[인터뷰] "금리인상이 집값 하락 앞당겼다"…이현철 아파트사이클연구소장
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[인터뷰] "금리인상이 집값 하락 앞당겼다"…이현철 아파트사이클연구소장
  • 유태영 기자
  • 승인 2022.10.07 18:36
  • 댓글 1
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급격한 금리인상이 가격 하락폭 키워
"현재 무주택자라면 지금 집 안 살 것"
'준공후 미분양' 물량이 하락세 이끌 것
호가보다 낮은 가격대의 급매물만 거래 이뤄져 
인지도 높아졌지만 그만큼 부담 느껴
이현철 소장이 지난 6일 서울 을지로 한 카페에서 인터뷰하는 모습. 사진=유태영 기자
이현철 소장이 지난 6일 서울 을지로 한 카페에서 인터뷰하는 모습. 사진=유태영 기자

[오피니언뉴스=유태영 기자] 이현철 아파트사이클연구소장은 언론과 유튜브에 등장하는 다른 부동산 전문가들과 궤를 달리한다. 남들이 부동산 시장 가격 하락을 얘기할때 상승을 말하고, 시장상황이 급변해 상승론이 대세일때 하락을 주장한다.

지난 6월 오피니언뉴스와 만났던  그는 "아파트는 폭락과 폭등의 사이클(주기)가 있기 때문에 지금 시점에선 폭락장이 온다고 보고 있다"고 말했다. 

4개월이 지난 현재 서울 주요단지에선 수억원 이상 하락한 실거래가가 등장하고 있다. 어렵게 당첨된 아파트 청약을 포기하는 경우도 늘고 있다. 서울과 경기도, 주요 대도시 주택 미분양 물량은 계속 증가추세다. 

이 소장은 "지난 인터뷰때 생각했던 것보다 금리인상 폭이 커서 부동산 가격 하락폭이 크고 하락기에 더 빨리 접어들었다"고 말했다.

지난 6일 서울 을지로 한 카페에서 이 소장을 만나 그동안 변화된 부동산 시장분위기와 향후 전망에 대해 2시간 가량 인터뷰했다. 다음은 이 소장과의 일문일답이다.

급격한 금리인상이 가격 하락폭 키워

-4개월전 예상과 다른 점이 있다면.

▲생각보다 가격 하락 강도가 크고 시기가 빨라졌다. 금리가 너무 급격하게 상승했기 때문이라고 본다. 큰 흐름에선 그때 예상했던 것과 비슷한 하락세를 그리고 있다. 당시에도 금리인상이 예고됐지만 부동산 시장 가격하락의 주요요인으로는 고려하지 않았다. 지금도 마찬가지다. 가격하락이 예상되는 시점에서 금리상승이 더 가속도를 붙이는 역할을 한 정도라고 볼수 있다. 

-부동산 가격 하락은 언제까지 지속된다고 보는지.

▲지금 부동산 시장은 개미들만 모여있는 상황이라고 보면 된다. 하락장이 진행되면 누가 얼마에 사고 팔더라도 그 자체만으로 시장에 변화를 줄순 없다. 

개미들이 아무리 매물을 사더라도 하락하는 시장을 떠받칠수 없다. 개미들만으로는. 주식시장은 소위 '큰손'이나 세력들이 가격을 위아래로 움직이는 힘이 있다. 하지만 부동산엔 다주택자 조차도 개미에 불과하다. 부동산은 주식시장의 세력만큼 막대한 자금을 가지고 개미를 끌어들일 수 있는 세력이 없다.

이미 부동산 시장이 하락세로 방향을 정했는데 상승장으로 돌리기 위해서 어떤 행동을 해도 영향을 줄수 없다. 한 방향으로 개미들이 뭉치면 가능할수도 있지만 수많은 개인들은 뭉치지 않고 흩어진다. 

-그럼 가격은 언제 올라가나.

