[오피니언뉴스=손희문 기자] 서울 노원구 하계동 한신아파트는 1988년에 지어져 30년 이상의 연식을 가진 아파트로, 15층 4개동 총 1200세대 규모다.

단지는 하계역을 끼고있는 초역세권 아파트다. 동 위치에 따른 차이는 있지만 지하철 7호선 하계역이 평균 도보로 3분 내로, 강남권에 30분 내외로 닿을 수 있다. 서울 도심으로 나가는 버스의 종점들도 위치해 버스 노선을 이용하기도 수월하다.

단지와 도로 하나를 두고 세이브존 아울렛이 있고 홈플러스는 400m 거리에 위치한다. 그 주변으로 CGV영화관 두 곳, 노원평생학습관, 건영옴니백화점 등이 있다.

또 중계근린공원과 등나무근린공원, 중랑천, 충숙근린공원 등의 녹지시설이 자리잡고 있다. 교육시설로는 유치원, 연촌초, 하계중, 혜성여고, 대진고등학교 등이있고 학원가도 발달된 지역이다. 서울과학기술대, 서울여대, 육군사관학교도 주변에 위치한다.

이 단지 전용 27㎡의 현재 시세는 2억8000만원에서 2억9000만원대로 형성돼있다. 전용 27㎡는 지난달 12일 전용 2억8000만원에 손바뀜했다.

전용 35㎡의 시세는 3억7000만원에서 4억까지 다양하다. 전용 35㎡의 실거래가는 지난 8월 10일 3억6000만원(7층)에 거래됐다.

중개업소 관계자는 “한신아파트는 바로 옆의 청구아파트와 함께 예비안전진단을 준비 중에 있고 재건축 기대감 등이 작용하는 곳”이라며 “구축이라서 입지적인 메리트가 가장 큰 곳이고, 가성비가 가장 좋은 입지라 꾸준히 수요는 있을 것”이라고 말했다.

다만 이 관계자는 "연식이된 아파트인 만큼, 새로 지어진 아파트처럼 방음이 잘 안되고 주차 공간이 부족한것은  아쉬운 부분"이라고 평가했다.  

6일 기준 주택담보대출의 잣대가 되는 KB시세를 참고했을 때, 하계 한신아파트 전용 27㎡는 2억7000만원, 전용 35㎡는 3억2500만원이다.

예컨대 실수요자가 2억9000만원의 전용 27㎡ 매물을 얻고자 한다면 기준금액 2억7000만원에 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용한 금액만큼을 대출받을 수 있다.

이에따라 약 1억800만원을 대출받을 수 있으며, 시세인 2억9000만원에서 이 금액을 차감한 나머지 1억8200만원 정도의 자금은 가지고 있어야 한다는 계산이 나온다. 하지만 소득조건 만 충족한다면 자금 부족시 3000만원~8000만원정도 대출을 더 받을 수 있는 길은 마련돼 있다.   

이 아파트는 투기과열지구 내 6억원 이하에 해당하므로 '서민 실수요자' 요건을 충족한다면 LTV 10%를 우대받을 수 있다. 이에 해당하는 수요자라면 나머지 1억5500만원에 대한 자금조달계획을 세워야 한다.

기금대출(디딤돌대출·보금자리론)로 받을 수 있는 최대 대출액은 시세에 LTV 70%를 곱한 1억8900만원이다. 이 경우에는 잔금에 해당하는 1억원은 가지고 있어야 집을 구매하는 데 추가적인 부담이 없다고 할 수 있다.

신혼부부 기준으로 ▲디딤돌 대출은 연소득 7000만원 이하 LTV 60~70% 최대 2억2000만원 내 ▲보금자리론은 연소득 8500만원 이하 LTV 70% 최대 3억원 내 대출이 가능하다.

실수요자는 각각의 조건을 따져보고 유리한 선택지를 고르는 게 적절하다.

금천구 독산동에 위치한 태영데시앙 아파트는 2001년 준공된 19층 90세대의 나홀로 아파트다.

이 아파트는 독산역에서 100m 가량 떨어진 초역세권 아파트로, 지하철 1호선 라인에 있는 주 업무지구인 가산디지털단지 등 직주근접을 갖췄다.

단지 바로 앞에는 파리바게트, 하모니마트, CU편의점이 있고, 같은 블록 옆쪽으로 위치한 마을버스 독산역 정류장에서는 5개 마을버스 노선 이용이 가능하다. 마을버스 2정거장 거리에 홈플러스와 롯데마트의 창고형 마트 빅마켓이 있다. 

또한 인근에 병원, 영화관, 먹거리시장, 마리오의류상가, 가산 아울렛 등의 편의시설을 갖췄다.

이 아파트 거주경험이 있다고 밝힌 한 40대 A씨는 “아침에 출근해 저녁에 퇴근하는 맞벌이 부부에게 나쁘지 않은 장소”라며 “다만 주변이 공단 지대이고, 시간이 지나고 아이양육을 위해 필요한 것들이 더 많아져 이사했다”고 말했다.

이어 그는 ”지하철 역이 가까워 약간의 소음이 있긴 하지만 동절기에는 대부분 문을 닫고 생활해 크게 신경을 쓰지 않아도 될 정도“라고 말했다.

