미분양 늘고, 매물 쌓이고…집값 하락 시작되나
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미분양 늘고, 매물 쌓이고…집값 하락 시작되나
  • 유태영 기자
  • 승인 2022.06.07 16:45
  • 댓글 0
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서울 아파트 매물, 5개월 새 35%↑
연이은 기준금리 인상에 '주담대' 금리도 상승
정부, 3분기부터 LTV, DSR 완화방안 발표했지만…
전문가 "주택 공급 늘면 가격 하락 본격화"
남산에서 바라본 서울 시내 모습. 사진=연합뉴스
서울 남산에서 바라본 서울 시내 모습. 사진=연합뉴스

[오피니언뉴스=유태영 기자] 부동산 시장에 팔려고 내놓은 매물이 늘어가고 미분양 주택이 점점 늘어나고 있다. 연초대비 서울과 경기도 아파트 매물은 35% 이상 늘었고, 서울 미분양 주택은 1년전에 비해 약 5배 가량 증가했다.

대선과 지방선거가 모두 마무리 되면서 윤석열 정부의 본격적인 주택공급이 이뤄지면 주택 가격 하락국면이 시작될 것이란 전망이 나오고 있다.

서울 아파트 매물, 5개월 새 35%↑

서울 아파트 매물은 지속적으로 증가추세다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 올해초 서울 아파트 매물은 약 4만5000건이었다. 5개월이 지난 6월 6일 기준 서울 아파트 매물은 약 6만1000여건으로 5개월만에 약 35% 증가한 것이다. 같은 기간 경기도 아파트 매물은 8만4000건에서 11만8000건으로 늘어 약 40% 증가한 것으로 집계됐다. 

매물은 크게 늘어나고 있지만 매매 거래는 한 달에 2000건도 채 이뤄지지 않는다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월부터 5월까지 월별 아파트 매매거래는 ▲1088건(1월) ▲815건(2월) ▲1434건(3월) ▲1744건(4월) ▲1194건(5월)으로 나타났다. 아직 신고기한이 남아있는 5월을 제외하더라도 월별 거래건수가 2000건 미만이라서 작년 상반기 월별 최소 거래건(3655건)의 절반에도 못 미치는 수준이다.

서울 미분양 주택은 점점 쌓이고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 4월 30일 기준 서울 미분양 주택은 총 360가구다. 1년 전(76가구)에 비해 5배 가까이 늘어났다. 한달전인 3월 미분양 주택 물량(180건)보다는 2배 많아졌다. 강북구가 195건으로 가장 많았고, 동대문구가 95건으로 그 뒤를 이었다.  강북구 미분양 물량 195건은 모두 수유동 ‘칸타빌 수유팰리스’에서 나왔다. 동대문구 미분양 물량 95건도 용두동에 위치한 도시형생활주택 '힐스테이트 청량리메트로블'에서 발생했다.

서울 강북구 북서울꿈의숲 전망대에서 바라본 아파트 단지. 사진=연합뉴스
서울 강북구 북서울꿈의숲 전망대에서 바라본 아파트 단지. 사진=연합뉴스

연이은 기준금리 인상에 '주담대' 금리도 상승

윤석열 정부가 출범한 이후 지난해 말부터 시작된 고강도 대출규제를 완화할 것을 시사했지만 문제는 '금리인상'이다. 한국은행 기준금리는 곧 2%로 오를 것으로 보인다. 지난해 '영끌'(영혼까지 끌어모아 투자)족이 추격매수에 나설수 있었던 '초저금리' 국면에서 벗어나 선뜻 주택구매를 하기 힘든 상황에 놓이게 됐다.

올해 1월 1.25%였던 한국은행 기준금리는 4월과 5월에 연이어 0.25% 포인트씩 오르며 현재 1.75%로 올랐다. 미국 연방준비위원회가 기준금리를 더 올릴 것으로 전망돼 한은도 함께 금리인상에 나설 것으로 보인다. 

시중은행의 주택담보대출 평균 금리는 계속 오르고 있다. 지난달 31일 한국은행이 발표한 '2022년 4월중 금융기관 가중평균금리'에 따르면 4월 시중은행의 주택담보대출 평균 금리는 3.90%로 전월(3.84%) 보다 0.06%포인트 올랐다. 지난 2013년 3월(3.97%)이후 9년 1개월 만에 최고 수준이다. 예고된 한은 기준금리 인상 폭에 맞춰 주담대 금리도 인상될 전망이다. 

한미 기준금리 추이. 자료=연합뉴스
한미 기준금리 추이. 자료=연합뉴스

정부, 3분기부터 LTV, DSR 완화방안 발표했지만

정부는 올 3분기부터 생애최초 주택구입 가구에 대해 LTV를 완화할 것으로 보인다. 청년과 신혼부부를 대상으로 하는 최장 50년 만기의 초장기 주택담보대출 상품도 출시될 전망이다. 

지난달 30일 정부가 발표한 긴급 민생안정 10대 프로젝트에 따르면 생애최초 주택구입 가구에 대한 LTV(담보인정비율)를 80%로 완화하고, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 미래소득을 반영할 것으로 예상된다. 

정부는 오는 8월 최장 50년 만기의 초장기 정책 주택담보대출도 도입할 방침이다. 총 5억원 규모의 40년 만기 주담대(연이율 4.4%)를 빌렸다면 40년 만기 주담대는 월 상환액이 222만원이지만 50년 만기를 적용하면 206만원으로 축소된다. DSR도 함께 줄어드는 효과도 발생한다.

전문가들은 "주택공급이 가시화돼야 집값 하락이 시작될 것"이라고 전망했다. 

이재형 주택산업연구원 책임연구원은 "수도권 내 대규모 택지공급이나 서울 내 도시정비사업 물량이 공급돼야 가격이 하락할 것"이라며 "대선과 지방선거가 모두 마무리 됐으니 구체적인 주택공급계획이 마련될 것으로 보인다"고 설명했다.



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