[깡통전세] ③ 전세사기에 PF까지…부동산금융 리스크 커져

전세사기 경매 유보 부담…연체율 높아질 듯
부동산 경기 침체로 부동산금융 리스크 확대
전세사기 피해 주택, 상호금융 대출 대부분
연체율 올라가는 PF 대출…브릿지론 만기 리스크 커져

상호금융과 저축은행 등 2금융권이 부동산PF와 전세사기 피해 속 위기감에 휩싸이고 있다. 사진=연합뉴스

인천 건축왕에게 전세사기를 당한 피해자 3명이 연이어 목숨을 끊었다. 이런 상황에서 부산과 경기 동탄, 구리 등 다른 지역에서도 전세사기 피해가 연이어 신고되고 있다. 피해자들이 받은 전세대출은 거대한 빚더미가 돼 이들을 짓누른다. 피해해 규모가 수조원에 이를 것이라는 전망이 나온다. 정부가 적극적으로 구제 대책을 마련해야 한다는 목소리가 커지고 있다. [편집자 주]

[오피니언뉴스=박대웅 기자] 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 부실에 이어 전세사기 주택 확산으로 위기를 맞이할 것이라는 전망이 커지고 있다. 업계는 안전장치 등으로 부실 우려는 크지 않다고 강조하지만 상호금융은 전세사기, 저축은행은 부동산PF발(發) 부동산 경기 침체 등으로 촉발된 위기에 노출돼 있다.

인천 전세사기단 '상호금융 대출' 활용

인천 미추홀구에서 전세사기를 벌인 일당이 새마을금고와 같은 상호금융을 통해 대규모 대출을 받아 사기 행각을 벌인 것으로 파악됐다.

인천 미추홀구 전세사기를 주도한 것으로 알려진 '인천 건축왕' 남모 씨 등 일당은 전국 180여곳의 지역 상호금융에서 담보대출을 받았다. 상호금융은 지역단위 농협, 신협, 수협 등이 해당한다. 이들 사기단은 지역단위 조합의 경우 사실상 독립적으로 운영되며 조합장의 의지에 따라 담보물 감정평가액을 높이는 등 방식으로 대출 한도 높였다. 대출자가 전국에 흩어진 지역 단위 상호금융기관을 돌며 대규모 자금을 빌린 것도 이 때문이다.

이들 사기단은 빌라나 다세대 주택은 시세 파악이 정확하지 않고 감정평가를 통해 대출 가능 금액이 산정된다는 점을 악용해 상호금융과 저축은행 등 2금융권에서 대부분의 대출을 받았다. 금융당국이 피해주택을 담보로 실행된 대출금액 규모를 파악하지 못하는 가운데 전세사기 주택 대부분이 시세 3억원 안팎임을 감안할 때 대출금액은 7000억원대에 이를 것으로 추산된다.

현재 전세사기 피해주택 채권의 상당수는 상호금융과 부실채권(NPL) 매각을 전문으로 하는 대부업체가 보유하고 있다. 실제 미추홀구 전세사기 피해주택 중 400여채의 채권이 은행, 2금융권에서 부실채권 매입을 전문으로 하는 대부업체로 넘어간 것으로 전해진다.

전세사기 피해 주택의 경·공매가 일시 중단된 가운데 2금융권의 부실채권 미회수에 따른 수익성 악화 우려가 커지고 있다. 사진=연합뉴스

'연체 증가→수익 악화' 악순환

현재 새마을금고와 신협 등 상호금융권과 대형 대부업체는 금융당국의 요청을 수용해 경매와 매각을 유예하고 있다. 하지만 연체율 관리를 우려하는 목소리가 내부에서 새어 나온다. 최근 연체율이 상승하고 있는데 부실채권을 매각하지 못하면 연체율 관리에 실패할 수 있다는 지적이다.

대표적 상호금융기관인 새마을금고의 고정이하여신비율은 2021년 2.36%에서 올 초 3.37%로 1%포인트 상승했다. 특히 수도권 지역 중 인천지역 금고의 고정이하여신비율은 올해 1월을 기점으로 5%를 돌파했다. 전세사기 피해가 발생한 인천 미추홀구 금고의 경우 지난해 연말 자체 감사평가에서 자본적정성 평가 하위 등급인 4등급을 받기도 했다. 고정이하여신비율은 연체기간이 3개월 이상인 고정이하여신의 합계액이 여신총액에서 차지하는 비율로 비율이 높을 수록 부실자산이 많은 은행이다.

업계 관계자는 "지역단위로 운영되는 상호금융 특성상 부동산 경매 유예 조치 등으로 채권 회수가 늦어지면 해당 지역 금고의 연체율과 건전성 등에 영향을 줄 것"이라고 설명했다.

올해 하반기 브릿지론 만기가 돌아오는 오는 가운데 부동산PF 위기감은 여전하다. 사진=연합뉴스

저축은행, 부동산PF 부실 위험 여전

상호금융이 전세사기 피해 영향권 아래 있다면 저축은행은 부동산PF 위험에 노출돼 있다.

윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원에서 제출받은 '부동산PF 대출 관련 현황' 자료에 따르면 지난해 4분기 기준 금융권 PF 대출 연체율은 1.19%로 전분기 대비 0.33%포인트 늘었다. 금융권의 부동산PF 대출 잔액도 지난해 말 129조9000억원으로 전년 말의 112조6000억원보다 17조3000억원 증가했다.

PF 관련 비은행권 위험 노출액 규모도 크게 확대됐다. 한국은행이 지난달 23일 발표한 '금융안정 상황(2023년 3월) 보고서'를 보면 지난해 9월말까지 비은행권 전체의 부동산 PF 위험 노출액 규모는 115조5000억원에 달한다. 업권별로는 지난 2017년 대비 여신전문금융사사가 432.6% 증가했고, 뒤이어 저축은행은 249.8%, 보험사 204.8%, 증권사 167.0%의 상승률을 보였다.

금감원은 금융권 PF 연체율이 2012년 말(13.62%)과 비교하면 낮은 수준이고, 증권사 연체대출 규모 역시 자기자본 대비 0.7%에 불과해 우려할 만한 수준은 아니라는 입장이다. 하지만 일각에서는 오는 6월 ‘브릿지론’ 만기가 대거 돌아오면 부실 위험이 커질 수 있다고 경계한다. 또한 본PF 만기가 하반기 집중돼 있어 시장 불안 요인으로 지목된다.

부동산 업계 관계자는 "부동산 호황기에 높은 가격에 토지를 매입하고 저금리에 브릿지론을 받은 경우 만기가 돌아오면 이를 대환하기 쉽지 않을 것"이라면서 "만약 대환하더라도 높은 금리를 부담해야 해 본PF로 전환도 만만치 않을 것"이라고 설명했다.

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