[이용준 한결 세무회계 대표세무사] 지난 칼럼에서는 세대의 개념과 독립세대의 구성요건 등에 대해 살펴보았다. 이는 주택과 관련된 각종 세법 규정을 적용할 때 세대별 주택 수가 중요한 변수로 작용하기 때문에 세대별 주택 수 판정에 앞서 세대에 대한 이해가 전제되어야 하기 때문이다. 

그런데 세대별 주택 수 판정 기준은 하나로 통일되어 있지 않고 개별 세법별로 달리 규정되어 있으므로 각 세법에서의 주택 수 판정 기준을 정확하게 이해하고 이를 다른 세법에 적용하는 오류를 범하지 말아야 할 것이다. 주택을 포함한 부동산은 취득, 보유 그리고 양도의 단계를 거치는데, 이번 칼럼에서는 취득단계에서 부담하게 되는 취득세에서는 세대별 보유주택 수에 따라 어떠한 세율을 적용하며 어떤 기준으로 세대별 주택 수를 산정하게 되는지에 대해 살펴보고자 한다.

주택 관련 취득세에서 세대별 주택 수 개념이 처음 도입된 것은 2020년 1월, 1세대 4주택 이상일 경우 기존 1∼3%였던 취득세율을 4%로 중과하면서부터다. 그러다가 2020년 7월 10일 발표된 부동산대책으로 2020년 8월 12일이후 취득하는 주택부터는 세대별 주택 수에 따라 새로운 중과세율을 적용하게 되었다. 물론 7월 10일 이전 매매계약(공동주택의 분양계약 포함)이 체결된 경우에는 종전의 규정을 적용하는 경과조치도 포함되었다. 

이로써 조정대상 지역의 주택취득 시에는 3주택 이상, 조정대상 지역 외의 경우에는 4주택 이상 그리고 법인의 경우에는 주택 수와 상관없이 12%라는 고율의 취득세가 부과되고 조정대상 지역 내 공시가격 3억원 이상인 주택을 증여할 때에도 1세대 1주택자의 배우자 또는 직계존비속에 대한 증여가 아니라면 12%의 취득세율이 적용된다.

■ 세대별 주택 수 산정 시 주택 수의 판단 범위

세대별 주택 수를 판단할 때 신탁된 주택은 위탁자의 주택에 포함되며 조합입주권, 주택분양권 그리고 주택으로 과세하는 오피스텔은 세대별 소유 주택 수에 가산한다.

그런데 조합입주권, 주택분양권 및 오피스텔은 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수에 가산되므로 그 이전에 취득하였다면 주택 수에 가산하지 않는다. 설령 2020년 8월 12일 이후에 취득한 경우라도 그 전에 매매계약(오피스텔 분양계약 포함)을 체결하였다면 이 역시 주택 수에 가산하지 않는다.

그런데 취득세 중과규정은 2020년 7월 10일 이전에 매매계약(공동주택의 분양계약 포함)을 체결한 경우라면 해당 주택에 대해서는 종전 규정을 적용하므로 만약  7월 10일 이전에 분양계약을 체결했다면 해당 분양권으로 취득하는 주택에 대해서는 중과규정이 적용되지 않는다. 또한 이 경우는 2020년 8월12일 이전에 매매계약을 체결한 경우에 해당되어 2020년 8월 12일 이후 조정지역에서 다른 1주택을 취득한 경우라도 해당 분양권이 주택 수에 포함되지 않으므로 취득한 다른 1주택도 중과규정을 적용받지 않게 되는 것이다.

■ 주택 수의 산정 방법

중과세율의 적용 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및  오피스텔의 수를 말하는데 조합원입주권이나 주택분양권으로 취득하는 주택의 경우는 그 주택을 취득할 당시가 아니라 조합원입주권이나 주택분양권의 취득일을 기준으로 해당 주택을 취득하는 때의 주택 수를 산정한다는 점에 유의하여야 한다. 만약 분양사업자로부터 분양을 받는 경우라면 분양계약일이 기준이  된다.

만약 1세대 2주택인 상태에서 2020년 8월 12일 이후에 조정대상지역에 있는 분양권을 취득한 경우라면 분양권에 의한 주택을 취득할 때 12%의 취득세율이 적용된다. 설령 중간에 보유하고 있던 주택을 처분한 경우라도 마찬가지로 12%의 세율이 적용되는 것이다. 반대로 분양권을 취득할 당시 무주택자였다면 분양권을 취득한 후 몇채의 주택을 매입했더라도 해당 분양권에 의한 주택을 취득할 때에는 중과세율을 적용하지 않고 1∼3%의 기본세율이 적용된다.

원칙적으로 일부 지분만 보유하는 주택도 1주택으로 산정하나 동일 세대원이 공동으로 주택이나 조합원입주권 등을 소유하고 있다면 이 경우에는 하나의 주택이나 조합원입주권 등을 소유한 것으로 본다. 또한 2개 이상의 주택 등을 동시에 취득하는 경우라면 납세자의 선택에 따라 취득순서를 정할 수 있도록 하고 있다.