▲매매가가 하락하고 사람들이 집을 사지 않고 전세로 수요가 몰리게 되면 전세가가 올라가면서 매매가를 밀어올리게 된다. 그 과정에 접어들기까진 하락세는 지속될 것이다. 그때가 되면 빈번하게 매매가 이뤄지지 않더라도 매매가는 올라간다. 

과거를 돌이켜보자. 이명박 정부 말기부터 부동산 전문가들이 집값 안올라갈거라고 계속 얘기했다. 주택 공급물량은 계속 시장에 쌓이는데 집을 안사는 분위기가 형성되다보니 정부가 저리에 빚 내줄테니 집 사라고 할 정도였다. 다들 전세물건만 알아보니 전세난이 심화됐고, 집을 사야 전세난이 끝난다고 했다. 그무렵 시작된 전세난은 2017년말까지 이어졌다. 

"현재 무주택자라면 지금 집 안 살 것"

-본인이 지금 30대 무주택자라면 집을 살것인가.

▲안 살거다.(웃음) 하락장이 계속되면 집을 사지 않는게 합리적인 선택이다. 실주거비용은 매매보다 임대가 훨씬 적게 든다. 만약 전재산이 3억원인데, 아파트 매매가가 5억원이고, 전세가가 3억원이라고 가정해보자. 

전세로 거주하면 2억원을 덜 부담해도 같은 주거환경에서 살수 있다. 하락장이 되면 계약기간인 2년마다 이사를 가는 불편을 감수하고서라도 이사가는걸 택할 것이다. 하락기엔 집을 매매하면 이중손해가 발생하기 때문이다. 매매가가 하락하면 원금도 손해보고, 부동산에 대부분의 재산이 묶이게 되니 기회비용도 날리게 된다. 매매시 부족한 2억원을 빌릴때 발생하는 이자도 부담하지 않아도 되니 훨씬 안정적인 자금운용이 가능해진다.

'준공후 미분양' 물량이 하락세 이끌 것

-'준공후 미분양'이 늘면 본격적인 하락기가 시작될거라고 주장했다. 

▲경기도 지역은 4개월전보다 미분양물량이 꽤 많이 늘었다. 서울은 아직은 큰 변화 없이 유지하고 있다. 하지만 청약당첨자들의 미계약이 늘고 있어서 이 물량이 줄줄이 미분양 통계로 잡히게 될 것이다. 

조금 시간이 지나면 '준공후 미분양' 물량이 늘어난다. 보통 미분양이 발생하고 나서 3년뒤에 준공후 미분양이 되면서 일명 '마이너스프리미엄(마피)' 매물이 거래된다. 2022년에 발생된 미분양물량은 2025년쯤부터 준공후 미분양으로 넘어간다. 그때부터 시장은 하락세가 가팔라질 것이다. 

그때부턴 악순환이다. 이미 집을 산 사람과 그 단지 주변 부동산 가격도 떨어진다. 전세가도 매매가도 함께 하락한다. 그런 악순환이 주변에 빠르게 전이된다. 그때부턴 투자자들부터 손해를 보더라도 시장에 매물을 내놓는다. 

-청약 당첨 후 미계약분이 늘고 있다.

▲분양가가 높기 때문이다. 앞으로는 인근 재고주택 가격에 비해 분양가가 높을 수밖에 없다. 집값은 내려가고 분양가는 올라가는 현상이 빈번해질 것이다. 분양가는 미리 정하기 때문에 지금 주택 분양가는 1~2년전에 미리 정한 가격이다. 그땐 부동산 경기 전망을 긍정적으로 봤기 때문에 높게 측정한 탓이다. 

호가보다 낮은 가격대의 급매물만 거래 이뤄져 

이현철 소장이 지난 6일 서울 을지로 한 카페에서 인터뷰하는 모습. 사진=유태영 기자

-현재 재고주택 시장은?

▲집주인들이 잘 버티고 있다. 지금 상황은 매수자들은 급매로 호가보다 싼 가격에 매물이 나오면 사볼까하는 분위기다. 하지만 급매물이 있는지 보려고 공인중개업소에 가거나 문의해봐도 급매에 해당하는 매물은 없다. 종종 싼 가격에 거래된 실거래가는 나오는데 매물은 없는 것이다. 

