 금리가 향후 상승할 것이기 때문에 전세가격상승은 제한적일 수밖에 없다. 

-임대사업자에 대한 혜택은 적절하다고 보는지.

▲시장에 주택을 공급해주는 임대인에게 장기간 수익을 포기한 데 대한 베네핏(혜택)을 보장해주는 것은 당연하다. 다른 나라도 그렇게 하고 있다. 4년 단기임대에 대해서 혜택을 주는 건 임차인 보증금으로 리스크 없이 투기하는 건데 양도세 감면해주는 건 이해가 안되는 정책이었다. 다행히 폐지했다. 8~10년 임대에 대해선 세제혜택을 주는 건 공익적 명분이 충분하다고 본다. 

임대주택사업은 본래 건설임대 방식이 정상이다. 직접 주택을 짓고 임대하는 민간사업자에게 세제혜택을 주면 된다. 매입임대 방식은 국가가 양도세 감면을 해주지 않아도 시장에서 소화될 물량이다. 이 방식까지 국가가 세제혜택을 줄 필요는 없다고 본다. 일반 국민들은 다 같은 임대라고 여길수 있는데 전혀 다른 방식이다. 

-문재인 정부가 시행한 부동산 정책을 총평한다면. 

▲문재인 정부는 박근혜 전 대통령이 탄핵되면서 인수위 기간 없이 바로 취임했다. 전문가가 없이 전반적인 부동산 정책을 수립한 게 정권 내내 발목을 잡았다. 이전 정부 관료들이 주는 자료에만 의존할게 아니라 외부 전문가를 불러 모아서 검증했어야 했는데 이 과정이 부족했다고 본다. 특히 임대사업자 제도 확대가 큰 문제였다.

문재인 정부는 실패라기보다 ‘실수’했다고 보는 입장이다. 뒤늦게 공급대책을 내놨고, 투기 방법은 원천 차단하려고 노력했다. 근데 하필 2020년 초부터 코로나 위기가 찾아왔다. 저금리 유동성을 막기에는 역부족이었다. 전세계가 다 폭등하지 않았나. 운도 없는 정부라고 생각한다. 간단히 말해 정보를 파악하고 시장 전문가를 통한 고급정보를 수집하는 것이 부족했다. 

-윤석열 정부의 부동산 정책 방향은 어디로 가야하나.

▲윤 대통령은 주택 공급을 빨리, 많이 하고 실수요자의 부담가능한 소득범위 내에서 대출규제를 풀길 바란다. 다만 1기 신도시 관련 공약은 심각하게 재고해야 한다고 본다. 

청년원가주택 30만호 공급 공약은 좋은 정책이나 수정이 필요하다. 단순하게 보면 10억원짜리 주택을 반값에 공급하면 5억원인데 5년 거주한뒤 나가게되면 70프로를 보전해주는 방식이다. 그럼 집값이 오르지 않는다는 가정하에 국가가 한 가구당 2억원씩 주는 셈이다. 5년마다 30만호에 2억원씩 주게 되면 총 60조원, 20년후엔 240조원의 재원이 필요하다. 재원에 대해 국민의 세금보단 다른 명확한 재원 마련 방법을 활용해야 나중에 역풍을 안맞을 것이다. 

한문도 교수는 고려대학교 사범대학 부속고등학교를 졸업하고 고려대 원예과를 졸업했다. 부산동의대에서 부동산학 박사 학위를 받고, 현재 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수와 서울디지털대 부동산학과 특임교수로 재직중이다. 저서로 '임대주택사업 바이블'(2008년), '2015 부동산 그날 이후'(2011년) 등이 있다. 


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송효숙 2022-05-22 11:38:59
전문가는 오세훈뿐 입니다. !