[오피니언뉴스=유태영 기자] "내년 상반기에 부동산 PF 부실 우려가 현실화 될 것이다."

김정주 건설산업연구원 경제금융·도시연구실장은 '부동산 PF 부실 우려'에 대해 내년초가 가장 위험하다고 강조했다. 

건설산업과 금융에 대해 오랜기간 연구해온 김 실장은 "내년 상반기가 되면 부동산 개발사업이 지연되거나 자금 조달에 어려움을 겪는 사업시행 주체들이 한계상황에 직면하게 된다"면서 "건설사들이 연쇄부도가 나게 되면 수분양자들도 큰 피해를 입게 될 것"이라고 말했다.

김정주 실장에게 '부동산 PF 부실' 사태가 건설업과 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 인터뷰했다.

다음은 김 실장과의 일문일답이다.

부동산 PF 부실은 건설사와 금융사 동반부실 초래

-내년초부터 부동산 PF 대출 부실 우려가 본격화될 것이라고 보는 전망이 나온다. PF 대출 부실을 촉발시킬 가장 큰 요인은 무엇인가. 

▲부동산PF의 가장 큰 위기요인은 결국 사업리스크가 현실화되는 것이다. 구체적으로 분양률이 떨어져서 사업자체가 적자가 나고, 그 결과 사업주체와 사업주체에 돈을 빌려준 금융기관들이 동반부실화되는 것이다. 제조업체가 만든 물건이 안팔려서 파산하는 경우와 같다. 개인들이 주택이나 부동산을 분양받는 가장 큰 이유는 바로 부동산 가격상승에 대한 기대심리 때문이다.

하지만 최근 한국부동산원이 발표한 11월 전국주택가격동향조사 결과에 따르면 전국 주택가격이 1.37% 하락한 것으로 나타난다. 국토연구원이 발표한 11월 서울주택매매시장 소비심리지수 역시 79.1로 관련 2011년 통계작성 후 가장 낮은 수치로 나타났다. 결국 현재 시장에서는 부동산 가격상승에 대한 기대심리가 크게 꺾여있다고 볼 수 있는데, 이게 지속되면 내년 상반기부터 개발업체들과 건설사들의 부도와 그에 따른 금융기관 부실 문제가 발생할 수 있고, 이 경우 우리 금융시장 전반에 적지 않은 충격을 줄 가능성이 크다.

-PF 대출 부실우려가 커지면서 내년 중견·중소 건설사 연쇄부도 우려가 커지고 있다. 우려가 현실이 될 경우 내년 건설업과 부동산 시장에 미칠 파급효과는 어떤 게 있나.

▲대출 부실이 본격화되면 일단 신규개발사업은 실질적으로 불가능해진다고 봐야 한다. 건설사들은 신규 개발사업에 참여하지 못하니까 수익성이 악화될 것이다. 부동산시장에는 추가적인 가격하락 압력이 가해진다. 건설사들이 부도가 나는 상황에서 분양을 받아 새로 집이나 오피스텔을 사려는 사람이 있겠는가? 문제는 이게 단순히 건설사들과 부동산시장에만 영향을 미치는 것이 아닐 것이라는 것이 더 큰 문제다. 

부동산 가격 하락은 결과적으로 가계부채의 부실 문제와 그에 따른 금융기관 재무건전성 악화 문제를 추가적으로 야기할 가능성이 있다. 최근 금융감독원이 국회에 제출한 자료에 따르면 다중채무자의 수가 국내에 450만명이고, 빚의 규모가 600조원에 육박한다고 나온다. 전체 가계부채는 1870조원이나 된다. 그런데 이들 다중채무자들이 지고 있는 빚의 상당부분은 부동산을 담보물로 설정한 것이다. 결국 부동산 가격 하락은 이들 다중채무자들을 중심으로 한 가계부채의 부실을 촉발하고, 이것이 서민금융기관이라고 불리는 저축은행이나 상호금융회사, 여신전문금융사(여전사) 등의 부실로 이어질 가능성이 있다.

이렇게 될 경우 다시 금리가 높아지고 회사채 발행 등 자금조달시장이 경색되고, 그에 따라 건설업이나 부동산개발업 뿐만 아니라 전 산업에서 기업들의 자금조달 상황을 어렵게 만들 가능성이 있다. 가계부문에서도 채무상환여력을 더 악화시키는 요인으로 작용할 가능성이 높다.

PF 대출 부실은 수분양자에게도 막대한 손실끼쳐

-PF 대출 부실이 수분양자들에게도 악영향을 끼치게되나.

