전국 주택 미분양 최대치 대비 25% 수준…대구·경북·전남 미분양 속도↑
'정비사업 활성화', 현 정부 주택공급정책 핵심
현행 시공사 선정 방식은 부작용 多…사업지연 필연적 발생
[오피니언뉴스=유태영 기자] 올 한해 주택 매매거래량이 60만건 내외 수준에 불과해 2006년 관련 통계 작성이래 최저치를 기록할 것으로 전망했다. 과거 금융위기 동안 주택 매매거래량 감소 장기화로 인해 인테리어업, 음식업, 건설관련 자재업 등 연관 산업 침체로 이어진 만큼 정부 차원의 선제적 국정과제 이행이 필요하다는 주장이 제기됐다.
15일 건설산업연구원은 한국주택협회와 공동으로 '위기의 주택시장, 진단과 대응' 세미나를 개최했다.
올해 연간 주택매매량 60만건 내외 예상…2006년 이후 최저치
첫번째 주제인 '주택시장진단과 대응' 발표자로 나선 허윤경 연구위원은 "올해 연간 주택매매 거래량이 60만건 내외로 추정된다"면서 "이는 2006년 관련 통계 작성이래 최저치로서 거래가 감소하면 연관산업에 미치는 악영향이 크다"고 말했다. 이어 "재고 아파트 기준으로 보면 2020년엔 전국 거래량은 연간 8%였지만 올해는 2%에도 못 미칠 것으로 보인다"고 말했다. 한 해동안 기존 전국 아파트 100채 중 2채 이하로 시장에서 거래된다는 뜻이다.
최근 서울을 비롯한 수도권에서 실거래가격이 10% 가까이 하락하면서 신규분양 차질도 우려된다. 허 위원은 "부동산원 아파트매매 실거래가격 지수를 보면 작년 11월부터 올해 8월까지 10개월간 서울 9.2%, 인천 10.2%, 경기 9.4% 하락한 것으로 나타났다"면서 "분양시장에서 10%는 중요한 의미를 가진다"고 말했다. 이어 "계약금이 분양가의 10%에 해당해 10%이상 떨어지게 되면 수분양자들이 가격이 더 떨어질 것을 우려해 본계약을 포기하게 된다"고 말했다.
건설 및 주택사업 경력자들은 부동산 시장 경착륙 가능성이 높다고 보고 있다. 허 위원은 "주택협회 회원사 등 건설 및 주택사업 경력자 70명 대상 설문조사 결과 66%가 주택시장 경착륙 가능성이 높은 것으로 전망했다"면서 "특히 10년 이상 경력자들은 74.3%가 경착륙 가능성을 높게 보고 있다"고 말했다. 이어 "선행지표인 건설기업경기실사지수(CBSI)도 지난달에 9년 8개월만 최저치를 나타내 시장참여자들은 부동산 경기가 침체기에 접어든 것으로 보고 있는 것으로 나타났다"고 덧붙였다.
전국 주택 미분양 최대치 대비 25% 수준…대구·경북·전남 미분양 속도↑
주택 미분양에 대해선 물량보단 '속도'가 위험요인이라고 분석했다. 허 위원은 "지난달 기준 전국 미분양은 약 4만1000여채로 가장 많았던 2009년 3월 대비 4분의 1수준이라 위험 수준은 아니다"라고 말했다. 다만 "작년 하반기 이후 증가속도가 가파르다"며 "특히 대구, 경북, 전남 지역 미분양은 최대치 대비 40%가 넘어 다른 지역보다 위험한 상태"라고 발표했다.
부동산 시장 경착륙 방지를 위한 대책으로는 LTV(주택담보대출비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 완화가 시급하다고 밝혔다. 허 위원은 "관련 설문 대상자들은 LTV와 DSR 완화가 가장 시급한 정책과제라고 응답했다"면서 "이어서 조정대상지역 해제, 다주택자 양도세 중과 완화, 정비사업 관련 규제 완화 순으로 중요하다고 보고 있다"고 말했다.
마지막으로 허 위원은 "국정과제인 공시가격과 공정시장가액 비율 조정, 1세대 1주택 고령자 납부유예 등의 국정과제는 속도감 있게 진행할 필요가 있다"며 "은행권의 주택담보대출 LTV가 평균 39%로 건전하기 때문에 DSR 합리화가 필요한 시점"이라고 말했다.
'정비사업 활성화', 현 정부 주택공급정책 핵심
두번째 주제인 '정부의 주택공급정책 평가 및 제도개선 사항(서울시 정비사업 중심으로)'에 대해서는 이태희 부연구위원이 발표했다.
이 위원은 "주택시장이 매우 침체된 상황이지만 양호한 입지의 주택수요는 여전하다"면서 "수요가 있는 곳에 고품질의 주택을 신속하게 공급하겠다는 '정비사업의 활성화'는 현 정부 주택공급정책의 핵심"이라고 발표했다.
정부와 지자체의 과도하고 경직된 규제완화를 통해 정비사업이 속도를 낼 수 있다는 주장도 제기했다. 이 위원은 "조합장과 시공사 현장책임자급 대상 설문조사결과 모두 '인허가절차 간소화'가 가장 중요하다고 응답했다"면서 "또한 '시공사 선정시기 조기화'도 중요하다고 응답했다"고 발표했다. 설문조사는 서울시 내 총 57개구역 조합장과 상위 10개 시공사 현장책임자급 대상으로 진행됐다.
현행 시공사 선정 방식은 부작용 多…사업지연 필연적 발생
현재 서울시가 정비사업시행 인가 후 시공사를 선정하도록 하는 방식이 부작용을 낳고 있다고 지적했다. 이 위원은 "사업시행인가 전 단계에선 조합이 사업비가 부족해서 사업동력이 저하되고 사업성이 떨어지는 지역은 필연적으로 사업이 지연된다"고 말했다. 이어 "현재 관리처분인가가 난 후에 대대적 설계변경이 이뤄지고 있어 2중 비용이 지출되고 인허가와 공사비 검증으로 인한 사업지연이 발생할 수 밖에 없는 구조"라고 발표했다.
이태희 부연구위원은 "시공사를 조기 선정하면 사업속도 향상과 건축설계 품질 향상이 이뤄질 것"이라고 주장했다.
이 위원은 "시공사를 조기 선정하면 사업비 대여를 통한 사업속도 향상이 이뤄지고, 최초 사업시행인가 단계부터 시공사 지원을 통해 건축설계 품질이 향상될 것"이라고 말했다. 이어 "공사비 검증 절차도 이른 시점에 이뤄지기 때문에 검증절차 이행 및 증액계약 갈등으로 인한 사업 지연 위험이 감소할 것"이라고 덧붙였다.
시공사 조기 선정에 대한 단점에 대해선 "시공사 선정 후 공사비의 과도한 증액, 시공사 투표시 '인기투표식 선정' 등의 문제가 발생할 우려가 있다"고 말했다. 제도개선 방안에 대해선 "신통기획은 조합설립인가 후에 선정하도록 하고, 이외에는 건축심의후에 할 수 있도록 바꿔야 한다"고 주장했다.
마지막으로 "제도보완을 한 뒤에 조합이 시공사 선정시기와 발주 방식을 자율적으로 선택하도록 할 필요가 있다"면서 "조합의 특성과 선호, 사업지 환경에 맞는 자율성 확대가 필요한 시점"이라고 말했다.
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