한편 상속으로 주택 등을 공동으로 하는 경우에는 ①지분이 가장 큰 상속인 ②상속 주택 등에 거주하는 상속인 ③상속인 중 최연장자 순으로 소유자를 판단한다. 그런데 상속받는지 5년 이내 주택 등은 주택 수 산정에서 제외되므로 상속개시일부터 5년까지는 모든 상속인의 주택에서 제외되며 5년 이후부터 위의 순서에 따라 주택 수에 가산하는 것이다. 

한편 상속인간 협의가 이루어지지 않아 미등기 상태인 경우에도 위의 기준에 따라 상속인의 주택 수를 판단하며 2020년 8월 12일 이전에 상속받은 주택 등은 상속개시일부터 5년이 아니라 2020년 8월 12일부터 5년간 주택 수에서 제외된다는 점도 알아둘 필요가 있다.

■ 주택 수 산정시 제외되는 주택

세대별 주택 수를 산정할 때 다음 표의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.

임대사업자로 등록하여 임대하고 있는 주택의 경우에도 소유주택 수에서 제외한다는 별도의 규정이 없으므로 임대주택도 취득세 산정 시에는 주택 수에 포함된다는 점을 알아두어야 한다. 주택 수에서 제외되는 1억원 이하의 주택의 경우에 조합원입주권이나 주택분양권의 경우는 가격과 무관하게 모두 주택 수에 포함되며 오피스텔은 건축물과 부속토지의 시가표준액 합계가 1억원 이하인 경우는 주택 수에서 제외된다. 

주택 수에 포함되는 오피스텔은 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우에만 주택 수에 포함되는데 오피스텔 분양권은 오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔의 용도가 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 또한 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔을 2020년 8월 12일 이후 주거용 오피스텔로 전환하더라도 법 시행전에 취득한 오피스텔에 해당되므로 주택 수에는 포함되지 않는다.

한편 상속받은 조합원입주권이나 주택분양권을 5년간 주택 수에서 제외시켜 주는 것은 입주권이나 분양권인 상태에서만 유효한 것이므로 만약 5년 이내 주택이 완공되어 주택을 취득한 경우라면 상속개시일로부터 5년이 지나지 않았더라도 이 주택은 주택 수에서 포함된다.

일반인들이 착각하기 쉬운 것들 중 하나가 저당권 실행으로 취득한 주택은 주택 수에서 제외한다는 내용이다. 여기서 저당권 실행이란 금융기관이 채권을 확보하기 위해 저당권을 실행하는 것을 의미한다. 다시 말해 개인이 민사집행법에 의해 경매받은 주택을 주택 수에서 제외한다는 의미가 아닌 것이다. 

■ 추가로 알아두어야 할 몇가지와 주의할 점

다주택자인 부모와 동일세대원인 독립세대 요건을 갖춘 무주택 세대원이 2020년 8월 12일 이후 주택분양권을 취득하였고 이 분양권으로 주택을 취득하는 시점에는 세대분리가 되어 있다면 어떤 세율을 적용할까? 분양권으로 주택을 취득하는 경우 1세대는 주택을 취득할 때를 기준으로 판단하고 주택 수는 분양권 취득 당시를 기준으로 판단해야 한다. 따라서 독립세대를 이룬 자녀 세대가 분양권 취득 당시에 무주택 세대이므로 중과세율이 아닌 1∼3%의 일반세율을 적용한다.

한편 재개발구역내 주택을 소유하고 있다가 재개발사업으로 조합원입주권을 취득하는 경우라면 주택이 멸실되기 전까지는 주택으로 보고 주택이 멸실된 이후는 조합원입주권으로 보아야 하므로 조합원입주권 취득일은 철거일이 된다. 따라서 2020년 8월 12일 이전에 이미 관리처분계획인가가 났으나 아직 멸실되지 않은 주택을 취득했더라도 철거가 2020년 8월12일 이후 이루어졌다면 조합원입주권을 철거일에 취득한 것으로 되어 주택 수에 포함되므로 예상치 못한 취득세 폭탄을 맞을 수도 있다. 

한편 1세대가 2주택에 해당하더라도 일시적 2주택의 요건을 갖추면 취득세는 중과되지 않고 일반적인 주택 취득세율이 적용되며 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상의 주택을 증여로 취득하게 되면 12%의 중과 취득세율을 적용한다. 단 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받는 경우에는 중과 취득세율이 아닌 일반적인 주택 증여세율인 3.5%가 적용된다.

취득세와 관련된 주택 수 산정방법을 알아보았다. 주의해야 할 점은 취득세에 적용되는 주택 수 산정 방법을 함부로 다른 세법에 적용하면 안된다는 점이다. 예를 들어 시가표준액 1억 이하 주택은 취득세 중과세율 적용 시 주택 수에서 제외된다는 것을 잘못 적용하여 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세를 판단할 때도 주택 수에서 제외하는 오류를 범하는 경우가 종종 있어 큰 낭패를 보기도 한다. 주택 수를 판단할 때는 항상 내가 지금 무슨 세금에 대한 주택 수를 판단하고 있는 지에 대해 길을 잃지말아야 한다.

오늘은 취득단계에서 고려해야 할 취득세에서 새대별 주택 수 산정기준을 살펴보았다. 보유단계나 양도단계의 세법에서는 세대별 주택 수를 어떻게 산정하는지에 대해서는 이어지는 칼럼에서 계속 다루기로 한다.

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