[박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원(도시계획학박사)] 지난해 부동산시장은 전국적인 상승 일변도였다. 매매시장은 지역과 주택 유형을 막론하고 상승 폭이 어느 정도냐의 문제일 뿐이었다.

현 정부 들어 가격은 4년 만에 2배가 올랐다. 가히 폭발적인 수준으로 부동산 가격의 절정기였다. 공급부족, 유동성 증가, 저금리 기조, 매수심리 집중과 더불어 전체적인 인플레이션 현상 등이 원인이었다.  

반면, 부동산 대책, 조세강화 등의 수요억제책과 막판 공급확대 발표 등 정책적 역량을 집중했으나, 시장안정을 이루기엔 역부족이었다. 하반기 말에 단기급등에 따른 부담감과 대출규제, 금리인상 등의 영향으로 상승 폭이 둔화하며, 다소 진정되는 모양새였다.

시장현황은 한마디로 수도권의 강세와 5대 광역시의 약진, 기타 지방의 반전으로 요약할 수 있다. 전세시장은 매매와 연동하는 흐름을 보였다. 매매가격이 급등함에 따라 전세가격도 자연스럽게 상승세로 이어졌다.

주택 임대차법의 현실화로 계약갱신청구권을 행사한 경우와 그렇지 않은 신규 계약으로 가격이 이원화되는 양상을 보였다. 전체적으로 매매가격의 상승 영향과 공급부족을 벗어나긴 힘든 상태였다. 매매와 유사하게 전세가격 상승 폭도 연말에 축소되었다.

올해 부동산 시장, 혼조세 속 하락변수 영향력 확대 전망

2022년 부동산시장은 상승변수와 하락변수가 현격한 차이를 보이던 지난해와 달리 혼조세를 보일 것으로 예상된다.

특히 대선이라는 정치적 이슈와 맞물리며 결과에 따라 다른 양상으로 전개될 여지도 있다. 2021년까지는 상승변수가 우세를 보인 시장이었다면, 2022년에는 하락변수의 영향력이 좀 더 확대되는 흐름의 전개도 예상된다.

전세시장은 다시한번 변곡점을 맞을 수도 있다. 8월 이후에는 종전 계약갱신청구권 행사를 한 경우, 2년 만기가 도래함에 따라 새롭게 계약해야 한다. 전세가격이 주변 시세로 상향될 여지가 큰 상태다. 또한 종합부동산세 등 보유세 급증으로 세금을 세입자에게 전가할 확률도 높다. 

매매시장은 종전까지 상승요인의 트로이카였던 공급부족, 유동성 증가, 저금리 기조에 변화가 생기기 시작했다. 여기에 매수심리도 지역별 편차는 있지만, 2021년 연말부터 관망세로 돌아섰다. 물론 분양시장의 강세는 여전히 유지될 것으로 예상되는 가운데, 인플레이션 현상은 계속 진행 중이다.

개별적으로 살펴보면, 공급부족 현상은 아파트 입주물량을 기준으로 인천이 2배가량 늘어나는 반면, 서울과 경기도는 여전히 부족한 상황이다. 인천의 증가 물량만으로 수도권을 감당하기는 역부족이다. 광역시도 대구와 부산 정도를 제외하면 그렇게 충분하지는 않다. 기타 지방은 입주물량 측면에서 오히려 감소추세인 곳이 많다. 특히 경남은 극심한 부족 상태에 놓인다. 

유동성 측면에서는 부쩍 늘어난 국가예산 607조원이 경제 활성화를 위해 조기 집행될 것으로 예상된다. 특히 부동산시장과 연관성이 큰 수도권 3기 신도시 토지보상자금 약 20조원이 집중되는 점을 고려하면 유입량은 더 증가한다.

한편 저금리 시대가 마무리되는 상황이라 2022년 금리 추이가 최대 관심사다. 2021년 기준금리는 2회에 0.5% 상승하였으나, 대출금리는 이미 그 2배가 넘는 1% 전후의 급상승세를 보였다. 금리 전망은 미국의 금리인상이 예고된 가운데 한국은행에서도 추가 인상을 예고한 상태다.

