[서울에 있다! 이런 집] ② 사대문 인근에서 7억원대 집 구하기
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[서울에 있다! 이런 집] ② 사대문 인근에서 7억원대 집 구하기
  • 손희문 기자
  • 승인 2020.10.04 10:32
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창신동·홍제동·북가좌동 등 시내접근성 양호
교육시설·대중교통 연결도 잘돼있어
일반적으로 1금융권 대출 LTV 40% 수준
6억원대이상 아파트 '보금자리론' 불가 감안해야
‘서울시내 아파트 평균가는 9억원을 웃돈다’, ‘신축치고 10억원 이하는 찾기 어렵다’. 서울 시내 부동산에서 흔히 들을 수 있는 얘기들이다. 물려받은 재산이 없다면 서울에서 내집마련은 '그야말로 하늘의 별따기'다. 그러나 서울에도 3억원·5억원·7억원대 주택은 있다. 서울시내 평균가보다 낮지만 입지조건이 양호한 집들을 찾아봤다. 또 보유자금이 부족할 때 시세의 얼마까지 금융권에서 대출이 가능한지도 알아봤다. [편집자 주]
사진제공=게티이미지뱅크
사진제공=게티이미지뱅크

[오피니언뉴스=손희문 기자] 서울 종로구 창신동에 위치한 '창신쌍용1·2단지'는 서울 중심이라는 입지의 절대적 이점과 교통을 자랑하는 곳이다. 

이 아파트 1·2단지는 각각 1992년, 1993년에 준공된 아파트로 1단지는 최고 14층 5동 585세대, 2단지는 919세대로 총 1504세대 규모의 대단지다.

시세는 1단지가 2단지보다 조금 더 비싼편에 속한다. 1단지가 창신역과 더 가까워 역세권 입지로 우세하기 때문이다. 단적으로 1단지 전용 54㎡는 2단지 전용 64㎡와 비슷한 가격대다.

창신쌍용2단지 아파트. 사진=손희문 기자
서울 종로구 창신동 일원의 '창신쌍용2단지'. 사진제공=네이버 부동산

4일 기준으로 1단지 전용 54㎡ 매물은 6억7000만원에서 6억9000만원으로 호가가 형성돼있다. 지난 7월 30일 같은 평형(7층)은 6억4800만원에 손바뀜했다.

2단지 전용 64㎡는 6억4000만원에서 6억9000만원대로 1단지보다는 다소 낮은 수준이다. 지난 8월 30일 5층 매물은 6억4000만원에 거래됐다.

단지의 특장점은 서울의 한복판에 자리잡은 입지로, 서울시내를 대중교통을 이용해 수월하게 이동할 수 있다. 

창신쌍용아파트 위치도. 사진캡처=카카오맵
창신쌍용아파트 1·2단지 위치도. 사진캡처=카카오맵

단지는 앞쪽으로 서울 6호선 창신역을 끼고 있고, 1호선 동묘앞역, 2호선 신설동역, 4호선이 지나는 동대문역도 가까워 강남권과 광화문 등 직주근접을 갖췄다.

대형마트는 차로 5분에서 10분 거리에 있는 이마트, 롯데마트, 홈플러스 등을 이용할 수 있다. 신설동 재래시장, 동묘시장 등이 근처에 있다. 

단지 내에는 할인마트가 있고, 주변 청계천과 낙산공원이 도보권이다.

인근에 위치한 J중개업소 관계자는 “1단지 101동에서 지하철역(창신역)까지는 성인 남자 걸음으로 1분”이라며 “90년대 지어진 아파트라 복도식이고 주차난이 있는 점등이 사소한 단점이지만 외관 등도 비교적 양호하게 관리되고 있는 편”이라고 말했다. 이어 “언덕위에 위치하지만 그만큼 일조량이 좋아 겨울에 난방비가 적게 드는 점도 있다”고 덧붙였다.

KB국민은행 자체 산정 기준에 따르면 창신쌍용 1단지 전용 54㎡는 6억4800만원이다. 

실수요자가 시세 6억7000만원짜리 매물을 얻고자 한다면, 기준금액 6억4800만원에 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용한 금액만큼을 대출받을 수 있다.

