[릴레이 인터뷰, 2023 집값?] 송승현 도시와경제 대표 "금리 상승 꺾이면 거래 살아날 것"
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[릴레이 인터뷰, 2023 집값?] 송승현 도시와경제 대표 "금리 상승 꺾이면 거래 살아날 것"
  • 유태영 기자
  • 승인 2022.12.15 19:01
  • 댓글 0
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내년 경제 성장률 전망 1%대…주택시장도 침체국면 예상
재건축 안전진단 기준 완화했지만 수익성 높은 곳 위주 선별 입찰
가격 낮춘 급전세 위주 소화되면서 월세 가격 안정화 될듯
미국발 기준금리 인상으로 인해 2022년 한국의 주택시장은 차갑게 얼어붙고 있다. 내년엔 주택담보대출 금리가 8%대에 진입할 것으로 보이면서 주택 매수세는 실종됐다. 금리 인상으로 인해 임대차 시장에서 전세보단 월세를 선호하는 현상이 짙어지고 있다. 내년 집값 전망을 전문가에게 물어봤다. [편집자 주]

[오피니언뉴스=유태영 기자] '기준금리 인상, 거래가뭄, 매매가 하락'

올해 주택시장을 요약하는 키워드 세가지다. 소위 '영끌투자'(영혼까지 끌어모아 투자)로 너도나도 집을 사던 시장상황이 올해 상반기부터 차갑게 식었다. 이제 영끌 투자족들은 가파르게 치솟는 대출금리에 어쩔수 없는 상황에 이르렀다. 정부는 집값 하향 안정화를 위한 대책을 내놓고 있지만 시장 반응은 미온적이다. 

송승현 도시와경제 대표는 "내년에 미국의 기준금리 인상이 마무리되면 불확실성이 사라진 시장에 일부 실수요자들 위주로 거래가 살아날 것"이라고 전망했다. 

가격이 가파르게 내려간 지방 주택은 내년 상반기가 '매수적기'라고 내다봤다. 송 대표는 "세종, 대구처럼 이른 시기에 폭락한 지역들 중에서 주택구입부담이 가능한 가구들 위주로 거래가 살아날 것"이라고 말했다.

부동산컨설팅과 부동산 개발 등의 사업영역을 꾸리고 있는 송승현 도시와경제 대표를 지난 14일 그의 사무실에서 만나 인터뷰했다. 다음은 일문일답이다.

송승현 도시와경제 대표가 인터뷰 하는 모습. 사진=유태영 기자

내년 경제 성장률 전망 1%대…주택시장도 침체국면 예상

-내년 전망 총괄해본다면?

▲내년 전망에서 중요한건 우리나라 경기전망이다. 한국은행과 외국계투자은행의 내년 전망치보면 내년 우리나라 경제성장률이 1%초반 정도로 예상된다. 전반적으로 경기침체 국면으로 간다는 얘긴데, 내년 하반기 까지 이어진다면 주택가격의 움직임이나 거래량은 상당부분 침체국면으로 갈 것으로 본다. 

-최근 15억원 초과 주택에 대해서도 주택담보대출을 허용했다. 

▲시장에 큰 변화를 주진 않을 것이다. 시세가 15억원이 넘는 초고가주택은 주택시장을 선행하는 지표로 볼 수 없다. 주택가격이 통계를 낼 때 최하단 주택이나 초고가 주택은 항상 배제하고 시장을 보는 것이 중요하다. 보편적이라고 하는 일반적인 중위가격을 중요시하는데 중위가격 주택을 주의깊게 봐야하고 소득분포도가 많은 중위가격 중심으로 보는게 맞다.

몇 년 전에 초고가주택이 선행적으로 앞서 나가다보니 그걸 보고 덩달아 투자하는 경우가 많았는데 현재 시점에서 보면 실패에 가까운 투자선택이 많았기 때문이다. 

-내년 5월 다주택자 중과배제 시한이 만료된다. 

▲집값이 움직이진 않을 것이다. 다주택자가 현재상황에서 집값을 선도한다고 보긴 어렵다. 거시경제 틀 안에서 움직일 것이고 그 외적으로 지역별 경기나 경제상황을 봐야된다. 다주택자들은 상당히 부동산 투자에 능한 사람들인데 경기침체 상황속에서 급락한 주택가격이 아니라면 선제적으로 시장의 매물소화나 주택을 매입하기엔 어려운 시점이다.

