[박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원(도시계획학박사)] 지난해 부동산 시장은 한마디로 다사다난했다. 연초에 다소 진정 기미를 보이다 봄 이후 철도 호재, 공급부족 등이 반영되며, 인천·경기의 상승 폭은 전례가 없을 정도로 급등했다.

현 정부 4년 만에 2배가 올랐다는 사례에서 보듯 상승세는 전국적인 현상으로 나타났다. 2020년 강원, 경남, 제주 등 일부 하락을 기록한 지방지역도 전부 상승세로 반전하였다. 연말에는 필자가 대란을 예고한 종합부동산세로 한바탕 홍역을 치렀다. 대선 후보와 정부 간에 마지막까지 다주택자 양도세 중과 유예를 두고 마찰도 빚었지만, 결국 다음 정부로 미뤄졌다. 전반적인 연간 가격 변화를 ‘KB주택가격동향조사’ 자료를 기준으로 살펴보기로 하자.
  
◆지역별 변동률 종합, 아파트 변동률(단위:%)= △전국, 종합 14.97(아파트 20.18) : 수도권 18.61(25.42)> 5개 광역시 11.59(15.03)> 기타 지방 9.07(13.26) △수도권 : 인천 23.75(32.93)> 경기 22.49(29.33)> 서울 12.50(16.40) △ 5개 광역시, 세종 : 대전 16.97(20.32)> 부산 12.32(17.24)> 광주 11.31(14.35)> 울산 9.42(12.28)> 대구 8.23(10.30)> 세종 7.35(7.97) △기타 지방 : 충북 11.73(17.29)> 강원 11.51(17.76)> 충남 11.49(15.29)> 전북 9.39(13.74)> 경남 8.86(12.37)> 경북 8.61(12.69)> 제주 5.21(24.29)> 전남 4.20(4.35) 

전국적으로 모든 주택을 합산한 연간 종합수치가 약 15%를 넘는 일은 보기 드문 현상이다. 아파트가 20%를 넘는 것 또한 급등을 의미하는 수치다. 상승률은 수도권, 5개 광역시, 기타 지방 순으로 정리할 수 있다. 수도권이 대세를 이끌고 광역시와 기타 지방에서 받쳐 준 형국이다.

특히 일반 주택보다 아파트의 상승세가 두드러졌다. 아파트는 공급부족 심화와 주거 선호도가 집중된 결과다. 한마디로 수도권, 지방 모두 아파트 광풍이 불었다. 결국 우리나라는 아파트 공화국이 확실해진 셈이다. 그럼 시장 안정을 위한 해결책은 간단하다. 아파트를 시장이 원하는 만큼 공급하면 된다. 물론 적재적소에 해야 한다.

수도권에선 인천의 득세와 경기의 약진으로 평가할 수 있다. 서울은 요란하게 주목을 받긴 했지만, 두 곳 상승률과 비교 시 절반 정도에 불과해 평년작 수준이다. 인천은 서울의 2배 가까운 수직상승으로 거의 폭발적인 상태였다.

경기도도 마찬가지다. 필자가 예고한 대로 인천·경기 시대의 개막을 실현하였다. 어떻게 보면 자연스러운 국면이다. 서울과 비교해 상대적으로 약세를 보였던, 인천과 경기 외곽지역 등이 철도 등의 호재로 급반등했다.

5개 광역시 중 최고치를 기록한 곳이 대전이다. 특별히 주목을 받지는 않았으나 전통의 강자답게 소리 없이 강했다. 다음은 부산> 광주> 울산> 대구 순인데, 큰 차이 없이 골고루 상승세를 유지했다. 부산은 그 자체 내에서도 양극화가 극심했다. 해운대와 중구는 극과 극의 상황이었다. 광주의 약진도 두드러졌다. 수급불균형과 정비사업 활성화에 따른 결과다. 물론 세종시는 소문난 잔치에 먹을 게 없듯이 오히려 하반기에는 조정이 이어졌다. 결국 대전은 무관심 속에 세종보다 2배 이상 상승하는 기염을 토했다. 

