미분양 넘치는데 분양가 더 올라…서울 3.3㎡당 평균 3000만원 넘어
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미분양 넘치는데 분양가 더 올라…서울 3.3㎡당 평균 3000만원 넘어
  • 박대웅 기자
  • 승인 2023.03.01 10:35
  • 댓글 0
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자재·노무비 상승…분양가 상승 요인으로
규제 완화 속 분상제 미적용↑…분양가 밀어 올려
수도권 인기 지역과 지방 간 양극화 심화 우려도
미분양 사례가 속출하는 가운데 분양가 상승 요인은 커져 분양가를 밀어 올리고 있다. 사진=연합뉴스

[오피니언뉴스=박대웅 기자] 최근 집값이 큰 폭으로 떨어지고 미분양 사례도 속출하고 있지만 오히려 기본형건축비는 6개월 만에 2.05% 상승했다. 기본형건축비는 분양가 상한제 주택의 분양가격을 산정하는데 활용한다.

해당 가격 상승은 결국 분양가격을 밀어 올리는 결과로 이어진다. 미분양 주택 수가 급증하는 가운데 분양가마저 오르면서 분양 시장이 장기 침체에 빠질 수 있다는 우려가 나온다. 

28일 국토교통부는 분양가 상한제 주택에 적용하는 기본형건축비가 3월부터 ㎡당 194만3000원으로 조정된다고 밝혔다. 지난해 9월 고시된 ㎡당 190만4000원에서 6개월 만에 2.05% 상승했다. 기본형 건축비는 16~25층 이하 전용면적 60~85㎡ 기준 건축비 상한금액을 의미한다. 

인상 요인을 살펴보면 ▲건설 자재값 ▲노무비 상승 등 직접 공사비용 상승분이 1.21%포인트이며 이와 연동된 간접공사비용 상승분은 0.84%포인트로 집계됐다.

특히 최근 6개월간 레미콘값 15.2%, 합판거푸집 가격은 7.3% 급등했다. 노임 단가도 콘크리트공이 3.91%, 특별인부는 2.64% 올랐다. 

분양가 상한제가 적용되는 공동주택은 기본형 건축비와 택지비, 건축가산비, 택지가산비 등을 합산해 분양가를 결정한다. 기본형 건축비 상승은 분양가 상한제 지역 주택의 분양가 상승을 부추길 수 있다. 국토부에 따르면 "분양가격은 기본형 건축비를 포함한 분양가 상한 범위 내에서 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해 결정돼야 한다"고 설명했다.

분양가 상한제가 적용되는 서울 반포와 청담, 방배 등에 나오는 물량의 경우  3.3㎡당 분양가가 6000만원대 초반에 형성될 것으로 전망된다. 

민간아파트 분양가 상승세도 두드러진다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 올해 1월 기준 서울 민간 아파트 분양가격은 3.3㎡당 3063만600원으로 전월 대비 2.86% 올랐다. 서울 민간아파트 분양가는 지난해 5월 이후 9개월 만에 3000만원대로 올라섰다. 

여기에 더해 업계에선 윤석열 정부의 규제 완화 정책으로 대부분 지역이 분양가상한제 적용 대상에서 빠진 점도 분양가 상승에 영향을 줄 것이라는 전망을 내놓고 있다. 이런 가운데 수도권 인기지역과 지방 분양시장의 양극화가 더욱 심해질 수 있다는 우려도 나온다. 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "원자재값과 인건비가 오르면서 공사비가 올랐고, 이 때문에 분양가도 오른 것"이라면서 "앞으로 더 오를 가능성이 있다"고 했다.

분양시장이 경기 침체 우려 속에 급속도로 얼어붙고 있다. 사진=연합뉴스

이와 반대로 부동산 경기 침체가 이어지면서 미분양 주택 역시 크게 늘고 있다. 1월 전국의 미분양 주택 물량이 7만5000가구를 넘어섰다. 10년 새 가장 많은 규모다. 

국토부가 발표한 '1월 주택 통계'에 따르면 1월 전국 미분양 주택 수는 7만5349가구로 전월 대비 10.6% 증가했다. 2012년 11월 이후 가장 많은 미분양 물량이 쌓인 것으로 위축된 분양 시장의 실상을 고스란히 보여준다. 

지난달 주택 매매 거래량은 2만5000여건으로 전월대비 9.9% 줄었다. 특히 1월 거래량은 최근 5년 내 최저치다.

미분양 7만5000가구는 시사하는 바가 크다. 정부는 미분양 주택의 20년 장기 평균이자 위험선을 '6만2000가구'로 보고 있다. 1월 미분양 규모는 정부의 위험선을 훌쩍 넘어선다. 

문제는 앞으로 미분양 물량이 더 쌓일 것으로 전망된다는 점이다. 

추가적인 집값 하락이 예상되는 가운데 금리 인상에 따른 대출이자 부담도 커지면서 올해 미분양 가구가 10만호를 넘어설 것이라는 추산도 나온다. 

건설과 주택업계는 미분양 급증에 정부의 추가적인 대책을 요구하는 목소리를 내고 있다. 하지만 정부는 미분양 시장에 개입할 정도로 심각한 정도는 아닌 것으로 보고 있다. 정부 차원의 미분양 주택 매입은 고려하지 않고 있다. 

일부 건설사들은 분양가를 더 낮추는 등 자구 노력으로 미분양을 해소한다는 입장이다.

업계에선 당분간 건설사들이 울며 겨자먹기식으로 출혈에 가까운 계약조건을 제시할 수 밖에 없을 것으로 보고 있다. 경기침체 우려에 전반적으로 어려워진 자금조달 여력 그리고 저조한 청약 계약률 등이 겹치면서 사업 주체가 자체 자금으로 공사를 이어가야 하는 상황이 이어지기 때문이다. 

한 건설사 관계자는 "마진을 줄이더라도 계약률을 일정 수준 이상 확보해야 자금난 등 더 큰 위기를 피할 수 있다"고 설명했다. 


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