[오피니언뉴스=유태영 기자] 올 하반기부터 서울 아파트 매매가와 전세가가 모두 하락하면서 아파트 세입자들도 '깡통전세' 위험이 커지고 있다.

금천구 아파트 전세가율 약 80%로 '가장 위험' 

서울시가 공개한 올해 2분기 서울 25개 자치구별 아파트 전세가율이 가장 높은 곳은 '금천구'로 집계됐다. 금천구 아파트(신규 계약 기준) 전세가율은 79.9%로 나타났다. '깡통전세' 위험 수준인 80%에 육박했다. 그 다음으로는 중구(69.5%), 종로구(68.8%) 순으로 전세가율이 높았다. 가장 전세가율이 낮은 자치구는 노원구(39.7%)로 나타났다. 서울시 아파트 평균 전세가율은 54.23%였다.

90% 후반대에 달하는 서울 지역 연립다세대 전세가율에 비해 아파트 전세가율은 낮은 수준이다. 하지만 아파트는 임차 보증금 수준이 연립다세대에 비해 수억원이상 높은 경우가 많기 때문에 주의가 필요하다는 지적이 나온다.

올해 초부터 서울 아파트 매매가와 전세가는 하락세로 돌아섰다. 25일 한국부동산원에 따르면 8월 넷째주(22일 기준) 서울 아파트값은 0.11% 하락했다. 지난 2019년 1월 넷째주(-0.14%) 이후 3년 7개월만의 최대 하락폭을 기록했다. 지난달 서울 25개구 모두 전세가격지수가 하락 전환하는 등 매매가와 전세가 동반하락이 심화되고 있다.   

기준금리 또 인상…더욱 가팔라진 '거래절벽'

기준금리 인상에 따른 시중은행 대출이자 부담이 증가하자 부동산 시장이 급격히 얼어붙고 있다. 한국은행은 25일 기준금리를 0.25%포인트 인상하면서 사상 처음 연달아 4회 기준금리를 인상했다. 1년만에 기준금리가 2%포인트 인상된 것이다. 

매수심리가 급격히 얼어붙으면서 '거래절벽'은 더욱 심화되고 있다. 서울 아파트 매매거래량은 지난 6월 1079건을 기록하면서 간신히 1000건을 웃돌았다. 하지만 지난달은 25일 현재 서울 전역에서 이뤄진 아파트 매매거래가 628건에 불과하다. 7월 말에 이뤄진 거래의 실거래 신고 기한이 6일 남았지만 현 추세대로라면 역대 월별 최소 거래량을 기록할 것으로 전망된다. 

보증금 낀 월세 거래량 전년比 17.4%↑…전세 거래량은 3.3%↓

집주인들은 금리인상에 따른 이자부담을 상쇄하기 위해 월세를 낀 임대차 계약으로 전환하는 모양새다. 

월세를 낀 임대차 거래는 보증금 규모와 월세 비중에 따라 월세(12개월 미만), 준월세(12개월~240개월), 준전세(240개월 초과)로 나뉜다. 월세가 200만원인 경우 보증금이 4억8000만원이 넘을 경우 준전세 거래로 분류한다. 

서울부동산정보광장에 따르면 올해 2분기(4~6월) 서울 아파트 준전세와 준월세 거래량 합계는 총 2만1209건으로 지난해 동기(1만8058건) 대비 17.4% 증가했다. 같은 기간 전세 거래량은 감소했다. 올해 4~6월 서울 아파트 전세 거래건수는 3만694건으로 지난해 같은 기간 거래량(3만1763건)보다 3.3% 감소했다.

송승현 도시와경제 대표는 "아파트의 경우 보통 전세가율이 60% 이상이면 깡통전세 위험이 크다고 본다"면서 "올 하반기에 아파트 매매가 하락이 지속된다면 서울 지역 아파트도 깡통전세로 인한 세입자 피해가 발생할 수도 있다"고 말했다. 

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