[씬짜오! 베트남] 한국인의 베트남 부동산 투자 A to Z (2)...'세금과 자본이동'
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[씬짜오! 베트남] 한국인의 베트남 부동산 투자 A to Z (2)...'세금과 자본이동'
  • 강태윤 베트남 통신원
  • 승인 2022.07.20 17:51
  • 댓글 2
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베트남 부동산 취득시 취득가액의 0.5%의 등록세만 존재
매도가격의 2%를 양도세 명목으로 세금 부과
재산세, 상속세 없어… 증여시 신고가액의 10% 부과
임대소득 한국으로 송금 불가…모두 베트남에서 소비해야
베트남은 한국인들이 많이 찾는 관광국가다. 자연스레 한국인들의 베트남 부동산 투자에 대한 관심도 증가하고 있다. 베트남, 특히 호치민 시티의 부동산 상황에 대해 알아봤다. 앞으로 ▲베트남 부동산 관련 정책 ▲투자관련 행정절차 ▲외화 송금 관련 사전 준비사항 등 베트남 부동산 관련 정보에 대해 몇 차례에 걸쳐 게재한다. [편집자 주]  

 

강태윤 통신원
강태윤 베트남 통신원

[오피니언뉴스=강태윤 베트남 통신원] 베트남 투자시 세금과 자본이동에 대해 알아본다.  

첫째, 세금관련 내용이다.

베트남에서는 부동산을 취득해도 취득세가 없다. 등록세만 있다. 이는 등기부등본(베트남에서는 '핑크북' 이라고 함)을 발급받을 경우 등록세(취득가액의 0.5%)를 납부한다. 하지만 현재 호치민 시티 지역에서는 아직 외국인에게 핑크북을 발급하지 않는다. 따라서 등록세를 납부할 근거가 없다.

양도소득세는 어떨까? 베트남에서는 양도소득세 개념보다는 '양도세'라고 칭하는 것이 적절하다. 왜냐면 매매차익에 대해 세금을 부과하는 것이 아니라 매도가격의 2%를 양도세 명목으로 세금을 부과한다. 

그렇다면, 매도가가 취득가보다 낮을 경우에는 어떻게 될까? 이런 경우에는 매도가의 2%를 적용하는 것이 아니고, 취득가에 대해 세율을 적용한다. 즉, 취득가보다 낮은 가격으로 매도하는 것을 인정하지 않고, 매매 손실이 발생했더라도 최소한 최초 취득가의 2%에 해당하는 세금을 내야 한다는 의미이다.

부동산 보유와 관련해서도 비교적 간단하다. 재산세도 없고, 상속세도 없다. 단, 증여시에만 신고가액의 10%가 부과된다.

호치민 시티 사이공강변에 건설중인 아파트. 사진출처=직접촬영
호치민 시티 사이공강변에 건설중인 아파트. 사진=강태윤 통신원

두번째, 자본이동과 관련된 내용이다.

베트남에서 부동산 투자를 위해 한국에서 외화반출을 할 경우, 부동산 투자 목적이라는 것을 국세청에 신고해야 한다. 베트남 은행계좌에 입금이 되면, 베트남에서 부동산을 취득하면 된다.   

시간이 지나 베트남 부동산을 매도한 뒤 한국으로 자본을 이동 시킬 경우엔 매도 대금 등을 현금으로 받으면 안된다. 반드시 통장으로 입금 받아서 그대로 베트남 은행에 송금 신청을 해야한다. 베트남 은행에서 승인되면 한국으로 송금하면 된다.

이 경우엔 국세청에 반출된 외화에 대한 사용에 대해 매년 보고해야 한다. 양도소득이 발생하면 한국에도 양도소득세를 납부해야 하는 것이 원칙이다. 물론 취득한 부동산에 인테리어비용 등이 발생하면, 증빙을 근거로 손비 인정을 받아 향후 과세금액을 줄일 수 있다. 

베트남에 부동산 투자를 하고자 하는 투자자가 이러한 투명한(?) 방법으로 투자할지는 아무도 알 수 없다. 