예를들어 호가 10억원짜리 매물이 있다면, 진짜 급하게 매도해야하는 집주인들이 공인중개사에게 호가보다 싼 가격에 조정해서라도 팔겠다고 얘기를 한다. 그러면 공인중개사는 그 매물을 네이버 부동산이나 플랫폼에 광고하지 않고, 실제 비슷한 매물을 사려고 문의한 손님들한테 먼저 전화를 돌린다. 그중에 사겠다는 사람이 있으면 그대로 계약이 이뤄진다. 

매물을 광고 하지 않는 이유는 호가보다 낮은 급매물이 광고를 하게 되면 다른 매물 호가도 낮아져서 급매로서 메리트를 가지지 못하기 때문이다. 그런 거래들이 나중에 실거래가 등록된 걸 보면 호가보다 상당히 낮은 가격에 거래가 이뤄진 것으로 나오게 되는 것이다. 

인지도 높아졌지만 그만큼 부담 느껴

-부동산 상승과 하락 시기를 유일하게 맞췄다는 평가를 받고 있다.

▲'아파트사이클연구소'유튜브 채널에 영상을 올리고 책을 내는 이유는 혼자 고민하고 공부해서 세운 내 이론을 알리기 위해서 였는데 주장한 내용이 거의 맞는 것 같아서 솔직히 기분은 좋다.(웃음) 그덕분에 올해 인지도가 많이 올라갔지만 부담되는 부분도 있다.

기존엔 찍었던 인터넷 유료 부동산 강의영상을 지난달에 새롭게 찍었다. 총 34시간 짜리 강의인데 부동산 시장을 아예 모르는 사람이 봐도 이해가 되도록 구성했다.

-흔한 말로 '가격이 오를 곳을 찍어달라'는 요청이 많지 않나.

▲올초까진 그런 요청이 정말 많았다. 하지만 상반기부터 하락세 시작되니까 이젠 잠잠해졌다. 올초까진 작년 연말까지 부동산 가격이 자고 일어나면 오르는 상황속에서 조급해진 사람들이 많았다. 가격 상승장을 못누린 사람들이 빨리 뭔가를 해야 되는게 아니냐고 생각 많이 했다. 하지만 지금은 하락장이 지속되니까 뭘사도 돈벌수 있는 환경은 아니라는 생각이 퍼졌다. 이젠 순수하게 부동산 시장을 기본부터 공부해보겠다는 분들이 많다. 수강생들은 내집마련을 하기 위해 공부하는 사람도 있고, 부동산 시장을 공부해서 재테크 수단으로 삼겠다는 분이 대부분이다. 
 
-올해말까지 계획중인 것은.

▲이르면 이달말경에 책이 새로 출간된다. 주식과 부동산을 비교하면서 쉽게 설명하는 식으로 구성했다. 젊었을때 부동산보단 주식투자에 몰입한 적이 있었는데 결국 나중에 비율적으로 보면 일반인이 돈을 벌기에는 부동산 투자가 성공할 확률이 더 높다는 걸 깨달았다. 이번에 나올 책은 주식하는 사람들이 읽기 편하게 주식 명언들 위주로 부동산 투자하는 법을 설명하는 사례형식으로 나올 예정이다. 

이현철 소장은 단국대 정치외교학과를 졸업한 뒤 사회인으로서 세상에 첫발을 내딛었다. 2005년 공인중개사 자격증을 취득한 뒤 본격적으로 부동산 시장에 뛰어들었다. 아파트 사이클과 관련된 2권의 책을 집필했다. 현재 '아파트사이클연구소'와 동명의 유튜브 채널도 운영중이다. 


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123 2022-10-12 13:59:27
개 허섭스레기 같은게 재수없는 소리 지껄이고 앉았네. 기분 나쁘게 쳐 웃지마.