[오피니언뉴스=유태영 기자] 윤석열 대통령이 공식 취임한지 이제 막 보름이 지났다. 윤 대통령은 초대 국토교통부 장관으로 원희룡 전 제주지사를 임명했다.

부동산 정책과 관련된 이력이 전혀 없는 원 장관은 취임과 함께 집값 안정과 주택 거래활성화, 재개발·재건축을 통한 주택공급 규모 확대라는 과제를 떠안았다.

윤석열 정부는 지난 정부와는 달리 2개월간의 대통령직 인수위 기간을 가졌지만 아직 명확한 부동산 공약 이행 로드맵은 발표되지 않았다. 새 정부에 대한 기대감과 우려가 교차하는 분위기가 시장 전반에 묻어난다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "집권여당이 다수당이 되기 전까진 윤석열 정부의 부동산 공약이 실현되긴 어렵다"면서 "국회 과반을 차지하는 민주당과 합의점을 찾아서 규제완화에 나서야 한다"고 지적했다.

지난 25일 서진형 교수 연구실에서 향후 부동산 시장 전망과 윤석열 정부 5년간 부동산 정책 방향, 원희룡 국토교통부 장관에게 주어진 과제 등을 주제로 인터뷰했다. 다음은 서진형 교수와의 일문일답이다.

"집권여당, 야당과 긴밀히 협조해 규제완화 나서야"

-여전히 부동산 '거래절벽'이 이어지고 있다. 거래절벽이 지속되면 어떤 문제점이 발생하는지.

▲거래절벽이 왜 나타났는지 먼저 따져보자면 지난 정부에서 보유억제, 취득억제, 양도억제 정책을 폈기 때문이다. 그 정책효과는 지금도 여전히 유효하고 그대로 진행되고 있다. 그렇기 때문에 거래가 안되는 거래절벽 현상이 지속적되고 있다.

단순히 윤석열 정부에서 양도세중과를 1년간 감면한다고 해도 매물만 점점 늘어날뿐 실제 거래가 이뤄지진 않고 있다. 매수자들은 매수억제, 취득억제 정책 때문에 매수를 할 수가 없다. 상황이 이렇다 보니 누구나 사고 싶은 주택은 신고가로 살 수밖에 없다. 무조건 지금 시점에 주택을 팔아야 하는 사람은 신저가로 팔 수밖에 없게 돼 시장이 혼란스럽다는 것이다. 

이러한 현상들이 새정부가 들어서게 되면 규제완화를 통해서 시장중심으로 갈 것이라고 소비자들이 기대를 했다. 그런데 기대가 제도적으로 당장 만들어지기 힘들다. 왜냐면 부동산과 규제와 관련 사항들은 대부분 법으로 규정돼있다. 지금 야당인 더불어민주당이 국회 과반을 차지하고 있기 때문에 여당이 야당의 협조를 이끌어내지 않으면 규제완화가 전혀 이뤄질 수 없는 구도다.

-다음 총선은 2024년 4월이다. 그때까지 윤석열 정부는 무엇을 할 수 있나.

▲적어도 2024년 4월 총선까지 윤석열 정부는 부동산과 관련해선 '식물정부'에 가깝다고 얘기할 수 있다. 부동산 규제완화에 대한 기대감은 계속 올라가는데 직접 보여줄 수 있는 정책 마련에 한계가 있다. 

집권여당은 앞으로 2년간 시행령과 시행규칙 개정을 통해서 제도를 개선할 수 있는 부분은 그렇게 많지 않기 때문에 정부가 원하는 대로 규제완화는 쉽지 않을 것이다. 

그래서 집권여당에선 주장만 내세우지 말고 협상안을 만들어서 민주당과 협치를 통해 규제완화를 해나가야한다. 예를 들게 되면 임대차보호법 같은 경우에도 무조건적인 폐지가 아니라 2년을 2년 더하기 1년으로 하고 5% 인상안도 전부 적용하는 것이 아니라 일정금액 이하에는 5% 제한율을 적용하는 것이다. 그외 나머지는 자율화시키는 방향으로 안을 만들어서 민주당의 동의를 얻어낼수 있는 방안으로 규제완화가 필요하다.

-'국정과제 이행계획서'에 따르면 재건축 안전진단 기준완화가 내년 상반기로 예정돼있다. 이미 들썩이는 재건축·재개발 시장 전망은 어떻게 되는지.

▲윤석열 정부에서는 안전진단 기준완화를 하겠다고 공약을 발표하니까 관련 부동산 가격은 상승하게 된다. 그런데 6.1 지방선거랑 맞물려서 바로 규제완화를 진행하지 못하는 것이라고 본다. 

