[오피니언뉴스=박대웅 기자] 한국의 부동산 시장이 기로에 섰다. 상반기 재건축 완화 이슈로 뜨거웠던 시장은 최근 부동산 대출 규제로 차갑게 식어가고 있다. 하지만 여전한 전세대란 속에 부동산 가격이 곤두박질하지 않을 것이라는 낙관론도 상존한다. 

한국을 비롯해 글로벌 부동산 가격은 지난 10년간 가파르게 상승했다. 특히 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 뇌관이 돼 부동산 가격 상승을 부채질했다. 

부동산 가격은 왜 올랐을까. 답은 수년 동안 누적된 공급부족에서 찾을 수 있다. 

한국의 인구 증가 추세는 급격히 둔화하고 있다. 같은 맥락에서 향후 주택 공급을 나타내는 주택 건설 인허가 규모도 지난 5년간 감소했다. 특히 수도권 경우 2012~2013년 수도권 인구 증가 규모에 비해 주택건설 인허가 규모가 상승폭을 보이지 못하다 지난 2015년 이후부터는 아예 상승폭을 반납하고 하락했다. 

반면 같은 기간 둔화하는 인구와 달리 가구 수는 1인가구 급증에 따라 2018년 이후 급격히 늘어났다. 행정안전부 '주민등록인구통계'에 따르면 1인가구 비중은 2018년 36.6%(808만5000가구)에서 지난해 39.24%(906만3000가구)로 늘었다. 

문제는 이런 가구 수 증가에 비해 인허가 및 착공 규모는 늘어나지 못했다는 점이다. 수급 불균형으로 국내 아파트 가격은 매우 가파르게 상승했다. 최근 늘어난 인허가 물량은 3~4년 뒤 공급 확대로 이어질 전망이다. 

공급은 없고 수요는 늘어나다 보니 국내 미분양 주택 수는 역사적 최저 수준으로 낮아졌다. 7월 기준 수도권 미분양 주택 수는 2002년 이후 가장 낮은 151만호다. 여기에 코로나19 사태로 자리잡은 재택근무 추세가 주택과 건설투자 수요를 확대했다.

공급 부족은 쉽사리 진정되지 않을 전망이다. 서울시가 발표한 '2025 주거종합계획'에 따르면 2018~2025년 필요한 주택 수는 63만2000~67만3000호 규모인 반면 공급 가능한 주택량은 46만2000~47만7000호다. 15만5000~21만1000호 정도의 공급부족이 예상된다. 

낮아진 은행 문턱, 자산 가격 펌프질

지난 2007~2008년 글로벌 금융위기 이후 미국을 비롯해 한국과 유럽 등 전 세계는 막대한 유동성을 시장에 공급했다. 전 세계적으로 실물 경기에 비해 많은 돈이 뿌려졌다. 

OECD 발표에 따르면 코로나19 이후 주요국의 가계신용(대출)은 증가했다. 특히 코로나19 이전 GDP 대비 가계부채 비율이 높았단 한국과 캐나다, 뉴질랜드의 경우 가계부채 비율이 더욱 가파르게 상승했다. 늘어난 유동성은 자산 가격 상승으로 이어졌다. 한국과 미국, 캐나다, 뉴질랜드 등 부동산 가격 상승폭이 컸던 지역은 가계대출 비율 확대 속도가 GDP 대비 7~8%포인트 수준으로 가팔랐다. 

통계청 발표에 따르면 가계 대출금리가 하락하는 국면에서 한국의 아파트 가격은 꾸준히 우상향했다. 그 결과 전국 평균 매매가의 5분위 배율은 12배로 코로나19 이후 급격히 늘어났다. 5분위 배율은 소득불평등을 나태내는 지표로 소득 상위 20% 계층의 소득평균(점유율)을 소득 하위 20% 계층의 소득평균(점유율)으로 나눈 값을 말한다. 값이 높을 수록 불평등이 심하다고 풀이한다. 

서울의 주택 가격 상승 속도는 매우 가파르다. IMF 사태 때를 버블이라고 가정했을 때 비슷한 수준이다. 

