'각양각색' 부동산 조각투자 플랫폼, 투자할 때 뭘 따져야 할까?
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'각양각색' 부동산 조각투자 플랫폼, 투자할 때 뭘 따져야 할까?
  • 유태영 기자
  • 승인 2022.08.02 17:01
  • 댓글 0
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일반투자자 연간 2천만원·소득적격 투자자 연간 4천만원 한도
카사, 2개 건물 매각해 차익 거둬…수익률 10%↑
건물 담보 있지만 원금 손실 가능성 존재
카사가 공모한 서초지웰타워. 사진=카사 홈페이지 캡쳐
카사가 공모한 서초지웰타워. 사진=카사 홈페이지 캡쳐

[오피니언뉴스=유태영 기자] 커피 한 잔 값으로 수십억원에 달하는 상업용 건물에 투자할 수 있는 '부동산 조각투자' 플랫폼이 투자자들의 이목을 끌고 있다. 

부동산 조각투자는 개인이 투자금액을 마련하기 어려운 초고가의 상업용 건물을 ‘부동산 디지털 수익증권’(댑스·DABS) 형태로 잘게 쪼개 일반인에게 주식처럼 1단위로 판매하는 플랫폼 서비스다. 최소 5000원으로도 부동산 투자에 참여해 1~3개월 마다 배당금을 받으며 수익을 얻을 수 있다. 투자자가 소유한 지분만큼 임대료 등 수익을 배분 받거나 건물 매도를 통한 매각 차익도 얻을 수 있는 투자방법 중 하나다. 

일반투자자 연간 2천만원·소득적격 투자자 연간 4천만원 한도

국내에선 현재 ▲카사 ▲비브릭 ▲소유 ▲펀블 등이 자사 앱을 통해 투자상품을 내놓고 투자자를 모집하고 있다. 

부동산 조각투자 플랫폼을 통한 투자금액은 연간 한도가 정해져있다. 일반투자자는 부동산 조각투자에 연간 최대 2000만원까지 투자할 수 있고, 소득적격 투자자(연 소득 1억 5000만원 이상)일 경우 4000만원까지 청약 가능하다. 법인은 투자금액 제한이 없다.

부동산 조각투자 플랫폼 별로 상품 종류와 정부로부터 인가받은 서비스 범위가 다르다. 카사, 소유, 펀블은 정부로부터 금융위원회로부터 혁신금융서비스로 인가를 받았다. 비브릭은 부산지역에 특화돼 부산시 블록체인 규제자유특구사업 시범사업에 해당한다. 또한 소유와 카사, 펀블은 유동화증권(ABS)으로 분류되지만, 비브릭은 신탁형부동산펀드(REF)에 속하는 점도 차이점이다. 

카사, 2개 건물 매각해 차익 거둬…수익률 10%↑

부동산 조각투자 플랫폼 중 가장 앞서가는 곳은 '카사'다. 2018년 가장 먼저 '부동산 조각투자' 플랫폼 서비스를 시작해 ▲역삼 런던빌(101.8억원) ▲역삼 한국기술센터(84.5억원) ▲TE물류센터(120억원) ▲부티크호텔 르릿(22억원) ▲서초 지웰타워(40억원) ▲여의도 익스콘벤처타워(16.4억원) 등을 공모했다. 

카사의 경우 2020년 11월 첫 공모 이후 수익을 실현하고 있다. 카사가 공모한 서울 '역삼 한국기술센터'는 84억 5000만원에 매입해 93억원에 매도했다. 공모가 101억 8000만원인 역삼 런던빌은 117억원에 매도해 차익을 실현했다. 조각투자 공모자들에겐 연 3%의 분기별 배당금이 지급된다. 런던빌의 총 수익률은 14.76%, 한국기술센터는 12.24%의 총 수익률로 집계됐다. 

소유의 부동산 유동화 구조. 자료제공=소유
소유의 부동산 유동화 구조. 자료제공=소유

루센트블록의 '소유'는 공모 건물에 입점한 상점들의 젠트리피케이션을 방지하고자 소셜벤처 형태로 운영한다. 1호 공모 건물인 '안국 다운타우너'(53억원)과 2호 공모 건물인 '이태원 새비지가든'(68억원) 모두 식음료 매장이 입점한 건물이다. 일정금액 이상 투자자들에겐 공모 건물에 입점한 매장을 이용시 사용가능한 할인쿠폰이나 바우처를 제공한다. 소유는 1호 공모한 '안국 다운타우너' 첫 배당을 실시했고 매달 임대수익을 정산해 배당할 계획이다.

펀블은 이달 16일부터 선착순 방식으로 첫 부동산 조각투자 공모를 시작한다. 펀블의 1호 공모 건물은 롯데월드타워 내 시그니엘 레지던스(45층) 1개 호실이다. 주당 5000원인 디지털자산증권(DAS, Digital Asset Securities) 129만 6000다스가 발행되며, 총 발행금액은 64억 8000만원이다. 

건물 담보 있지만 원금 손실 가능성 존재

부동산 조각투자는 주식시장처럼 공모 지분을 스마트폰 앱을 통해 매일 사고 팔수 있다. 주식처럼 몇 개의 수량이 체결된 가격과 시각을 알 수 있다. 수십억원 이상의 건물이 담보물로 잡혀 있긴 하지만 투자원금 손실 가능성이 있다는 점도 고려해서 투자해야 한다. 

김대종 세종대 경영학과 교수는 "어떤 투자에서든 수익성, 환금성, 안정성이 가장 중요한데 부동산 조각투자는 모두 완벽히 보장되지 않는다"면서 "현재 진행되고 있는 급격한 물가 인상으로 인한 경기침체와 가파른 금리인상으로 인해 장기적으로 투자 수익이 나지 않을 가능성도 고려해야 한다"고 말했다. 


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