부동산 가격안정과 공급확대라는 개념을 동시에 가져가게 되면 가격안정을 하는데는 한계가 있다. 가격상승은 단기적으로 하더라도 장기적으로 공급확대를 통해서 수요공급에 의해서 가격안정을 시키겠다는 로드맵을 따라가 줘야된다. 

그래서 정부에서 안전진단 기준을 언제 바꿀진 모르겠지만 지방선거도 끝나게되면 하루빨리 바꿔서 고밀개발을 통한 재건축을 해서 공급확대를 해야 시장이 안정된다는 것이다.

새 정부는 안전진단 기준완화를 하겠다고 약속했기 때문에 속도조절을 한다고 하더라도 재건축·재개발 지역 매물들은 가격 상승을 이어갈 것이라고 본다. 

-원희룡 국토부 장관이 지난 16일 취임했다. 원 장관이 가장 먼저 해야할 것은 무엇인가.

▲첫번째는 연도별로 주택에 대한 수요를 예측해서 연도별 공급계획을 마련하는 것이 국토부에서 해야할 첫 번째 업무다. 지속적인 공급을 통해서 가격안정을 가져가겠다는 로드맵을 제시할 필요가있다.

그 다음엔 250만호를 민간 건설사 위주로 공급하게 될텐데, 민간에서 250만호 공급이 이뤄질수 있도록 인센티브를 줘서 공급할 유인을 줄 수 있는 제도적 장치를 마련할 필요가 있다.

서울, 재개발·재건축 활성화 통한 주택공급 필요

-서울시장·경기지사 후보들의 부동산 공약에 대한 평가가 궁금하다. 서울시장 후보들의 부동산 공약은 어떠한가.

▲서울의 경우에는 택지공급이 거의 불가능하다. 도심에 재건축 재개발 통한 공급이 이뤄질수밖에 없다. 서울지역에 재개발·재건축 활성화 통한 주택공급을 하겠다는 정책들이 지속적으로 유지돼야만 부동산 시장 안정에 도움된다. 이건 일반적인 주택 공급정책이다.

그 다음으로 서울시의 주거취약계층의 약 10%를 선정해서 서울시에서 영구임대주택을 지어서 공급해야 한다. 국공유지가 서울시에 많이 없기 때문에 용적률에 대한 인센티브를 우선 줘야한다. 용적률의 인센티브의 일부분을 기부채납받아서 영구임대주택을 짓는 방식으로 하는 것이 바람직하다. 

물론 용적률 상향은 단순히 용적률만 높여주게 되면 주거환경악화나 도시 난개발 문제가 발생하게 된다. 일정부분을 도로용지나 공원용지로 확보해서 건폐율을 낮춰서 도시의 주거환경개선하는데 기여할수 있도록 제도적 장치를 갖추는 게 필수적이다.

-경기도지사 후보들의 부동산 공약에 대한 평가는.

▲경기도의 경우 3기 신도시를 빨리 건설해서 행정계획대로 일정대로 공급이 원활히 이뤄질 수 있도록 지원하고, 3기 신도시 들어서면 2기 신도시의 쇠퇴화가 가속될 수 있다. 입지들이 3기 신도시가 더 좋기 때문에. 2기 신도시의 쇠퇴화를 방지하기 위한 지역경제 기반을 둔 자족도시 기능을 갖출수 있도록 해줘야 한다. 

서울의 베드타운화가 되면 더욱 침체될 것이다. 인근에 산업용지 확보를 통한 자족기능을 갖출수 있도록 해줘야 한다.

-경기지사 후보들은 ‘1기 신도시 재건축’ 공약을 전면에 내세웠다. 공약의 실현 가능성은? 

▲경기도지사 후보들의 '1기 신도시 특별법' 공약은 당선되더라도 권한범위 밖의 일이다. 본인들이 할 수 있는 업무가 아니고 소속된 당에 건의를 해서 당론으로 확정해서 움직여줘야 한다. 1기 신도시 같은 경우에는 도지사들이 국회에 건의를 해서 특별법을 제정하는 방향으로 가야한다.

이때 주의를 기울여야 하는데 1기 신도시를 특별법으로 해서 용적률만 단순히 높여주게되면 1기 신도시의 주거환경 들이 많이 악화될수 있고 고밀개발로 인한 병폐들이 나타날 수 밖에 없다. 1기 신도시 특별법같은 경우 특별법이 제정되더라도 반드시 전체적인 지구단위계획을 세워서 순차적 개발이 이뤄져야 한다.

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