[節稅美男의 절세노트] 주택 수 산정 기준 ②...종합부동산세
상태바
[節稅美男의 절세노트] 주택 수 산정 기준 ②...종합부동산세
  • 이용준 한결 세무회계 대표세무사
  • 승인 2021.05.17 14:46
  • 댓글 1
이 기사를 공유합니다

다가온 종합부동산세 과세기준일...재산세와 같은 6월 1일
주택 수도 6월 1일 현재 기준으로 산정
개인별 과세가 원칙, 그러나 세대 별 주택 수도 고려해야
이용준 한결 세무회계 대표세무사
이용준 한결 세무회계 대표세무사

[이용준 한결 세무회계 대표세무사] 지난 칼럼에서는 취득 단계에서 주택 수를 어떻게 산정하는지에 대해 살펴보았다. 이번 칼럼에서는 보유 단계에서 부담하는 세목인 종합부동산세에서는 주택 수에 따라 과표와 세율이 어떻게 달라지며, 어떤 기준으로 주택 수를 산정하게 되는지에 대해 살펴보고자 한다.

종합부동산세는 기본적으로는 '인별과세'가 원칙이다. 따라서 세대합산이나 부부합산이 아니라 개인별로 보유한 주택 수에 따라 세율을 적용하게 된다. 만약 하나의 세대가 3주택을 보유하고 있는데 부부가 각각 1주택씩, 자녀가 나머지 1주택을 보유하는 경우라면 1세대 3주택자지만 각 소유자들은 1주택자에 해당하므로 종합부동산세 세율을 적용할 때는 다주택자 중과세율이 아닌 일반 세율을 적용받게 된다.

반면 부부가 조정지역 내 2주택을 모두 공동 소유 형태로 보유하는 경우라면 부부는 모두 2주택자에 해당되어 다주택자 중과세율이 적용되어 종합부동산세 부담이 가중된다.

예를 들어 살펴보자. 부부가 조정지역 내 공시가격이 12억원인 주택을 각각 1주택씩 소유하고 있는 경우라면 2021년을 기준으로 농어촌특별세를 포함한 인당 종합부동산세 부담액은 약 300만원 정도이다. 그러나 동일한 주택을 부부가 각각 50%씩 공동소유하고 있다면 인당 종합부동세 부담액은 약 800만원으로 껑충 뛰게된다.

그렇다면 종합부동산세 경감을 위해 부부가 각각 50% 지분을 서로 증여하는 방법을 생각해볼 수도 있겠지만, 위의 사례와 같이 증여분에 해당하는 공시가격이 6억원이라면 증여세 부과기준이 되는 실거래가는 부부간 증여공제 한도 6억원을 초과할 것이므로 증여세 부담을 고려해야 하고, 조정지역내 공시가격 3억원이 넘는 주택을 증여하는 경우라면 12%라는 고율의 취득세를 부담해야하므로 현실적으로 실행하기는 어려운 선택이 될 것이다.

종합부동산세의 과세기준일은 재산세와 마찬가지로 매년 6월 1일이다. 따라서 6월 1일 현재를 기준으로 주택 수 및 조정대상지역 지정여부를 판단한다. 만약 과세기준일 이후에 조정대상지역에 신규로 편입되거나 해제된다 하더라도 이는 세율적용에 영향을 미치지 않는다.

■ 주택 수 산정시 제외되는 합산배제 적용 물건

과세기준일 현재 납세의무자 개인이 보유한 주택 수를 판정하되 합산배제 적용 물건은 세율적용 시 주택에서 제외된다. 

우선 일정요건을 갖춘 임대주택으로서 지자체 임대사업등록 및 세무서 주택임대업 사업자등록을 하고 과세기준일 현재 실제 임대개시를 하고 있는 임대주택의 경우 종합부동산세 합산배제 대상이 된다.

임대주택 이외에도 다음의 주택도 합산배제 적용 물건이다.

㉮ 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택 이하 또는 과세기준일 현재 공시가격 3억원 이하인 주택
㉯ 학생 또는 종업원 공동취사용 기숙사 주택
㉰ 주택건설업자 소유의 미분양주택으로 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날 부터 5년이 경과하지 아니한 주택
㉱ 과세기준일까지 자치단체장 인가 및 세무서에서 고유번호를 부여받아 5년 이상 계속하여 가정어린이집으로 운영하는 주택
㉲ 시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제받은 미분양주택
㉳ 정부출연 연구기관이 2008년12월 31일 현재 보유하고 있는 주택
㉴ 문화재 보호법에 따른 등록문화재 주택
㉵ 기업구조조정 부동산투자회사 등의 일정한 미분양 주택
㉶ 시공자가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁 받은 신탁업자가 취득하는 일정한 미분양주택
㉷ 노인복지법에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 임대하는 노인복지주택
㉸ 향교 재단이 소유한 주택의 부속토지
㉹ 세일 앤 리스백(판매 후 리스) 리츠 등이 매입하는 주택

■ 공동소유 상속주택 특례

개인별 주택 수를 판단할 때 상속을 통해 여러 명이 공동소유한 주택의 지분을 보유하고 있는 경우에 과세기준일 현재 상속주택에 대한 지분율이 20% 이하이고 소유지분율에 상당하는 공시가격이 3억원 이하라면 세율적용 시 주택 수에서 제외한다.

다만 이 경우 주의해야 할 점은 공동소유 상속주택 특례는 세율적용 시에만 해당하는 것이므로 상속주택 공시가격중 본인 지분에 해당하는 금액은 과세표준에 합산하여야 한다. 또한 1세대 1주택자 판단 시에는 지분율에 관계없이 주택 수에 포함된다는 점도 유념하여야 한다.