▲당연히 영향이 미치게 된다. 이미 부동산 가격이 하락하면서 기존 분양사업장에서 계약해지 사례들이 심심찮게 들려오고 있다. 수분양자들이 분양계약을 중도해지하게 되면 분양대금의 10%를 위약금으로 물게 된다. 분양계약을 해지 하지 않아도 자신들이 분양받은 가격보다 시세가 떨어진 반면, 대출은 기존 분양가격을 기준으로 받았고 금리도 올랐기 때문에 또 손해다. 시행사나 건설사가 부도가 나서 공사가 중단되면 더 큰 문제다. 수분양자들의 입주가 늦어지는데 대출금은 갚아야 하는 문제가 발생한다. 공동주택의 경우는 좀 다르지만, 오피스텔과 같은 분양형 건축물의 경우 분양보증에 가입되어 있지 않으면 기 납입한 분양대금을 돌려받지 못할 수도 있다.

-지난 2011년 PF 대출 부실로 인해 저축은행 30여곳이 문을 닫고 정부가 27조원 가량을 투입한 사례가 있다. 현재 정부의 레고랜드 발 PF 대출 부실 우려에 대한 대책마련은 적시에 적절하게 이뤄졌나.

▲레고랜드 사태는 지자체가 보증채무 이행을 거절했다는 것 자체가 이미 자금경색이 와 었던 채권시장에 큰 충격을 준 사례다. 일단 그런 사태가 발생하지 않았다면 더 좋았겠지만, 일단 사태가 발생한 상황에서 정부의 대책은 비교적 신속하게 잘 이뤄졌다고 판단된다. 10월 24일 비상대책 발표 이후 일단 채권시장 경색은 그래도 어느정도 풀렸다. 

하지만 이 문제가 근원적으로 해소된 게 아니라는 점에 주목해야한다. 기본적으로 금리 상승세가 꺾이지 않고 경기침체가 본격화되면 안전자산 특히 예금쪽으로 자금이 몰릴텐데 그 과정에서 건설사를 포함한 기업들이나 부동산개발업체들 입장에서 자금조달 상황이 계속 나빠질 가능성이 있다. 결국 앞으로 지난번 사태와 같은 일이 다시 벌어지지 않도록 하기 위해서는 기업들의 자금조달시장에 대한 세밀한 모니터링과 위기 징후 포착시 적기 대응이 필요하다고본다. 

금리 안정화되면 정부의 규제완화가 관건

-PF 대출 부실이 잦아들기 위해서 필요한 국내외 정치·경제적 환경들은 어떤 것이 있나. 

▲미국의 인플레이션율이 떨어지게 되면 금리인상 압력 역시 낮아지게 된다. 물론 지난 14일 미국 연방준비제도가 기준금리를 0.5%포인트 올렸고, 향후에도 인프레이션율이 2% 까지 떨어지지 않으면 금리를 계속 올리겠다고는 했지만, 올해와 같은 속도로 계속 금리를 올리기에는 부담이 있을 것이다.
 
일단 금리가 어느정도 안정화가 된다면 정부의 규제 완화가 관건이 될 것이다. 지난달 초에 정부가 투기과열지구 등에 대한 규제완화를 했지만, 취등록세, 양도세 등의 수준이 아직 비정상적으로 높다. 이는 결과적으로 시장에서의 정상적인 거래를 막아서 시장이 외부적 충격에 취약하게 만든다. 다시 말해 금리안정화와 정부의 부동산규제 완화가 중요한 환경요인이 될 거라고 생각한다. 

'금융위-기재부-한은-국토부'의 범 부처 모니터링 시스템 갖춰야

-향후 PF대출 부실을 막기 위한 정부와 금융회사 차원의 재발방지책은 어떤 게 있나.

▲이번 위기는 크게 보면 금리인상과 우크라이나 전쟁으로 인한 원자재 가격 상승 등이 원인이 된 것으로 보이지만, 이미 과도한 부동산 규제로 인해 시장이 제 기능을 하지 못하는 상황에서 위기가 증폭된 측면이 있다. 향후 이런 문제가 재발하지 않도록 하려면 먼저 그동안 가격을 인위적으로 결정하려는 목적으로 이뤄지는 정부의 부동산 시장개입을 최소화해야 한다.
 
아울러 국내에서는 부동산 PF사업과 관련된 범부처 차원에서의 모니터링 시스템이 존재하지 않는다. '금융위-기재부-한은-국토부'가 이번 사태 극복에 발 벗고 나서고 있지만, 사실 기관 간 정보교류와 협업 측면에서 원활치 않은 부분들이 보인다. 
 
이번 기회로 부동산 개발사업과 관련해서는 범 부처 차원에서의 모니터링 체제 구축에 대한 논의가 본격화될 필요가 있다.

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