대치 은마·잠실 주공5단지 재건축 …넘어야 할 장애물 많아
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대치 은마·잠실 주공5단지 재건축 …넘어야 할 장애물 많아
  • 유태영 기자
  • 승인 2022.10.20 16:46
  • 댓글 0
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은마아파트, 19년만 도계위 심의 통과…최고 35층
조합설립 후 건축심의 단계 밟아야
'재초환'·'상가 분담금' 등 장애물 多
"재초환, 분상제로 사업성 제한적"
20일 서울 은마아파트의 모습. 사진=연합뉴스
20일 서울 은마아파트의 모습. 사진=연합뉴스

[오피니언뉴스=유태영 기자] '대치 은마'·'잠실주공5단지' 등 서울 강남권 주요 재건축 예정단지들이 사업에 속도를 내는 반면 급격한 금리인상과 거래절벽으로 인해 기대감과 우려가 동시에 나타나고 있다. 

은마아파트, 19년만 도계위 심의 통과…최고 35층

지난 19일 서울구 대치동 은마아파트 재건축 계획안이 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과했다. 재건축 조합설립 추진위원회(추진위)가 설립된 지 19년만, 도계위에 최초 상정된 지 5년 만이다.

1979년 준공된 대치동 은마아파트는 28개 동 4424가구로 구성된 강남의 대표적인 재건축 예정 대단지다. 이날 통과된 정비계획안에 따르면 최고 35층, 33개동 5778가구(공공주택 678가구)로 재건축된다. 

지난 2017년 8월엔 서울시의 '35층 제한 룰'에 걸려 최고 49층으로 짓겠다는 정비안이 미심의 결정을 받았다. 이후 35층으로 낮춘 수정안을 제출했지만, 보류 판정을 받아 도계위 소위원회에 계류된 상태였다.

조합설립 후 건축심의 단계 밟아야

추진위는 도계위 소위원회 수정안을 지난달 말 서울시에 제출했고, 5년 만에 도계위에 상정돼 통과되면서 재건축 사업이 출발선에 서게됐다. 은마아파트는 현재 재건축 조합 설립 추진 단계를 거쳐 향후 조합 설립을 한 뒤 서울시 건축심의를 받게 된다.

이후 ▲사업시행인가 ▲분양신청 ▲관리처분계획인가 ▲철거 및 착공 등의 순서로 사업이 진행된다. 현재 조합설립 후 건축심의를 받기 까지 통상 1년 정도 시간이 걸릴 것으로 내다보고 있다. 

'재초환'·'상가 분담금' 등 장애물 多

20일 서울 은마아파트에 재건축 심의 관련 현수막이 붙어 있는 모습. 사진=연합뉴스
20일 서울 은마아파트에 재건축 심의 관련 현수막이 붙어 있는 모습. 사진=연합뉴스

은마아파트 재건축 사업이 우여곡절 끝에 출발선에 서게 됐지만 여전히 남은 장애물들이 있다. 

은마아파트 상가는 부지가 약 6600㎡에 달하고, 상가 소유주만 500여 명에 달한다. 조합 설립 후 상가조합원 분담금 책정을 놓고 상가 조합원과 아파트 조합원 간 충돌이 발생할 수 있다. 최근 6개월만에 공사가 재개된 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업장이 공사가 중단된 원인 중 하나가 쪼개기 지분을 가진 상가위와의 갈등때문이었다. 

재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등의 규제도 사업성을 제한하는 요인이다. 정부가 지난달 말 발표한 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 개편안에 따르면 부과 시점을 추진위 구성에서 조합 인가 시점으로 조정했다. 따라서 개편안대로 적용되더라도 수억원의 부담금을 내야 할 가능성도 있다. 

부동산 경기가 침체기로 돌아선데다 금리인상이 가파른 점도 장애물이다. 서울 및 수도권 아파트 매매 거래량은 하반기 들어서 역대 최저치를 경신하고 있어 거래가 꽁꽁 얼어 붙은 상태다. 게다가 미국 발 기준금리 인상이 가파르게 진행중이어서 대출규제와 맞물리면 분양시장에서도 흥행하기가 어려울 것이라는 전망도 제기된다. 

잠실주공5단지, 내년 하반기 사업시행계획 승인 속도

송파구 잠실주공 5단지. 사진=연합뉴스
송파구 잠실주공 5단지. 사진=연합뉴스

송파구 잠실주공5단지 재건축 사업도 지난 2월 정비계획안이 서울시 도계위를 통과하면서 최고 50층까지 건립이 가능해졌다. 역세권 일부 용지가 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향되면서 주상복합에서 최고 50층까지 허용된 것이다. 조합은 올 하반기에는 건축심의를 신청하고, 이르면 내년 하반기에 사업시행계획을 승인받을 수 있도록 속도를 높이고 있다. 

송승현 도시와경제 대표는 "오랜기간 멈춰있던 사업이 속도를 냈다는 점에서는 긍정적이다"면서도 "전반적인 시장흐름이 침체돼있고 재초환, 분양가상한제 등의 사업성이 제한적일 것"이라고 말했다. 

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "은마아파트는 대한민국 대표 재건축 단지이기때문에 사업진행에는 무리는 없다"면서도 "향후 분양가 산정에 있어서 어느정도 사업성이 나올지는 지켜봐야 한다"고 말했다.  


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