이에따라 약 2억6000만원을 대출받을 수 있으며, 시세에서 이 금액을 차감한 나머지 4억1000만원 정도는 손에 쥐고 있어야 한다.  

또 6억원대 아파트는 ‘서민 실수요자’ 요건에 해당하지 않아 LTV 10% 우대를 받을 수 없다. 서민 실수요자가 LTV 우대를 받으려면, 투기지역·투기과열지구에서 구입하려는 주택의 가격이 6억원 이하여야 하기 때문이다.

만약 LTV 최고 70%를 적용받을 수 있는 기금대출까지 고려한다면 보금자리론이 적절한데, 허들이 있다면 부부합산 혹은 개인 소득이 기준보다 낮아야 한다. 여기에 대출 한도도 있다는 것을 명심해야 한다. 

보금자리론의 경우 기본조건은 본인(미혼자) 또는 부부 합산 연소득이 7000만원 이하여야 한다. 혼인기간이 7년이내거나 예정자인 신혼가구라면 연소득 조건은 8500만원 이하로 완화된다.

보금자리론의 대출 상한금액은 3억원이다. 때문에 6억7000만원의 아파트를 매수한다면 최소 3억7000만원은 미리 마련한 상태여야 한다.

홍제청구3차. 사진=손희문 기자
서대문구 홍제동에 위치한 '홍제청구3차'. 사진=손희문 기자

서울 서대문구 홍제동에 위치한 '홍제청구3차'는 지난 2001년 준공돼 20년의 연식을 지닌 아파트로 2개동 17층 총 228세대 규모다.

인근의 공인중개업소에 따르면 단지는 산으로 둘러싸여 있어 서울시내에서 보기드문 '숲세권' 아파트다. 

E 공인중개업소 관계자는 “우선 이 단지는 자연환경으로는 안산 자락길, 인왕산 등산길, 독립문공원 등 공원과 숲세권 형성돼 쾌적한 환경에 중요도를 두는 사람들이 선호하는 편”이라고 말했다.

아파트 앞길에는 세븐일레븐, 무악재역 인근에 CU편의점이 있다. 주변에는 하나로마트, 롯데마트, 이마트 등이 차로 10분내 거리에 위치한다. 

교통으로는 단지에서 지하철 3호선 무악재역이 도보로 5분 거리로, 3호선과 버스노선 등을 통해 광화문과 강남의 주요 오피스타운에 대한 직주근접성을 갖췄다.

또한 단지 진출입로쪽에 위치한 중앙차로버스정거장을 지나치는 대부분의 버스노선이 종로, 서울역, 광화문 등을 10~15분 거리에 닿을 수 있다.

전용59㎡의 현재 시세는 7억원에서 7억5000만원대로 형성돼 있다. 지난달 9일 동일 평형 3층 매물은 7억1300만원에 거래된 바 있고, 그보다 이전인 7월에는 6억원 후반대에 거래됐다.

이 관계자는 “내부구조와 실평수가 넓은 아파트”라며 “이 아파트는 302동이 남향이라 항상 햇빛을 누릴 수 있고 특히 강남과 일산지역을 연결하는 지하철 3호선라인이라 인기가 있다”고 말했다.

이어 “주거지로써 상업시설이나 유흥가 등이 없어 조용한 편이고, 건너편의 안산초등학교가 육교로 이어져 아이들이 통학할 때 도보를 건널 필요가 없다”며 “시내 가까우면서도 아늑한 위치를 찾는다면 적합한 지역”이라고 말했다.

KB국민은행 자체 산정 기준에 따르면 홍제청구3차 전용 59㎡는 6억4000만원이다. 

실수요자가 시세 7억원의 매물을 구입한다면 기준금액 6억4000만원에 LTV 40%를 적용한 금액만큼 대출이 가능하다.

이에따라 약 2억5600만원을 대출받을 수 있으며, 시세에서 이 금액을 차감한 나머지 4억4400만원을 준비해야 한다. 이 단지 역시 투기과열지구에 속해 서민 실수요자 LTV 10% 상향 우대는 불가능하다.

이 단지 7억원인 매물을 매수한다면, 최대 3억원까지 대출이 가능한 보금자리론을 이용하고 나머지 최소 4억원에 대한 자금조달계획을 세우는 것이 적절하다.

