서울시 vs 현대차그룹, GBC 설계 변경 갈등, 쟁점은
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서울시 vs 현대차그룹, GBC 설계 변경 갈등, 쟁점은
  • 박대웅 기자
  • 승인 2024.06.13 17:43
  • 댓글 1
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"건축계획 변경이라 추가협상 대상 아냐" vs "당연히 재협상 대상"
'지가 올라' 기부체납 규모 1.7조서 증액 가능성도
서울시와 현대차그룹이 GBC 설계 변경안을 두고 팽팽한 줄다리기를 이어가고 있다. 사진은 설계변경 된 GBC 조감도(왼쪽)와 설계변경 전 조감도 모습이다. 사진제공=현대차그룹

[오피니언뉴스=박대웅 기자] 무려 10년째 제자리 걸음이다. 현대차그룹이 서울 강남 삼성동에 추진 중인 '글로벌 비즈니스 콤플렉스(GBC)'를 둘러싸고 현대차그룹과 서울시의 갈등의 골이 깊어지고 있다. 서울시는 현대차그룹이 설계 변경안에 대한 추가 협상에 나서지 않을 경우 계획은 전면 백지화하겠다는 초강수까지 꺼냈다. 현대차그룹은 GBC 설계 변경안이 건물 높이, 디자인 등 건축계획 위주의 변경이라 협상 대상이 아니라고 맞선다. 최근 서울시는 현대차그룹에 2차 사전협상에 참여할 협상단을 구성하라고 통보했다. 데드라인은 오는 14일이다. 일단 서울시와 현대차그룹은 14일 협상 테이블에 마주 앉을 것으로 보이지만, GBC 층수 논쟁을 두고 양측이 괄목할만한 협상 결과물을 내놓지는 미지수다. 얽히고설킨 실타래가 복잡하다.  

'105층→55층 2개 동' 쟁점 된 층수 논란 

서울시와 현대차그룹은 14일 실무진이 만나 GBC 설계변경안 등을 논의한다. 서울시는 2016년 현대차그룹과 GBC 사업계획 검토를 위한 사전협상을 했다. 당시 사전협상에서 현대차그룹은 105층 건물을 짓는 조건으로 ▲사업지 용도 제3종 일반주거지역→일반상업지역 3단계 종상향 ▲용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 800% 완화 ▲공공기여율 4.3% 등 인센티브를 받았다. 그리고 2020년 5월 공사에 들어갔다. 

순항할 것 같았던 공사는 곧 변수를 만났다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산과 러시아-우크라이나 전쟁 발발 등 여파로 공사비가 큰 폭으로 상승했고, 이후 4년 간 현대차그룹은 장고에 들어갔다. 결국 올해 2월 GBC를 105층 1개 동에서 55층 2개 동으로 짓는 변경안을 서울시에 제출했다. 지난달에는 GBC라는 건물 명칭도 '글로벌 비즈니스 센터'에서 시민을 위한 친환경 복합단지 성격을 강조한 '글로벌 비즈니스 콤플렉스'로 변경하고, 새로운 조감도도 공개했다. 

서울시는 반발했다. 설계안이 바뀌면 당연히 재협상해야 한다는 입장을 고수했다. 1차 협상에서 합의한 내용과 다른 개발계획을 제시했기에 건축계획은 물론 도시개발계획도 다시 들여다 봐야 한다는 것이다. 

현대차그룹은 재협상에 소극적이다. 현대차그룹은 지난달 20일 공식 보도자료를 내고 "GBC는 경제 활력 제고 차원에서 대규모 사회경제적 가치를 지닌 프로젝트인 만큼 서울시 등 관계 당국의 적극적인 지원을 기대한다. 내년 하반기 중 인허가 절차가 끝나면 GBC 프로젝트를 통해 2026년까지 4조6000억원 투자, 9200명 신규 고용이 이뤄질 것으로 예상한다"며 변경안 고수의 뜻을 내비쳤다. 그러면서 "그룹은 서울시와 맺은 공공기여 협약에 따라 영동대로 복합환승센터, 잠실운동장 리모델링 등 공공기여 사업을 시의 요구에 맞춰 성실히 이행하고 있다"고 강조했다.