가파른 금리상승 예단은 기우 

하지만, 경제회복이 불투명한 상황에서 가계부채 증가와 부동산 가격안정을 우선한 대출금리 인상은 한계가 있다. 특히 대선이 있는 시점에선 경제회복이 급선무이므로 금리인상은 쉽지 않아 보인다. 더군다나 자영업자 등 취약계층의 문제는 심각하다. 800조원이 넘는 그들의 부채 내용은 오히려 고금리 형태로 열악해졌다. 부동산시장 안정만을 보고 금리를 인상하는 것도 한계가 있음을 의미한다. 자칫 소비위축 등으로 경제 전체에 미치는 영향력이 커질 수 있다.

지난해 말에는 하락요인으로 작용한 단기급등에 따른 피로감. 대출규제, 금리인상 등이 맹위를 떨쳤다. 가격이 너무 오른 탓에 추격매수에 부담감이 커지고, 대출한도를 축소하는 등 구매력 위축으로 집을 사기 쉽지 않은 상황이다.

여기에 대출금리 상승까지 단행되며 매수의지가 약화하는 계기가 되었다. 특히 중저가 지역에서는 가격이 대출금지 상한선인 15억 원에 근접할수록 상승에 대한 저항선이 형성된다. 해당 지역에서는 대출을 받지 않고서는 구매력의 한계로 매입하기 어렵기 때문이다. 가격이 조정된다면 이들 지역부터 먼저 진행될 수 있다. 또한 종합부동산세 등 보유세의 지나친 부담도 한몫하는 모습이다.   

올해 매매시장은 '전약 후강' , 전세시장은 상승폭 높지 않을 듯

2022년 매매시장은 종전과 마찬가지로 ‘전약후강’ 형태의 진행이 예상된다. 연초에는 하락요인의 강세로 주춤하는 모양새가 당분간 유지될 것으로 예상된다. 하지만, 주택시장의 원천적인 변수인 공급부족과 유동성 증가가 여전한 상태로, 봄 이후에는 종전과 유사한 회복 국면으로 전개될 여지가 있다.

특히 철도 호재와 대선에 따른 개발 기대감이 함께 공존할 수도 있다. 다만, 큰 폭의 상승이 이어지던 지난해와 달리 그 폭은 줄어들 개연성이 높다. 지역별로는 수도권의 상승 폭은 낮아지겠지만, 서울시에서 추진하는 ‘신속통합기획’ 등의 영향으로 재건축·재개발 등 정비사업에 대한 관심은 더 커질 수 있다. 똘똘한 한 채 등의 영향으로 강남 3구 등 알짜지역의 가치는 더 높아질 수 있다. 5대 광역시는 대구와 부산 등의 진정세 속에 전반적으로 소폭 상승세가 전망된다. 세종시는 공급부족이 가시화되며, 조정이 마무리될 여지가 크다. 기타 지방은 그동안 상승 폭이 작았던 경남, 강원, 전북, 충북, 경북 등을 중심으로 상승세는 더욱 커질 것이다. 지방시대의 개막이다. 

전세시장은 매매시장과 마찬가지로 전년 대비 상승 폭은 낮아질 것으로 예상된다. 하지만, 전세 안주 수요와 공급부족 등 상승변수가 여전하고, 계약갱신청구권 2년 종료에 따른 상황 등을 고려하면 하반기로 갈수록 부담이 늘어날 것으로 예상된다. 지역적으로 매매시장과 흡사한 형태로 진행될 것으로 보인다. 즉 매매시장과 연동하는 종전의 흐름은 이어질 것이다. 

분양시장 열기는 식지 않을 듯

분양시장은 오른 가격을 만회할 유일한 기회로 작용하기 때문에 계속 관심이 집중될 것으로 예상된다. 이런 현상은 일부 공급확충 지역을 제외한 전국적인 현상으로 자리매김할 수 있다.

정부는 2022년 업무보고에서 공급물량 46만호(사전청약 7만호 포함) 분양을 예고했다. 사전청약은 미래의 물량을 미리 분양하는 만큼 조삼모사의 성격이 강하다. 입주시점이 불확실(?)한 상황이라 전세 대기수요 증가로 나타날 수 있다. 시장안정을 위해서는 매년 40만호 전후를 꾸준히 공급해야 한다. 전국적으로 미분양주택이 급감함에 따라 새 아파트에 대한 인기는 계속 유지될 것이다.

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