[오피니언뉴스=박대웅 기자] 내년 부동산시장은 여전히 상승 전망이 우세했다. 

부동산R114가 지난달 10일부터 24일까지 15일간 전국 1311명을 대상으로 '2022년 상반기 주택 시장 전망'을 조사한 결과 2명 중 1명은 '내년 주택 매매 가격이 오를 것'으로 내다봤다. 

올 상·하반기 조사와 비교하면 상승 응답은 줄었고, 하락 응답은 상대적으로 늘었다. 다만 여전히 상승과 보합을 전망하는 수치가 하락 응답보다 3배 가량 높아 상승 쪽에 무게가 실린다. 

응답자 10명 중 5명은 상승을 선택했다. 직전 조사인의 62%와 비교하면 상승 응답 비중이 줄었지만 2008년부터 시작된 관련 설문에서 50% 수준을 넘기 어려웠던 걸 감안할 때 여전히 높은 수준이다. 

전세 시장 전망에서는 극명한 차이를 보였다. 10명 중 6명(62%·직전 조사 72%) 이 상승을 선택했고, 하락은 10% 수준에 그쳤다. 

수도권 수요 쏠림과 도심 공급부족, 매매가 상승 원인

매매가격 상승 원인으로 '서울 등 수도권 아파트 가격 상승(40.66%)'이 높은 비중을 차지했다. 서울과 서울 접근성이 좋은 경기, 인천이 시세 상승을 주도했기 때문이라는 게 부동산R114의 설명이다. 

그 다음으로는 '서울 등 주요 도심의 공급부족 심화(18.04%)'가 매매가격 상승의 원인으로 꼽혔다. 내년 서울과 수도권 중심으로 아파트 입부물량이 줄어드는 경향을 보이기 때문으로 풀이된다. 
이 밖에도 매매가격 상승 이유로 ▲덜 오른 지역에 대한 풍선효과(12.66%) ▲대선을 앞둔 정책 기대 강화(7.59%) ▲아파트 분양시장 활성화(7.59%) ▲재개발, 재건축 정비사업 활성화(6.65%) 등이 주택가격 상승 원인으로 선택됐다.

매매가격이 하락할 것으로 내다 본 응답자의 절반(50.26%)은 '대출 규제에 따른 매수세 악화와 대출 금리 인상 가능성'을 주요 이유로 답했다. 올해 한국은행 기준금리가 두 차례 인상된 가운데 내년에도 추가 금리 인상 가능성이 열려 있다. 금리 인상에 따라 대출 이자 부담이 커질 경우 정부의 대출 규제와 DSR(총부채원리금상환비율) 도입 등이 맞물리며 주택 시장의 수요 유입을 억제하는 효과가 예상된다. 

그 다음 하락 요인으로 ▲가격 부담에 따른 거래량 부족(14.44%) ▲경기 침체 가능성(12.30%) ▲세금 부담으로 인한 매물 증가(11.23%) ▲사전청약 및 공공주택 공급기대(8.02%) 순으로 답했다. 

'매수심리 위축, 전세 수요 증가'

전세가격이 오른다고 답한 817명 중 30.60%는 매수심리 위축으로 전세수요가 증가할 것으로 예상했다. 대출 규제 등으로 위축된 매매심리 위축이 전세시장의 수요를 늘려 가격 불안감을 높일 수 있다는 게 부동산R114의 설명이다.

그 다음으로 임대인의 월세 선호로 전세 공급 부족(21.79%) 응답이 가장 높았다. 세금과 대출이자 등 다주택 유지 비용이 과거보다 늘어나면서 전세물건은 줄고 월세물건은 상대적으로 늘어난 여파다. 그 외 서울 등 일부 인기지역 입주물량 부족(19.83%), 임대차3법 시행 영향(16.65%), 청약(사전청약)을 위한 일시적 전세 거주 증가(9.42%) 순이다. 

전세가격 하락을 선택한 경우는 '높은 전세가로 인한 전세보증금 반환 리스크(22.56%)'와 '정부의 전월세시장 안정대책 발표 영향(22.56%)'을 주요 이유로 꼽았다. 최근 1~2년 사이 전세가격이 급등하면서 보증보험사가 집주인을 대신해 전세보증금을 반환한 사례가 늘어나고 있다. 이에 정부도 매입임대와 전세임대 등 전월세시장 안정 대책을 통해 공공임대 물량 확보에 나서고 있다. 이외에도 ▲전세 대출 한도 축소(20.30%) ▲갭투자 영향으로 전세 매물 증가(17.29%) ▲기존주택 매매전환으로 전세수요 감소(16.54%) 등이 전세가격 하락 이유로 지목됐다.

내년 상반기 핵심 변수 '대선'

응답자 10명 중 4명은 '대출, 세금 등 정부의 부동산 규제 지속 여부(20.29%)'와 '2022년 대통령 선거(17.24%)' 등을 내년 상반기 주요 변수로 선택했다. 정부가 가계부채 관리를 위한 총량 규제와 더불어 DSR 조기도입을 예고했고, 보유세 강화와 양도소득세 비과세 기준 상향에 대한 논의를 진행 중이다. 

여기에 내년 3월9일 20대 대통령 선거까지 예정돼 있다. 선거 결과에 따라 부동산 정책 방향에 대대적인 변화가 예상된다. 

그 외 주요 변수로는 국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건(13.96%), 한국은행 기준금금리 움직임(13.73%), 3기신도시 등 정부의 주택 공급 정책(8.39%), 전세가격 불안한 흐름 지속 여부(8.01%), 인플레이션(6.25%) 등이다. 

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