서대문구 북가좌동에 위치한 월드컵현대 아파트. 사진제공=네이버부동산
서대문구 북가좌동에 위치한 월드컵현대 아파트. 사진제공=네이버부동산

서울 서대문구 북가좌동에 자리잡은 '월드컵현대'는 지난 2005년에 준공된 아파트로, 2개동 18층 총 254세대 규모의 아파트다.

단지는 6호선·경의중앙선·공항철도가 정차하는 디지털미디어시티(DMC)역이 도보 3분 거리다. 단지 바로 앞 버스정류장에서는 서대문과 시청 방면으로 가는 버스들을 탈 수 있다.

이 단지는 마포구 상암동과 맞닿아 있어 상암 생활권을 공유할 수 있다. 특히, 디지털미디어시티역과 수색역 인근에 조성된 각종 상업시설 및 편의시설 이용이 가능하다.

근처 수색역 옆에는 이마트가, 월드컵경기장역에는 홈플러스가 있다.

한강으로 이어지는 불광천 주변으로는 산책로가 조성돼 걸어서 30분 정도에 한강에 닿을 수 있고, 한강공원 망원지구 및 난지도 등도 이용 가능하다.

3일 기준으로 전용 59㎡는 각각 7억원과 7억3000만원에 매물 두 건이 나와있는 상태다.

지난 5월에는 동일평형 매물(13층)이 6억6000만원에, 3월에는 8층 매물이 6억8000만원에 손바뀜했다.

인근의 공인중개업소 대표는 "서울 서북권으로 약간 외곽지역이면서도 교통접근성이 뛰어난 것이 특징"이라며 "서울도심으로 들어가는 가는 버스 정류장이 정말 정문에서 바로 앞에 있다"고 설명했다.

이어 그는 "차로 이동하면 고양스타필드, 이케아 고양을 20~30분안에 갈수 있고, 김포공항은 15분 내외로 갈수 있는 공항철도가 있다"고 말했다.

또한 "상대적으로 넓은 베란다가 주는 개방감이 좋고 채광이 좋아 겨울 난방비가 절감된다는 의견도 있다"고 말했다.

향후 수색뉴타운이 들어서며 디지털미디어시티(DMC) 역세권 개발로 롯데복합쇼핑몰이 조성될 예정이며, DMC역부터 수색역까지 이어진 철도부지 개발이라는 호재도 있다.

KB국민은행 자체 산정 기준에 따르면 월드컵현대 전용 59㎡는 6억5500만원이다. 

성동구-덕현해밀. 사진=손희문 기자
성동구 용답동 '덕현해밀' 아파트. 사진=손희문 기자

서울 성동구 용답동 덕현해밀아파트는 2014년에 준공된 10층 66세대의 준신축 나홀로아파트다.

단지는 지하철5호선 답십리역에서 250m 떨어져있고, 2호선 용답역은 350m거리인 역세권 아파트다. 또한 신설동, 종로, 하남 및 잠실을 거쳐가는 버스들을 이용하기 편리하다.

단지 근방은 일반 주택가와 상업지대가 섞여있는 곳으로, 대부분이 주택지역이다. 

대형마트는 주변에 없으나 소형할인마트 두 세곳이 있으며, 생활편의시설으로는 성동구립용답체육센터, 성동구립용답도서관, 답십리현대시장 등이 있다.

청계천은 걸어서 10~15분 거리에 있다. 다만 로데오거리 등 상권과 붙어있는 지역으로 차와 사람이 많고, 인도와 차도가 구분돼 있지 않다는 것이 단점이다.

이 단지 전용 51㎡는 현재 6억원에 나와있다. 실거래가 기준으로 지난 1년간 평균시세는 약 5억5000만원 수준이다.

덕현해밀아파트의 경우 100세대 미만의 나홀로 아파트이고, 거래량이 충분치 않아 실수요자는 은행이 공시하는 대출 관련 기준금액을 파악하기 어렵다. 

이 경우 일반적으로 금융권에서는 단지를 개별 평가해 가치를 매겨 대출을 내어주는 것이 일반적이므로, 실수요자는 은행을 방문해 상담하는 것이 가장 적절하다.

다만 이 단지의 최근 실거래가와 인근지역 동일(유사) 아파트의 집값 상승률에 근거해 보수적으로 시세를 가늠해볼 수 있다.



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