'규제완화' 첫 수혜 둔촌주공, 제2의 PF 사태 막아낼까
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'규제완화' 첫 수혜 둔촌주공, 제2의 PF 사태 막아낼까
  • 유태영 기자
  • 승인 2023.01.06 17:02
  • 댓글 0
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지난달 일반분양 3695가구 모집에 경쟁률 평균 4.7대 1에 그쳐
정부, 1·3 부동산 대책으로 '둔촌주공' 구하기 나서 
증권가, 시공단의 PF 상환 위한 계약률 77% 예측
4일 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크 포레온 공사현장. 사진=연합뉴스
4일 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크 포레온 공사현장. 사진=연합뉴스

[오피니언뉴스=유태영 기자] 정부가 중도금 대출 규제 상한을 없애고 전매제한 기간을 대폭 축소하면서 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 계약률이 예상보다 높아질 것으로 전망된다. 작년 하반기 레고래드 사태로 불거진 PF(프로젝트파이낸싱) 부실로 인한 자금경색 국면을 이번 규제완화로 전환할수 있을지 관심이 쏠린다. 

지난달 일반분양 3695가구 모집에 경쟁률 평균 4.7대 1에 그쳐

지난달 7일 마감한 올림픽파크 포레온 1순위 해당 지역 청약 결과 일반분양 3695가구 모집에 총 1만7378명이 접수해, 평균 4.7대 1의 경쟁률이 낮은 경쟁률을 기록했다. 

낮은 경쟁률 덕분에 올림픽파크 포레온 타입별 청약 당첨가점 중 20점도 당첨된 것으로 알려졌다. 총 16개 타입을 모집했는데 전용 49㎡에서 청약 가점 20점으로 당첨된 사례가 나왔다.

올림픽파크 포레온은 지하 3층~지상 35층, 85개 동, 1만2032가구 규모로 조성된다. 작년 공사비 증액으로 인한 시공사업단과 재건축조합의 갈등으로 6개월여간 공사가 중단된 것이 부동산 침체기에 접어들면서 저조한 청약경쟁률로 되돌아왔다는 분석이다.

공사 재개 과정에서 둔촌주공 PF 차환은 지난해 10월 실패할 위기에 몰렸다가 가까스로 성공했다. 차환 발행금리는 최대 12%로 기존 3∼4%대보다 3배이상  높아졌다.

정부, 1·3 부동산 대책으로 '둔촌주공' 구하기 나서 

단군 이래 최대 재건축 사업이라는 둔촌주공 재건축 사업이 좌초할 위기에 놓이자 정부가 나섰다. 지난 3일 정부는 부동산 규제 완화정책을 발표하며 기존 분양가 12억원이 넘는 경우 중도금 대출 받을 수 없었던 규제를 폐지했다. 둔촌주공 재건축의 전용면적 84㎡도 중도금 대출을 받을 수 있게 길을 열어준 것이다. 

기존 전매제한 8년을 입주자 선정 이후 1년으로 단축했다. 실거주 2년 의무도 사라져 청약당첨자가 1년간 전세입자를 들인 후 처분하는 것도 가능해졌다. 실수요자 뿐만 아니라 투자수요도 포섭하기 위한 규제완화로 풀이된다.

증권가, 시공단의 PF 상환 위한 계약률 77% 예측

둔촌주공 모형 살펴보는 방문객들. 사진=연합뉴스
둔촌주공 모형 살펴보는 방문객들. 사진=연합뉴스

현재 둔촌주공 프로젝트파이낸싱(PF) 자산유동화기업어음(ABCP) 약 7231억원 만기가 오는 19일까지다. 청약당첨자는 오는 17일까지 정당계약이 진행된다. 

증권가는 계약률이 100%일 경우 초기 계약금(20%) 현금 회수액은 9430억원(세대별 가중평균 분양가 기준)으로, 이를 바탕으로 PF 7231억원을 일시에 상환하기 위해 필요한 계약률은 77% 수준으로 추산한다.

일각에서는 일반분양 물량 중 상당수가 비선호 타입에 면적이 작아서 계약을 포기하는 물량도 있을 것으로 예상한다.

이베스트투자증권은 지난 5일 "전체 공급 세대 중 소형인 29A~49A가 43% 비중을 차지하고 있어 해당 평수 계약률이 부진할 가능성이 있어 소형 평형이 모두 미계약되고, 59㎡ 이상 평형이 모두 계약된다면 6230억원의 현금이 회수되는 셈이라 PF 상환·차환에 큰 차질이 일어날 가능성은 크지 않다"면서도 "만약 차환에 실패한다면 제2의 PF 시장 자금경색 여파가 있을 수 있다"고 말했다. 

송승현 도시와경제 대표는 "전매제한 기간이 1년으로 대폭 줄어들면서 투자수요가 많이 몰릴 것으로 보인다"면서 "이번 규제완화로 인해 계약률이 10~20%정도는 더 올라갈 것으로 보인다"고 말했다. 


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