기타 지방에서는 강원, 충북, 충남이 유사한 상승률을 보이며 앞서갔다. 전북, 경북, 경남이 중위 그룹을 형성하고, 제주와 전남이 하위에 놓였다. 지난해에 약세를 보인 강원과 경남, 제주가 상승 폭을 확대하며 반전에 성공했다. 연말에는 강원도 춘천과 원주를 중심으로 상승세가 놀라웠다. 지방의 상당수 지역은 미분양주택 해소와 공급부족 여파의 가시화로 추세는 좀 더 이어질 수 있다. 특히 전남을 제외하곤 종합수치와 아파트 상승률의 편차가 크게 벌어졌다. 이제 지방에서도 아파트 선호도가 두드러지는 양상이다. 제주는 종합수치는 5.21%인데 반해, 아파트는 무려 4배가 넘는 24.29%의 상승률을 기록했다. 

◆수도권 아파트 가격 동향 (단위: %)= △서울(16.40) : 노원 23.64> 도봉 19.94> 강서 19.84> 구로 18.61> 동작 18.29> 마포17.07> 용산 16.94> 동대문 16.49> 중랑 16.45> 강북 16.15> 서초 15.99> 강동15.87> 은평 15.72> 송파 15.16> 성북 15.0> 영등포 14.18> 관악 13.91> 성동 13.79> 양천 13.35> 중구 12.87> 금천 12.80> 서대문 12.56> 강남 12.35> 광진 11.14> 종로 9.86 아파트만 놓고 수도권을 세부적으로 살펴보자.

서울은 노원과 도봉이 최고치를 실현하였다. 강서와 구로의 약진도 두드러졌다. 이런 현상은 강남 3구에서 시작한 상승이 마포·용산·성동으로 확대되고, 노원·도봉·강북과 금천·관악·구로로 일컬어지는 외곽지역으로 확산한 결과다. 큰 틀에서 서울 전역으로 상승세가 순환된 모양새다. 상승 폭을 보면 마용성이 비교적 선방한 가운데, 강남 3구는 중간그룹 위치하고, 종로·중구·서대문 등 도심지역이 하위그룹을 형성했다. 이런 현상은 다시 강남 3구로 되돌아오는 모양새가 재현될 수 있다. 

△인천(32.93%) : 연수 45.94> 계양 34.7> 부평 32.57> 서구 31.73> 남동 30.67> 동구 28.21> 중구 22.2> 미추홀 20.78.

인천은 서울의 그늘에 가려 주목을 받지는 못했지만, 전국에서 2021년을 가장 화려하게 장식한 곳이다. 아파트 가격추이는 사실 수직상승에 가까웠다. 특히 송도를 중심으로 한 연수구의 상승은 GTX B노선의 기대와 더불어 절정에 다다랐다. 일찍이 볼 수 없었던 거의 50%에 가까운 연간 상승률은 사실상 전무후무(?)한 수준이다. 연말에는 계양과 상대적으로 상승 폭이 낮은 중구(영종도)의 약진이 두드러졌다.  

△경기(29.33%) : 오산 49.30> 시흥 43.11> 동두천 39.26> 안성 38.52> 의왕 37.43> 평택 36.61> 의정부 36.48> 안산 34.6> 군포 33.91> 수원 33.01> 고양 32.19> 화성 31.78> 남양주 31.7> 부천 29.44 순으로 이어진다.

경기도 오산은 전국 기초지자체 중 인천 연수구를 제치고 전국 1위 상승률을 기록했다. 화성 동탄신도시 남쪽에 위치하여 거의 동탄이나 마찬가지인데다. 4월 말에 분당선 연장을 기흥에서 동탄을 지나 오산으로 연결한다는 발표가 컸다.

몇 정거장 만에 동탄에 도착하여 GTX를 이용하면, 삼성역까지 30분도 걸리지 않는 접근성을 확보한 결과다. 시흥과 안산은 경기도 서남쪽 핵심 발전지역으로 면모를 유감없이 발휘했다.

GTX 호재는 동두천, 의왕, 의정부, 안산, 군포, 수원, 고양, 화성, 남양주, 부천 등 대부분 지역에 반영되었다. 평택과 안성은 공급부족 속에 미분양주택이 해소되고, 고덕신도시 등의 개발에 힘입어 V자 상승세를 보였다. 이렇게 경기도는 안 오른 곳이 없을 정도로 서울의 상승세를 그대로 받아 약진했다. 이런 추세는 상승 폭 둔화가 예상되지만, 수급불균형과 유동성 증가 등으로 좀 더 유지될 개연성이 높은 상태다. (임인년 부동산 전망은 2편에서 계속)

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