[인터뷰] 권주안 건설정책연구원 연구위원 "차기정부, 민간주도 공급확대 이어가야"
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[인터뷰] 권주안 건설정책연구원 연구위원 "차기정부, 민간주도 공급확대 이어가야"
  • 유태영 기자
  • 승인 2022.03.25 09:20
  • 댓글 0
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文정부 28번의 부동산 대책… 수도권과 지방 부동산 양극화 심화
'전세의 월세화' 야기...임대차 3법, 임대시장 작동원리 이해 부족
1가구 1주택자 한정 LTV·DSR 적용배제도 검토해야
권주안 대한건설정책연구원 초빙연구위원.
권주안 대한건설정책연구원 초빙연구위원.

[오피니언뉴스=유태영 기자] 5월 10일 윤석열 대통령 시대가 열린다. 지난 5년간 문재인 정부의 부동산 정책은 어떤 평가를 받게 될까. 문재인 정부는 지난 5년간 28번의 부동산 대책을 발표했다. 대표적으로 임대차 3법(계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제)과 15억원 이상 초고가 주택구입 주택담보 대출 금지 등이 시행됐다. 

이과정에서 수도권과 지방 주택 가격 양극화는 심화됐고, '전세의 월세화'가 본격화됐다. 지난 5년간 문 정부의 부동산 정책을 평가하고, 새롭게 다가올 윤석열 정부의 부동산 정책 방향을 짚어봐야할 시점이다.

23일 주택산업연구원장을 역임한 권주안 대한건설정책연구원 초빙연구위원을 만났다. 권 위원은 차기 윤석열 정부에선 "공급확대 기조를 이어나가되 민간주도의 공급이 필요하다"고 강조했다.

다음은 권 위원과의 일문일답.

-문재인 정부의 5년간 부동산 정책이 무주택자와 유주택자 양쪽에서 질타를 받고 있다.

▲총평하자면 공(功) 보다 과(過)가 많다고 본다. 취임 초기 도시경쟁력 제고를 위한 도시재생 뉴딜사업은 계획 자체로는 기대할만 했다. 경제를 기반으로 한 주거환경 개선 측면의 접근과 시민참여 측면에서 긍정적이었다. 하지만 실적은 매우 미흡했다고 본다. 도시재생뉴딜 사업이 투기과열지구 지정과 조정대상지역 확대로 이어지면서 공급이 막혔다. 대출규제와 양도세 중과 모두 적용됐기 때문이다. 

뉴딜사업을 통해 기대감이 늘었지만 정부는 가격 불안정한 지역에 대해 뉴딜사업에서 제외한다고 발표해버렸다. 수요 억제를 위해 조정대상지역, 조세 부담 강화, 대출 규제 등이 이어졌다.

주택시장 작동 구조에 대한 몰이해가 수요를 억누르는데 집중됐다. 과도한 정치적 선택에 의해 결국 좋은 정책임에도 실패했다고 본다. 

공급확대에 대한 여론이 들끓다보니 3기 신도시와 GTX 신설 등 공급확대로 노선을 틀었다. 하지만 LH의 투기 스캔들 등 공급방식의 적정성 문제가 제기됐다. 일반 국민들이 주거 인프라가 양호한 지역에 주거하려는 욕구는 그대로인데, 정비사업 활성화를 저해하는 각종 규제와 정책으로 공급부족을 불러왔다. 결국 수급 불안감이 조성되며 비정상적인 가격 상승으로 이어졌다. 이 문제를 풀기 위해선 결국 정비사업 활성화를 통한 출구전략이 필요하다.

주거권 보장을 위해 임대차 3법이 도입됐다고 하는데 주거권 보장 측면에선 헌법에도 적시된 주거권을 보장하는 것은 올바른 방향이다. 다만 결과적으로 전세가격이 급격하게 상승하면서 매물 소멸 등으로 수급 불안이 이어졌다. 이는 주거 부담 가중과 주거 안정성 저해로 이어졌다. 이는 임대시장 작동원리와 임대주택공급 구조에 대한 이해가 부족한 탓이라고 본다.

문재인 정부에서도 공공임대보단 공공분양이 좀 더 중점적으로 진행됐는데, 매년 시행하는 국토부 주거실태조사에서도 나오듯이 공공임대주택 필요성은 계속 제기되고 있다. 윤석열 정부에서도 이 부분에 대한 면밀한 점검과 추진이 필요하다.