종합부동산세 과세기준일인 6월 1일이 다가왔다. 자신의 주택 보유상황이 1세대 1주택인지, 다주택인지 확인할 필요가 있다. 취득단계의 다주택과 보유단계의 다주택은 개념이 다르다. 일러스트= 연합뉴스
종합부동산세 과세기준일인 6월 1일이 다가왔다. 자신의 주택 보유상황이 1세대 1주택인지, 다주택인지 확인할 필요가 있다. 취득단계의 다주택과 보유단계의 다주택은 개념이 다르다. 일러스트= 연합뉴스

■ 1세대 1주택자에 대한 혜택

종합부동산세는 원칙적으로 개인별 과세지만 특별히 1세대 1주택자에게는 혜택을 부여하여 세금부담을 경감시켜주고 있다. 우선 과세표준 산정시 인별 주택의 공시가격 합산액에서 6억원을 공제하는 것에 추가하여 3억원을 더 공제하여 총 9억원을 공제한 금액을 과세표준으로 한다. 

또한 1세대 1주택자에 대해서는 소유자의 연령과 주택의 보유기간에 따른 세액공제를 적용하는데 최대 80%까지 세액공제가 가능하다.

■ 부부 공동명의 1세대 1주택 특례

종합부동산세는 인별과세가 원칙이므로 1세대 1주택이라도 부부 공동명의라면 각각 1주택씩을 소유한 것으로 보아 기본공제 6억원씩을 적용하게 된다. 하지만 2021년부터는 부부 공동명의의 1주택인 경우는 종합부동산세 합산배제 신고기간인 9월 16일부터 9월30일까지 납세자가 신청하는 경우에는 1세대 1주택자로 간주하여 기본공제 9억원 및 세액공제를 받을 수 있게 되었다.

이 경우 납세의무자는 부부 중 지분율이 큰 사람이 되며 지분율이 동일한 경우에는 선택이 가능한데 지정된 납세의무자를 기준으로 연령별 공제 및 보유기간별 공제를 적용하게 되므로 동일지분이라면 연령과 보유기간을 고려하여 부부중 유리한 사람을 납세의무자로 지정하면 된다. 

부부 공동명의의 1세대 1주택자라면 기존과 같이 각 6억원씩의 기본공제를 받는 것이 유리한지 아니면 특례신청을 통해 기본공제 9억원과 세액공제를 받는 것이 유리한지를 살펴보고 특례신청 여부를 판단하여야 할 것이다.

■ 1세대 1주택자 범위

지난 세대편 칼럼에서 자세히 언급한 바와 같이 국세에서 세대란 주택의 소유자와 그 배우자 그리고 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말하는 것으로 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소를 일시적으로 퇴거한 경우를 포함한다. 생계를 같이하는 가족인가의 판단근거는 주민등록지가 같은가 여부가 아니라 실질적으로 한 세대 내에 거주하면서 생계를 함께 하고 동거하는가의 여부에 따르는 것이다. 

1세대 1주택자란 국내 거주자인 세대원 중 1명 만이 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우를 말하는데 부부가 공동으로 1주택만을 소유한 경우에는 원칙적으로 각각 지분 상당 주택을 소유하는 것이나 신청에 의해 1세대 1주택자로 적용받을 수 있다.

상속받은 주택, 농어촌주택, 공동소유로 일부지분만 보유한 주택, 주택에 딸린 부속토지만 소유한 경우에도 주택분 재산세를 납부하므로 종합부동산세를 계산할 때는 이를 주택 수에 포함하여 1세대 1주택자 여부를 판단하게 된다. 

다만, 납세의무자가 부수토지만이 아닌 1주택과 다른 주택의 부수토지만을 소유한 경우에는 1세대 1주택자로 보는데 본인이 1주택을 보유하고 다른 세대원이 다른 주택의 부수토지를 소유한 경우라면 1세대 1주택자로 보지 않고 각각 6억원씩 기본공제를 적용하게 된다.

1세대 1주택 판단 시 합산배제 적용을 받는 임대주택과 문화재보호법에 따른 등록문화재 주택은 주택 수에서 제외되는데 이 경우 합산배제 임대주택을 제외하고 1주택만을 소유한 경우라면 해당 1주택에 납세자 본인이 주민등록이 되어 있고 실제 거주한 경우에만 1세대 1주택자로 적용되는 점도 알아두어야 한다.

종합부동산세는 개인별로 세율적용 시 주택 수를 판단할 때와 1세대 1주택자 판단 시 주택 수의 기준이 서로 다르다는 점에 유의하여 살펴보기 바란다.

다음 칼럼에서는 주택 보유단계에서 주택임대사업을 하는 경우 주택 수가 과세에 어떤 경향을 미치는지 살펴보고 계속해서 양도단계에서 주택 수가 세금에 미치는 영향을 순차적으로 살펴보기로 하자.

● 이용준 세무사는 서울대를 졸업하고 삼성화재와 ING생명에서 오랜 기간 근무했으며 중소기업 부사장으로 일하기도 했다. 현재 논현동에서 세무사 사무실을 운영중이며, 삼성화재 FP센터 전문위원으로 주로 재산세제 상담과 강의를 병행하고 있다.


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 1
0 / 400
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.
문상용 2021-05-20 06:39:34
좋은 글 감사합니다 복잡한 부동산세에 대해 찬찬히 읽고 공부하겠습니다