새해부터 달라지는 대출정책…'특례보금자리론' 출시·대출규제 대폭 완화

1분기 중 특례보금자리론 출시하고 1년간 한시적 운영
다주택자, 규제지역서 주택 구매 시 집값 30%까지 주담대 허용
가계부채 부담으로 DSR 규제는 그대로 유지
대출총량규제는 사실상 폐지 예상

[오피니언뉴스=권상희 기자] 올해부터 금융당국의 대출 정책이 일부 바뀔 예정이다. '고금리' 기조는 여전하지만 부동산 침체가 이어지고 있어 대출규제가 다소 완화될 것으로 보인다.

급격히 감소한 대출 수요에 따라 금융당국의 가계대출 총량 관리는 사실상 폐지될 예정이다. 대출 문턱이 낮아지면서 내 집 마련에 관심이 많은 금융소비자들의 수요도 높아질 것으로 예상된다.

9억 이하 집 대상 5억까지 대출…1분기 중 '특례보금자리론' 출시

2일 금융권에 따르면 정부는 올해 1분기 중 일반형 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합한 '특례보금자리론'을 1년간 한시적으로 운영할 계획이다.

특례보금자리론은 기존 보금자리론보다 지원 대상과 대출 한도를 확대했다. 주택가격 기준은 9억원까지 확대하고 소득기준 한도는 폐지했다.

대출한도도 5억원까지 늘어난다. 다만 최저 연 3.7% 고정금리였던 안심전환대출보다는 금리가 4~5%대로 다소 높아질 전망이다. 당국은 실수요자들의 금리 부담을 완화하기 위해 현재 적정금리인 6%보다 약 1.7~2.0%포인트 낮은 금리를 제공할 예정이다.

기존 보금자리론은 연소득 7000만원 이하인 사람이 6억원 이하 주택을 구입할 때 이용 가능했다. 대출은 최대 3억6000만원까지 가능하고 금리는 4.25~4.55% 수준이었다. 보금자리론을 특례보금자리론으로 통합한 것은 부동산 시장을 연착륙시키고 실수요자의 주거 비용을 낮춰주려는 것으로 해석된다.

특례보금자리론 역시 기존 보금자리론과 마찬가지로 총부채원리금상환비율(DSR)은 적용하지 않고, 주택담보비율(LTV) 70%와 총부채상환비율(DTI) 60%을 적용할 것으로 보인다.

대출규제 대폭 완화…다주택자·규제지역도 허용

기존 대출규제도 대폭 완화될 전망이다. 올해 1분기 중 다주택자도 부동산 규제지역에서 집을 살 때 주택담보대출을 받을 수 있게 된다. 지난 2018년 9·13 대책에서 다주택자의 주담대를 전면 금지한 것을 5년만에 복원한 것이다. 이에 따라서 서울, 경기 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 규제지역 다주택자들은 집값의 30%까지(LTV 30%) 주담대를 받을 수 있다.

생활안정, 임차보증금 반환 목적의 주담대 규제도 완화돼 주택 구입 시와 동일하게 LTV 규제를 적용받는다. 생활안정자금 목적 주담대에 적용됐던 2억원 대출한도는 폐지된다. 15억 이상 고가아파트 보유자가 임차보증금을 돌려줄 목적으로 주담대를 받을 때 2억원으로 제한됐던 한도도 사라진다.

다만 증여로 인한 취득세 부담은 올해부터 늘어날 전망이다. 집값이 떨어지면서 증여 비중이 늘었기 때문이다. 그동안 과세 기준은 실거래가보다 낮은 시가 표준액이었지만, 올해부터는 실거래가를 기준으로 과세하면서 부담할 취득세가 늘어나게 된다.

부동산 시장이 침체돼 있어 이를 감안해 대출 규제가 더 완화될 여지도 있다. 현재 50%로 묶인 규제지역 무주택자의 LTV를 상향하는 방안, 등록임대 사업자는 규제지역 LTV 상한을 일반 다주택자보다 확대하는 방안 등이 시장 상황을 고려해 추진될 전망이다.

금융당국 DSR 규제 유지…가계부채 폭증 대비

금융당국은 대출규제 완화 기조는 이어가면서도, 가계부채 폭증은 막기 위해 DSR 규제는 유지할 방침이다. DSR이란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표로, 금융기관은 이를 통해 대출자의 상환능력을 가늠한다. DSR 규제는 현재 3단계로, 총대출액 1억원을 초과한 개인 대출자에 모두 적용되고 있다.

당국은 DSR 규제만 유지하면 금융회사가 개별 대출자의 빚 상환 능력을 철저히 심사하는 관행이 정착돼 LTV 완화 등 다양한 대출 규제 완화책을 동원하더라도 가계대출의 건전성에 큰 문제는 발생하지 않을 것으로 보고 있다.

실제로 가계대출은 지난 한 해 지속적으로 줄어들었다. 은행권에 따르면 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 지난해 말 기준 가계대출 잔액은 692조5335억원으로 집계됐다. 전월보다 5011억원 줄어든 수치다.

가계대출 잔액은 지난해 1월부터 감소세를 지속해 2021년 말보다 16조5194억원 줄어들었다. 대출 잔액이 감소했다는 것은 기존 대출의 상환액이 신규 대출 규모보다 더 크다는 의미다.

이처럼 가계대출 규모가 감소하고 있는 것은 은행 기준금리가 지난 2021년 8월부터 계속 올랐기 때문이다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 인플레이션에 대응해 정책금리를 올리면서 한국은행 금융통화위원회도 꾸준히 기준금리를 올렸다.

현재 한은 기준금리는 3.25%로, 전문가들은 한은이 올해 상반기 기준금리를 1~2차례 더 올릴 것으로 보고 있다. 한은 금통위는 오는 13일 올해 첫 통화정책방향 결정회의를 열고 기준금리를 결정할 예정이다.

권상희 기자 다른기사 보기