1990년대 후반부터 2000년대까지 IMF 사태 후 정부는 막대한 자금을 풀어 경기 진작에 나섰다. 시중에 풀린 자금은 부동산 시장으로 흘렀다. 

KB국민은행에 따르면 1998년부터 2004년까지 7년 동안 부동산 시장은 123% 성장했다. 이어 2005~2008년까지 3년 동안 47.6% 상승했다. 1990년대부터 2000년대까지 연 15~16% 상승했다. 

2015년 이후 6년을 비교하면 비슷한 양상이다. 지난 6년간 부동산 시장은 72.3% 상승했다. 연평균 상승률로 보면 연 12%대 고점을 높였다. 시야를 서울 주택 가격 상승으로 좁혀보면 지난해 기준 서울의 주택 가격 상승률은 20%대로 IMF 사태 이후 유동성 시장을 넘어선다. 

높아진 서울 부동산 가격, 소득대비 18~19배

높아진 부동산 가격을 지불할 매수자의 주머니 사정은 어떨까. 

한국의 소득 및 자산의 양극화는 심화되고 있는 모습이다. 통계청 발표에 따르면 자산 상위 10%가 전체 자산의 64% 이상을 보유하고 있다. 

주목할 건 소득 1분위(저소득층) 비중은 지난 10년간 46.1%에서 44.5%로 갈수록 감소하고 있다는 것과 동시에 고소득층으로 볼 수 있는 상위 4분위와 5분위의 점유율이 지난 10년 간 늘어나고 있다는 점이다. 

결국 지난 10년 간 저소득층과 소득 상위 계층의 구매여력은 확대됐다. 반면 중위 소득 계층의 구매여력은 큰 변화를 보이지 않았다. 

문제는 실수요층으로 볼 수 있는 중위 소득 계층이 주택 가격 상승으로 큰 부담을 느끼고 있다는 점이다.

국토교통부의 6월 발표를 기준으로 하면 국내 중위 가계 소득 대비 서울 평균매매가격은 18~19배로 지난 2017년이후 급격히 높아졌다. 서울 주택 가격이 중간 계층에 큰 부담으로 작용하고 있다고 풀이된다. 

반면 고소득층은 그렇지 않았다. 소득 5분위 가구의 소득 대비 서울 강남 평균 주택 매매 가격은 가계소득대비 7~8배에 그쳤다. 고소득층의 강남 주택 부담은 심각하지 않은 셈이다.

이 기간 전국 평균 주택 가격 상승은 가계소득대비 6~7배로 심각하지 않은 수준으로 나타났다. 결국 전국 평균 주택 가격 부담은 높지 않은 반면 서울지역 부담이 큰 것으로 조사됐다.

고승범 금융위원장은 지난 8월 인사청문회에서 ▲금리인상 지지 ▲가계부채 관리 강화 ▲주식 공매도 확대 ▲가상화폐 금융자산 불인정 등을 주장했다. 예전부터 가계부채 관리를 강조하며 매파적 성향을 보인 고 위원장은 인사청문회에서 "과도한 신용 증가는 버블 생성과 붕괴로 이어지는 금융시장 경색을 초래해 실물 경제를 악화시킨다는 것이 역사적 경험"이라고 말하며 가계부채 관리에 방점을 찍었다. 

고 위원장을 필두로 한 정부의 부채 통제 시도가 성공할지는 미지수다. 최근 가계대출 증가가 은행이 아닌 기타 금융기관에 집중돼 있으며 대출 역시 주택담보대출 이외 기타대출이 주를 이루고 있다. 부채 증가가 주가 및 부동산 가격 상승 영향도 있지만 코로나19 지속에 따른 생계형 대출이 늘어난 여파도 크다.

실제로 한국은행 발표에 따르면 올 상반기 기준 주택담보대출 비중은 8.6%인 반면 기타대출은 12.5%로 주택담보대출을 앞지른다. 

허재환 유진투자증권 연구위원은 "부채 통제 시도가 실제 효과로 이어지기 쉽지 않을 것"이라면서 "만약 부채 및 자산가격 통제에 성공하더라도 추후 민간소비 회복에는 부담이 될 수 있다"고 지적했다. 

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