[박합수의 부동산 리뷰] '2·4 부동산 정책' 성공 조건은
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[박합수의 부동산 리뷰] '2·4 부동산 정책' 성공 조건은
  • 박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원(도시계획학박사)
  • 승인 2021.02.08 16:47
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정비사업 13만6천호 건설은 호응 얻을 듯
공공주도 공급대책, 한계 있어...
민관 공동주도 공급계획 다듬어야
박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원(도시공학박사)
박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원(도시계획학박사)

[박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원 (도시계획학 박사)] 정부는 지난 4일 예고했던 특단의 '대도시권 주택공급 계획'을 발표했다. 언론에선 소위 2·4 부동산 대책이라 칭하고 문재인 정부 들어 스물다섯번째 부동산 정책발표였다. 

2·4부동산 대책은 그동안 민간 위주로 진행되던 정비사업 등 도심 주택공급이 지지부진하자 공공이 직접 주도한다는 내용이 주요 골자다.

공급물량은 전국 83만6000호. 시장의 예상을 뛰어넘는 많은 물량으로 그 중 수도권은 61만6000호이고 서울은 32만3000호에 이른다. 세부 사업별로는 아래와 같다. 물량으로만 보면 2기 신도시 규모를 상회한다.

공급규모가 가장 큰 분야는 ‘도심공공주택복합·소규모개발’ 사업으로 30만6000호에 이른다. 그 다음은 3기 신도시의 확장이라고 할 수 있는 ‘공공택지’ 사업으로 26만3000호다. 

정부가 직접 주도하는 건설사업인 만큼 확실한 숫자다. 상대적으로 볼 때 물량으로는 세번째규모이긴하지만 시장의 관심이 큰 분야는 재건축 재개발 등 ‘정비사업’ 분야로 13만6000호다. 

재건축은 공공이 주도하기 때문에 부담금이 면제된다. 일정부분 재건축 단지가 관심을 가질 수 있다. 지난해 ‘8.4공급대책’에서 추진된 공공재건축사업에서 한계로 지적된 부분이 보완됐다. 

다음은 상가, 오피스, 호텔 등을 청년주택(기숙사)으로 개발하는 ‘단기 주택확충(비주택리모델링, 신축매입)’ 사업으로 10만1000호이다. 마지막으로 ‘도시재생(주거재생혁신지구)’ 사업으로 3만호가 추진된다. 
  

자료=국토교통부.
자료=국토교통부.

부동산대책 성공위해선 민간 호응 절실

정부는 대책을 통해 공급부족 때문에 집값이 올랐다는 시장의 우려를 불식시키려고 한다. 공급물량 자체만을 놓고 보면 그런 기대를 할 만하다. 다만 이번 물량에서 공공택지를 제외하면 비주택리모델링, 신축매입 등 조차도 민간의 호응과 참여가 절실하다. 

물론, 심리적인 측면에서는 중장기적으로 시장을 안정시킬 수 있을 것으로 예상된다. 특히 영끌로 대표되는 3040의 주택 매수세도 다소 누그러질 것으로 기대된다. 

일반분양의 비중을 50%로 늘리고, 100% 순차제로 하던 당첨자를 결정하는 방식에서 30%는 ‘3년 이상 무주택세대원’에게도 이번 대책에 한해 가능하도록 개선했다. 단기급등에 따른 부담감으로 추격매수를 망설이던 상당수 대기수요자는 한숨 돌릴 수 있을 것으로 보인다. 

정책 내용을 살펴보면 공공주도지만 도심공공주택복합사업, 정비사업 등은 민간의 소유권 이전 등이 선행되어야 한다. 조합원(토지소유자 등) 50%의 찬성으로 사업을 신청하고, 1년 내 3분의 2 동의를 얻어 확정해야 한다. 초기에 토지소유자 절반의 참여가 필요하다. 강남 등 고가주택 지역에서의 기대는 커 보이지 않는다.

공공이 주도하는 사업에 대한 선호도가 높지 않기 때문이다. 그렇지만, 여타 지역의 상당수 조합 등은 관심을 가질 수 있다. 장장 13년이라는 종전 사업기간을 5년으로 단축하는 것은 큰 매력이다. 

특히 정비사업은 구성원 간 마찰이 사업 지체의 큰 원인이었던 만큼 공공이 주도하면 진행이 수월해진다. 물론 그 과정에서 반대하는 구성원의 재산을 수용해야 하는 만큼 재산권 침해 소지도 커질 수 있다. 결국 사업의 성패는 2021년 첫해에 민간의 사업 참여를 얼마나 유도할 것인가에 달렸다.

정부는 지난 4일 공공재개발 등을 통한 83만호 주택공급을 골자로한 2.4 부동산대책을 발표했다. 사진=연합뉴스.
정부는 지난 4일 공공재개발 등을 통한 83만호 주택공급을 골자로한 2.4 부동산대책을 발표했다. 사진=연합뉴스.

2·4 부동산정책...이것만은 보완해야  

대책에서 우려스러운 부분은 첫째, 공공주도의 속도전은 매력적이지만, 정작 공공은 도심 주택공급에 대한 경험이 거의 없다는 점이다. 민간의 영역이었던 만큼 조기에 사업을 추진할 수 있을지는 지켜봐야 한다. 

둘째, 공공택지(수도권 18만호) 사업은 믿음직한 물량이지만, 그 만큼 시간과 지출(보상금) 등이 필요하다. 가장 손쉬운 방법인 3기 신도시 5곳 등의 물량을 추가로 늘리려는 노력이 없어 아쉽다.

이를테면 용적률 상향과 1기 신도시 등에 비해 지나치게 높은 산업용지와 공원녹지비율(도시면적의 3분의1 수준)을 축소, 주택용지로 전환하면 약 10만호 가량을 더 확보할 수 있다. 

셋째, 단기간 내 공급을 확충할 수 있는 10만1000호가 있지만 대부분 청년주택 위주다. 당장 시장에서 필요로 하고 선호하는 물량과는 차이가 있을 수 있다. 다주택자 등의 물량을 회전하여 매물을 확보하려는 시도와 병행하면 어떨까? 

넷째, 정비사업 중 서울에서 추진되는 물량은 9만3000호이다. 기존구역 22만2000호의 기대참여율 25%, 신규구역 37만4000호의 10%를 예상한 물량이다. 그렇지만, 나머지 대다수인 75%, 90% 물량에 대해서는 특별한 언급이 없다. 결국 함께 가야 하는 물량이다. 

‘2.4공급대책’은 시장에서 원했던 ‘도심공급 물량 확충’을 위한 대안 제시 차원에서 의미가 있다.

다만, 사업을 성공적으로 이끌려면 민간의 적극적 참여가 필수적이다. 민간과 공공의 공동 목표가 주택시장 안정인 만큼 모두가 합심하여 이뤄내야 한다.

박합수 위원은 건국대 부동산대학원을 마치고, 단국대 대학원에서 도시 및 지역계획학 박사 학위를 받았다. KB국민은행에서 19년째 부동산투자자문 업무를 담당하고 있다. 한국금융연수원 자문교수이며, 건국대부동산대학원 등 CEO과정에서 강의를 하고 있다. 저서로는 '대한민국부동산 10년후 미래가치에 주목하라' 등이 있다. 

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