결국 쟁점은 105층에서 55층 2개 동으로 건설하겠다는 사안이다. 서울시 도시계획변경 사전협상 운영지침에 따르면 '건축허가 후 경미한 사항의 변경이 협상결과와 중요한 변경을 수반하지 않을 경우 추가협상을 하지 않을 수 있다'고 규정한다. 현대차그룹은 "GBC 설계한 변경은 용도, 용적률 등 변화 없이 건물 높이, 모양 등 건축 계획 위주의 수정으로 추가협상 대상이 아니다"고 보고 있다. 반면 서울시는 105층이 아닌 55층 2개 동으로 짓겠다는 건 중대한 변경으로 인식한다. 서울시는 "현대차그룹 변경안은 사실상 완전히 다른 건물을 짓겠다는 것"이라고 강조한다. 서울시는 '서울시 도시계획변경 사전협상 운영에 관한 조례'를 근거로 사전협상 완료 후 사업계획 및 건축계획 변경 등으로 협상 결과 이행이 어렵다고 판단 될 경우 협상을 재검토할 수 있다는 입장이다. 

터파기 공사에서 멈춰 선 GBC 건설 현장 모습. 사진=연합뉴스

공공기여금 1.7조…배보다 배꼽이 더 클수도

또 다른 쟁점은 공공기여다. 2016년 사전협상을 시작해 2019년 건축허가를 내줄 당시 현대차그룹은 영동대로 복합환승센터, 잠실종합운동장 리모델링 등 공공기여 사업과 공연장 및 105층 전망대 설치 등을 포함해 모두 1조7491억원의 공공기여를 약속했다. 부지용도를 일반주거지역에서 일반상업지역으로, 부지 용적률을 종전 250%에서 800%로 상향한 대가다. 

문제는 '105층 건설 계획'을 전제로 정한 공공기여 항목들로 55층 2개 건물로 바꿀 경우 같은 조건을 적용해도 되는지 논쟁 거리다. 예를 들어 105층 전망대를 일반에 공개하는 것이나 도로 공사도 기부채납으로 인정했는데 이런 부분이 달라지는 만큼 견해가 엇갈릴 소지가 있다. 서울시는 용적률 인센티브를 대폭 제공하고, 공공기여 부담금 2300억원 가량을 감면해준 상황에서 현대차그룹이 랜드마크를 포기한다면 이는 재논의 대상이라고 강조한다. GBC의 공공기여금은 대상지 인근 개발인 영동대로 지하공간 복합개발(4000억원), 올림픽대로 지하화(3270억원), 잠실 주경기장 리모델링(2800억원) 등에 쓰일 계획이다. 

또 다른 문제는 GBC 부지 땅값이 많이 올랐다는 점이다. 2016년 현대차그룹에 용적률 인센티브를 주면서 서울시는 당시 토지 가격을 기준으로 기부채납 규모를 1조7000억원대로 산정했다. 단적으로 표준 공시지가만 놓고 봐도 2017년 3.3㎡ 3300만원선이던 해당 부지의 표준 공시지가는 현재 두 배 넘게 올라 3.3㎡당 7500만원을 웃돈다. 공공기여를 토지나 건물이 아닌 현금으로 받기로 한 만큼 물가 상승분 반영 여부가 재협상 과정에서 도마 위에 오를 것으로 보인다. 

현대차그룹은 최근 GBC 부지에 55층 2개 동과 저층 건물 4개 동으로 변경하는 설계 변경안을 제출하면서 기부채납 규모와 관련해 '변경사항 없다'고 적었다. 서울시는 "오래 전 산정한 기부채납 규모가 지금 상황과 맞지 않다 보니 공공성과 형평성을 감안해 재협상할 필요가 있다"고 설명했다. 


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ㅇㅇ 2024-06-13 22:47:42
현대차 진짜 양아치네. 일반주거지역으로 다시 바꿔라..저런 기업이 지은 빌딩 필요없다.