베트남에서 오랫동안 부동산 사업을 한 부동산 업체 'VN Space'의 관계자에 따르면, 한국인 개인 투자자의 투자 건을 진행할 경우 위의 내용대로 진행하는 경우는 보지 못했다고 한다. 만일, 투명한(?) 방법으로 국세청에 신고한 후 외화를 반입해 부동산 투자를 한 투자자는, 다른 한국인에게 매도하기 어렵다고 한다. 아니, 그런 방법을 선호하는 한국인 매입자를 찾기가 매우 어렵다고 한다. 

베트남의 호치민 시티 또는 하노이를 중심으로 한 대도시에서는 주재원, 사업자 또는 장기 거주자 등의 임대 수요가 많다. 따라서 아파트를 중심으로 한 부동산 임대차 시장이 매우 활발하다. 물론 전세개념은 없고, 100% 월세다.  

임대수익을 실현해 한국으로 자본 이동을 시키기 위해서는 임대사업자 허가를 득하여야 하는데, 외국인에게는 핑크북이 아직 발급되지 않기 때문에 임대사업자 허가를 받을 수 없다.
 
한국에서 투명하게(?) 외화반입을 한 투자자가, 임대사업자 허가를 득해서 임대소득을 실현시켰다면, 베트남에서 세금을 납부하는 것은 당연하다. 한국에서도 세금을 납부하는 것이 원칙이다. 

만일 한국인 부동산 소유주가 법인 임차인에게 임대를 줄 경우엔 개인 과세코드를 발급받아 임대소득에 대해 세금계산서를 발급해주고, 베트남 정부에 세금을 납부해야 한다. 세금을 내고 남은 소득은 베트남 내부에서 소비해야 한다. 은행계좌를 통해서 한국으로 자금을 이동시킬 방법은 없다.

한국인 부동산 소유주가 개인에게 임대를 주고, 임대소득을 실현하는 경우는 매우 많다. 많은 한국인들이 호치민 시티 등지에서 이미 아파트 위주의 많은 부동산을 취득했기 때문에, 한국인 소유의 임대 물건은 제법 많은 편이다. 필자도 한국인 부동산 소유주로부터 임차를 하고, 매월 임차료를 납부하고 있다.

그 부동산 소유주는 매월 받는 임차료를 베트남 내부에서 소비해야 하고, 은행계좌를 통해서 한국으로 이동시킬 방법은 없다. 하지만, 한국과 베트남 간 개인의 자본 이동은 매우 활발하다. 필자가 방법이 없다고 하는 건, 은행을 통해서 이동시키는 방법이 없다는 뜻이다. 

다음에는 호치민 시티의 부동산 시세 및 전망에 대해서 이야기 해보도록 하겠다. [계속] 

강태윤 베트남 통신원은 성균관대 무역학과 졸업 후 LG상사 등에서 근무했다. 지난 2012년부터 라오스, 미얀마, 태국 등지에서 일하면서 생활하고, 현재는 베트남 호치민 시티에서 무역업을 하고 있다.


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ㅇㅇ 2023-02-07 12:46:13
은행간 계좌이체가 안된다면, 베트남 은행 VISA카드를 만들어서 한국에서 사용하는 방법은요?

ㅇㅇㅇ 2022-09-01 15:08:14
1편부터 재미있게 잘 봤습니다. 지난주에 하노이 갔다오고나서, 베트남 부동산에 관심이 생겨 이리저리 찾아보는 중인데 정말 유익하게 정리를 잘해주셔서 도움이 됩니다..! 공식적으로 은행을 통한 자본이동은 왜 어려운지(국세청에 적발되어 그런것인지?) 궁금하네요..! 그럼 현금으로 밀반입이라도 해야하는 것인지...ㅎㅎ;; 아무튼 다음편도 기대하겠습니다!!! 하노이나 다낭같은 다른 유명지역들도 다뤄주실 수 있다면 너무 좋을것 같습니다 : ) 감사합니다!