이 지역 T 공인중개업소 관계자는 “신안산선 개통이 인근에 예정돼 있고, 주변에 브랜드 아파트도 입주하는 등 이 지역 호재 소식이 있어 신혼부부들은 나름대로 거쳐갈법한 아파트“라고 말했다. 교육시설로는 같은 블록 내 대로 건너편에 두산초 병설유치원과 두산초등학교가 있고, 가산중학교가 및 학원가도 발달 돼 있다.

서부간선로, 서울외곽수환고속도로, 서해고속도로, 강남순환고속도로, 시흥대로(1번국도) 등 진입로가 매우 가까워 교외로 이동도 수월하다. 현재 이 단지 전용 56㎡의 현재 호가는 3억5000만원이다.

KB시세 기준으로는 전용 56㎡는 3억500만원이다. 실수요자가 시세 3억5000만원인 이 매물을 얻고자 한다면 대출가능한 기준금액 3억500만원에 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용한 금액인 1억4000만원을 빌릴 수 있다. 이 때 시세에서 3억5000만원에서 대출금을 뺀 나머지 2억1000만원의 자금을 확보하고 있어야 한다.

앞서 한신아파트와 마찬가지로 '서민 실수요자' 요건을 충족한다면 LTV 10%를 우대받아 잔금 1억9750만원 정도의 자금 조달이 가능해야 한다. 기금대출로 받을 수 있는 최대액수는 시세에 LTV 70%을 곱한 2억1350만원이다. 이 경우 잔금에 해당하는 1억4000만원은 가량은 손에 쥐고 있어야 큰 무리없이 집을 매수할 수 있다. 

마포구 서교 대우미래사랑(주상복합)은 지난 2005년에 준공된 주상복합 나홀로아파트로 총 366세대 규모다.

단지 1층에는 마트, 세탁소, 빵집, 분식집, 사우나시설 등이 있으며 주변으로는 여러 식당이나 카페가 있다. 편의점은 도보 1분 거리에 2개가 있다. 

주변에 산책로나 공원은 없는 편이다. 다만 아파트 바로 앞에 망원역으로 가는 마포 09 버스정류장이 있고, 이를 이용해 망원한강공원과 신촌역에 곧바로 닿을 수 있다. 망원한강공원은 도보로 2km 거리, 인근의 대형재래시장인 망원시장은 1km 거리에 떨어져 있다.

대중교통의 편의성이 좋아서 출퇴근이 편리하고, 2호선 홍대입구역과 6호선 망원역 사이에 위치한다.

단지 1층에 위치한 M 공인중개업소 대표는 “강남과는 다르게 퇴근시간에도 막히는 도로가 아니”라며 “홍대와 망원 사이 번화가지만 인근지역은 주택가로 도로에차량이 많이 없고 주로 한산한 편”이라고 말했다.

이 대표는 “서교동 내에서 입지, 연식 등 이 정도 조건을 갖춘 단지로는 거의 유일하다고 할 수 있는 아파트”라며 “서교동의 다른 일반 꼬마 주택들에 비해 선호도가 높고 살기도 편리해 문의가 꾸준히 있는 곳”이라고 말했다.

그는 그러면서 “오피스텔처럼 타입이 많아서 창 방향의 차이에 따라 다르지만 전반적으로 해가 잘 들어오며 일조량이 풍부하고, 단열이 잘 돼 난방비가 적게 드는 편”이라며 “전용 34㎡의 월 관리비는 12만~15만원 수준”이라고 말했다.

현재 전용 34㎡ 시세는 2억8000만원에서 3억1000만원이다. 지난 7월 22일 이 아파트의 8층이 2억7500만원에 거래됐다.

KB시세 기준으로 전용 34㎡는 2억 7700만원이다. 예컨대 실수요자가 시세 3억원인 이 집을 구하려면 2억 7700만원에 LTV 40%를 적용한 금액인 1억1000만원을 빌릴 수 있다. 이 때 집을 매수하기 위해선 시세에서 3억원에서 대출금을 뺀 잔금 1억9000만원에 대한 자금계획이 뒷받침 돼야한다.

'서민 실수요자' 요건을 충족한다면 50%까지 대출을 받을 수 있고, 이 경우 잔금 1억6150만원을 조달해야 한다. 신혼부부이 경우 기금대출로 받을 수 있는 최대액수는 시세에 LTV 70%을 곱한 1억9400만원이다.  

만 30세 이상 미혼인 단독세대주의 경우 디딤돌대출 이용시 LTV 최고 70% 1억5000만원 이내에서 대출을 받을 수 있다. 보금자리론 이용 시에는 본인 소득이 7000만원 이하여야 하며, LTV 최고 70% 3억원까지 자금을 빌릴 수 있다. 요약하자면 디딤돌대출과 보금자리론 이용시 각각 최고 1억5000만원, 1억9400만원까지 대출받을 수 있다.

다만 DTI, 대출구조, 인정소득에 따라 LTV는 조정될 수 있으므로 은행을 방문해 구체적인 상담을 받고 디딤돌대출과 보금자리론 중 대출금리 등 조건에서 유리한 것을 선택할 수 있다. [끝]

손희문 기자 다른기사 보기