가장 중요한건 주택가격이 일정한 하락국면에 돌입했다고 봐야 다주택자들이 움직인다고 본다. 지난 몇 년동안의 정부의 부동산 정책에 대한 신뢰도가 떨어진 상황이라 다주택자가 주택을 매입하고 나서 또 움직이긴 어렵다고 본다.

기준금리 인상 마무리 되면 생애주기 맞춘 수요위주 거래 늘어날 듯

-내년에 미국발 금리인상이 마무리 된 후엔 어떻게 되나.

▲불확실성이 해소된다는 입장에선 적극적으로 매수를 생각한 사람들은 생애주기에 맞춘 수요위주로 거래가 나타날 것으로 보여진다. 주택수요가 폭발적으로 늘어난 것은 0%대 금리일 때 수요가 폭발적으로 나타났다.

횡보할땐 매수심리가 일어나긴 어렵고 1%중반에서 2%중반 금리수준이 되면 실수요와 투자수요는 더 늘어날 수 있다. 0%대 금리에서는 가수요, 투기수요까지 엄청나게 일어났지만 정상적으로 보면 1%중반~2%중반에선 수요가 살아날 것이다.

내년에 금리인상이 멈춘 상태에서는 주택수요가 제한될거고 추가적인 금리 하락 국면이 되면 수요가 살아날 수 있다고 보여진다. 제한된 수요들만 시장에 참여할 것이라고 본다. 

-주택 거래량이 역대 최저치인데 내년엔 어떻게 되나?

▲내년엔 거래량이 소폭 반등할 것으로 보여진다. 금리인상에 대한 불확실성이 제거되기 때문에 선택을 하려고 기다렸던 분들이 거래에 참여하면서 거래량은 회복될 것이다.

몇 년전 집값 대비 했을 때 지금 실거래가를 기준으로 많게는 30~40% 하락한 주택가격도  있다. 금리인상이 멈췄고 소득대비 매매할수 있는 주택가격이라면 소폭 반등할수도 있다. 매매수급지수가 80이하로 떨어진 상황이기때문에 급등 수준의 반등은 어렵긴해도 일정구간 아래에선 거래량 회복되는 시기가 올 것이다. 최근 2~3년전 초저금리수준에서의 수요 반등은 어려울 것이다.

재건축 안전진단 기준 완화했지만 수익성 높은 곳 위주 선별 입찰

-최근 재건축 안전진단 기준을 완화했는데 재건축 사업에 미칠 영향은?

▲그것만 가지곤 어렵다.  구조안정성 비율을 낮춰도 초기엔 사업장이 관심을 갖게 되지만 
초기 이후 사업성을 볼 때 주택경기 전망이 안좋은 상황이고 금리가 인상되서 횡보하는 상황이다. 전체적인 건설 자재수급 어려움도 있다. 

구조안정성 비중이 내려가도 사업을 할수 있는 단지들중 모든 단지가 사업을 할 수 있는 게 아니다. 민간 업체들은 이윤을 추구한다. 따라서 수익성이 높은 곳 위주로 선별적으로 사업을 진행할 수밖에 없다. 주택가격이 뜨겁게 상승하던 시기때는 모든 건설사들이 수주하기위해 혈안이됐지만, 지금은 선별적으로 하는 시기다. 

-세종, 대구는 분양가 수준까지 떨어지고 미분양 대폭 늘었다.

▲지방도시들은 상당히 침체국면에 돌입을 한 상태인데 오히려 침체를 더 빨리 겪었기 때문에 계속적인 하락폭의 높낮이는 낮아질 가능성이 있다고 본다. 상승폭이 높았던 곳이 하락폭이 높았는데 2~3년전 수준으로 낮아졌다. 금리동결시기와 맞물려서 일정부분 하락 후 횡보로 돌아갈 가능성이 높다.

지역별 소득으로 보자면 세종은 1인당 소득이 타 지역대비 높은 곳이다. 소득대비 주택구매할수 있는 가격 구간 돌입하면 추가적인 하락 시기는 내년 상반기까지만 하락하고, 소득안에서 구매할 수 있는 주택은 일정부분 거래가 이뤄지질 것이다. 

