[이용준 한결 세무회계 대표세무사] 2020년 종합부동산세가 고지되면서 납세자들의 반응은 대체로 두 가지이다.  일부 1주택자들 중에는 언론에서 보도된 만큼 공포스러운 수준은 아니라는 점에서 다소 안도하는 반응도 있고, 다주택자들을 중심으로 올해가 이 정도인데 인상된 세율이 적용되는 내년부터는 감당하기 어려울 것이라는 우려도 있다.

사실 종합부동산세는 올해보다는 내년 이후가 더 문제가 될 전망이다. 내년에는 공시가격 상승분 반영과 공정시장가격비율의 인상이라는 요인 이외에 올해 개정되어 2021년 이후 적용되는 인상된 종합부동산세율이 적용되기 때문이다.

1주택자의 경우는 적용 세율이 소폭 인상되나 고령자 공제율 및 공제한도가 상향 조정되고 부부공동소유인 1주택자의 경우에는 고령자 및 장기보유 공제를 선택하는 것이 가능해지는 등 부분적으로는 인하요인도 병행되는 반면 3주택 이상(조정대상지역 2주택자 포함) 다주택자들은 적용세율이 대폭 인상되므로 어떤 형태로든 대책을 마련할 필요가 있다.

재산세와 종합부동산세는 모두 과세기준일인 6월 1일 소유자에게 과세되는 세금이다. 따라서 내년 6월 1일까지는 양도하든지 증여하든지 처분하여야 보유세 부담을 줄일 수 있다. 양도는 계약체결일이 아니라 '잔금청산일'이 양도일이 되고 증여의 경우에는 '증여등기 접수일'이 증여일이 된다는 점도 알아두어야 할 사항이다.

그런데 종합부동산세의 대상이 되는 고가주택들은 조정대상지역과 같은 규제지역에 소재하는 경우가 대부분이므로 다주택 양도 시 장기보유특별공제가 적용되지 않고 중과세율이 적용되어 양도세 부담이 너무 많아 양도를 망설이게 되는 경우가 대부분이다.

특히 내년 6월 1일 이후부터는 규제지역의 경우 2주택자는 현재 10%에서 20%로, 3주택 이상은 20%에서 30%로 중과세율이 상향 조정되므로 양도소득세 부담은 더욱 늘어나게 된다. 내년 6월 1일 이후 양도소득세는 규제지역에서 3주택 이상자의 경우 최고세율 기준으로 지방소득세를 포함하면 82.5%에 이르게 된다. 따라서 많은 사람들이 배우자나 자녀에 대한 증여를 통해 퇴로를 찾고자 한다.

'부담부 증여' 잘 알고 해야 절세수단...오히려 세금폭탄 될 수도

증여를 할 경우에도 증여세 부담이 결코 만만치 않다. 증여세는 증여금액에서 배우자 6억원, 성년자녀 5천만원(미성년자녀 2천만원)을 공제하고 구간별로 10%에서 50%의 세율을 적용하여 산출하게 된다. 만약 배우자나 자녀가 아닌 손자녀에게 증여하는 경우에는 산출세액에서 30%를 가산하여 계산한다.

증여세 부담을 줄이는 방법으로 많이 거론되는 것이 '부담부 증여'이다. 부담부 증여란 재산을 증여할 때 재산에 담보되어 있는 채무를 함께 넘기는 증여를 말하는 것으로, 증여재산가액에서 채무액만큼을 공제한 금액이 증여가액이 된다. 예를 들어 12억원인 아파트에 6억원의 은행 부채나 전세보증금이 있는 경우 은행부채나 전세보증금을 수증자가 갚기로 하고 증여하는 경우를 말한다.  자녀에게 부담 없이 증여하는 경우 약 3억원의 증여세가 과세되나 6억원의 채무와 함께 증여하면 증여세는 약 1.2억원으로 큰 절세효과를 볼 수 있어 증여세를 절세하는 효과적인 방법으로 널리 알려져 있다.

그런데 부담부 증여가 항상 절세효과만 있는 것은 아니라는 점을 알아야 한다.

부담부 증여 시 수증자는 채무상환 부담을 떠안는 대신 증여세 절세효과를 보지만 증여자의 경우 넘겨준 채무액만큼은 유상양도로 보아 양도소득세를 신고납부하여야 한다. 위의 사례에서 만약 이 아파트가 아주 오래 전 2억원에 취득하였고 증여자가 규제지역에 소재한 3주택자라면 채무부분에 대한 양도소득세만 약 3억원으로 증여세 절세효과를 훨씬 뛰어넘게 된다.

양도소득세를 감안한 전체적인 세부담 측면에서 부담부 증여가 절세효과를 보는 경우는 양도소득세가 비과세 되거나 양도차익이 적어 양도세 부담이 적은 때이고 양도차익이 크고 중과세율이 적용되는 경우에는 오히려 세부담이 더 클 수도 있다는 점을 잘 알고 반드시 세무전문가와 상담 후 실행하여야 한다.

부담부 증여 시 고려해야 할 또 다른 문제는 증여세 및 취득세의 부담능력문제이다.

만약 수증자가 자력으로 증여세와 취득세를 부담할 능력이 없다면 수증자가 내야 할 세금까지 다시 현금증여를 해야 하는 문제가 생긴다. 요즈음 과세당국은 실제 수증자가 세부담을 했는지를 반드시 확인하므로 이 부분을 소홀하게 다루다 낭패를 보는 일이 없어야 할 것이다. 따라서 수증자가 미성년자이거나 자력으로 증여세와 취득세를 낼 능력이 없다면 이 부분에 대한 증여까지 고려하여 일반증여와 세부담을 비교하여야 한다.

증여받은 자산은 5년이 지난 후에 양도해야
증여자가 10년 내에 사망하면 상속재산에 포함

이 이외에 부동산을 증여할 때 유의해야 할 사항으로는 우선 증여받은 부동산은 증여일로부터 5년간은 양도하지 않아야 한다는 점이다.

증여를 받은 경우 증여받은 때 증여재산가액이 자산의 취득가격이 되므로 증여자가 애초 취득한 금액에 비해 향후 양도 시에 양도차익이 줄어들게 되나, 배우자나 직계존비속에게 증여 후 5년 이내에 양도를 할 경우에는 증여자가 애초에 취득한 가액을 취득가격으로 보고 양도차익을 계산하여 양도소득세를 계산하게 된다. 따라서 증여를 통해 얻게 되는 양도세 절세효과를 얻지 못하게 되므로 5년 이내 양도를 해야 할 자산이라면 증여대상 자산에서 제외시켜야 할 것이다.

다음으로 상속인인 배우자나 자녀에게 증여를 한 후 10년 이내에 증여자가 사망하게 되면 상속세를 계산할 때 증여재산은 상속재산가액에 합산된다는 점에 유의해야 한다.

사전 증여를 통해 상속세 절세를 하고자 한다면 사망하기 10년 전에 증여를 해야 그 효과가 극대화될 수 있다. 물론 상속자산에 합산되는 금액은 상속시점이 아닌 증여시점의 가액이므로 증여받은 재산의 가격이 큰 폭으로 오른 경우라면 부분적인 절세효과는 있을 수 있다.

만약 증여자가 건강하나 고령으로 10년 생존을 보장하기 어렵다고 생각되어 증여를 망설이는 경우라면 세대를 뛰어넘어 손자녀에게 증여하는 것도 고려해 볼 만 하다. 세대생략 증여의 경우 증여세가 30% 할증되나 손자녀는 상속인이 아니므로 증여재산의 상속재산 합산 기간이 10년이 아니라 5년으로 단축되기 때문이다.

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