미분양도 신규공급 물량은 분양가가 상대적으로 높기 때문에 기존 재고물량들 중 일부가 소화될 것으로 보인다. 

송승현 도시와경제 대표가 인터뷰 하는 모습. 사진=유태영 기자

가격 낮춘 급전세 위주 소화되면서 월세 가격 안정화 될듯

-전세가는 하락, 월세는 상승하고 있다. 내년에도 지속될까.

▲전세가 소멸되긴 어렵다. 금리가 추가적으로 낮아지면 전세수요가 많아지는 구조다. 지금 상황에선 금리가 높고, 전세사기 피해사고가 많다보니 위험 회피성도 많다.

전세가격이 안정화되면 전세수요는 충분히 늘어날 것이다. 매매가가 우선적으로 하락했고, 전세가격이 하락 국면에 돌입하고 낙폭이 큰 상황이다. 월세상승분을 많은 기관이나 전문가들이 더욱 가팔라진다고 하는데 개인적으로 월세상승도 멈추고 특정지역에서는 하락할 것으로 보여진다.

금리인상이 멈추면 전세가격의 하락세가 멈추는 구간이 생긴다. 전세와 월세 가격을 비교해봤을 때 어떤 분들은 월세가격이 오르기 때문에 그 금액만큼 전세가 오른다고 하는데 급전세들이 소화된다고 하면 월세가격이 급전세 가격에 맞춰서 하락할 가능성이 있다고 보여진다. 

-윤석열 대통령 취임후 집값 안정과 관련한 정책 점수를 매긴다면?

▲80점 주고 싶다. 느리다는 평가, 속도 조절면에선 지금 속도가 빠르지도 느리지도 않다고 본다. 윤석열 대통령이 노벨경제학상을 수상한 밀턴프리드먼 책을 아주 감명깊게 읽었다고 하는데 책 내용중에 ‘샤워실의 바보’라는 비유가 있다. 뜨거운 상황에서 찬물을 틀고 차가운 상황에서 뜨거운 물을 틀고어 온도를 맞추는 것이다. 천천히 환경을 보고 나서 샤워기를 돌리는게 맞다고 본다.

지금 상황에서 주택경기가 죽었다고 해서 뜨거운물을 튼다면 자칫 잘못하면 오류를 범하거나 부작용이 나올수 있다.  어떤 정책을 하는데 있어서 샤워기 돌리는 속도가 필요하고...속도조절이 필요하다. 시장에선 빨리 완화해서 경착륙을 막아야된다고 얘기한다. 한편에선 지금 주택가격이 하향국면인데 왜 갑자기 부양하냐고 얘기하기도 한다. 

지금 정도의 속도로 조절하는게 맞다고 본다. 공약만큼의 기대감들은 주진 못했지만. 모든 사람과 시장을 대변하는 공약은 아니지만, 정부의 역할은 몇 년전 주택정책에 대한 부작용들을 동향을 파악하고 적절히 대응하는 것이다. 국지적상황으로 발빠르게 대응하는 것은 타지역과의 형평성에 맞지 않다.

-내년 실수요자들이 주택 구매 가능성 높은 지역은?

▲인구수와 경제규모가 성장하는 지역들을 우선 봐야한다. 급격하게 하락을 맞은 세종이나 대구의 경우도  분양을 일찍한 단지라든지 재고주택안에서는 급격한 하락을 겪은곳들이다.소득이 낮은 지역이 아니기 때문에 소화할수 잇는 물량이 있다. 

수도권에선 산업이 육성되고 교통이 좋고 기업이 유치되는 평택지역도 성장지역이고, 인구와 성장이 밀접한 관계에 있는데 이 지역은 일정하게 물량들이 소화가 되고 거래가 일어날 수 있다고 본다.

서울은 소득이 높은 지역이긴한데 주택가격 하락이 늦게 반응해서 추가적인 하락이 있어줘야 거래가능한 가격이 된다. 

송승현 도시와경제 대표는 서강대 경제대학원 경제학 석사를 취득한 뒤 중앙대 대학원 도시계획부동산 박사과정을 수료했다. 

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