3기 신도시가 들어설 하남 교산 지구 일대. 사진=연합뉴스
3기 신도시가 들어설 하남 교산 지구 일대. 사진=연합뉴스

-윤석열 정부에서도 계속 이어나갈 것으로 보이는 부동산 정책은?

▲3기 신도시를 포함한 공급확대 정책은 윤석열 정부에서도 유지할 것으로 보인다. GTX도 세부 조정은 있겠지만 대체로 개발 방향성은 유지될 것이다. 정비사업의 경우 추진방식은 180도 다르게 바뀔 것이다. 문재인 정부가 공공 주도의 개발과 공공지원 중심이었다면 윤석열 정부는 민간 주도 중심 개발에 공공 규제 최소화로 진행될 것이다.

조세와 금융 규제 역시 여소야대 정국에서 다음 총선거까지 2년동안은 쉽게 바뀌기 힘들겠지만, 윤석열 당선인이 완화를 통한 시장 흐름 정상화 방향으로 공약이 발표했다. 막힌 수요 흐름을 재생하고 부족한 공급 채널을 활성화 시켜 수급 안정을 시도할 것으로 보인다. 쉽게 말해, 지금까지 왼손으로 진행했다면 이젠 오른손으로 하는 방식 정도로 바뀌는 수준이 될 것이다.

-주택이 아닌 '주거' 중심으로 정책 방향을 전환해야 한다는 지적이 나오고 있다. 어떤게 바뀌어야 하나?

▲주거 정책으로의 전환은 주거권에 대한 포괄적 보장과 증진으로 해석해야 한다. 임차도 분양도 이부분에선 답이 아니다. 1인가구 중심으로만 봐서도 안된다. 더욱 포괄적으로 봐야 한다. 4차산업혁명, ESG(환경·사회·지배구조) 등 다양한 사회적 니즈와 요구가 발생하고 있는 상황에서 몇십년전에 확립된 주택정책은 이제 유효기간이 지났다. 

가장 먼저 수요 측면에서 봐야 한다. 저렴한 주거비용을 지불하면서 양호한 주거공간을 소비하려는 선택을 들여다봐야 한다. 누구나 저렴한 가격에 신선한 고기를 먹고 싶은 욕구가 있는 것과 마찬가지다. 또한 코로나19 이후 주거공간에서 일도 하고 운동도 하는 공간 수요가 늘었다. 주거공간의 다양한 활용성을 고민해야 한다. 

기존엔 단순히 어느 지역에 몇십만호 공급이라는 식의 정책을 추진했지만 이젠 좀 더 세분화해야 한다. 지역별·선호별로 세분화해 접근해야한다. 기존의 공공택지와 신도시 등의 대량 공급은 여전히 유효하지만 양적비중에서는 정비사업이 중심이 돼야한다. 인프라가 갖춰진 도심에 살고 싶은 욕구는 줄지 않는다. 지방분권은 예전이 100정도의 중요도였다면 이젠 절반인 50정도로 봐야한다.

현행 청약제도에 대해서도 고민이 필요하다. 청약통장 가입자가 2000만명이 넘었다고 보도가 나오지 않나. 이 숫자는 계속 늘어날텐데 누구나 주거하고 싶은 지역에 공간 공급은 어떻게 할 것인가? 그 수요를 분양주택으로 소진하려면 20년 이상이 필요하다는데 현실적으로 불가능하다. 이 부분에서 공공임대의 역할 정립이 필수적이라고 본다. 공공의 역할은 공공임대와 주거급여 측면에 한정하고, 민간은 정비사업, 분양시장, 신규임대주택 공급에 집중해야한다. 

-고강도 대출규제로 '거래절벽'이 발생하고 있지만 여전히 가격은 떨어지지 않고 있다. 세제완화와 공급 확대 시그널로 가격이 떨어질 것이라 보는가?

▲주택가격이 하락하기보다는 '상승하지 않는다'가 적절한 표현일 것 같다. 0% 내외의 보합세가 유지될 것으로 예상된다. 상승 기대감과 하락 모멘텀이 혼재돼있다. 불확실하지만 공급 확대 기대감과 예고된 금리 상승 등으로 인한 수요 위축과 수급 안정감은 지속될 것으로 판단도니다. 지방선거 이후에도 전체 부동산 시장은 보합세 유지가 예측된다. 물론 지역별 특성에 따른 일시적 급등락은 있을 것으로 보인다.

거시적으로 보면, 우크라이나-러시아 전쟁으로 인한 원유 및 원자재 가격 승상, 코로나19로 인한 여전한 소비·생산 침체가 지속되고 있다. 미국의 양적완화를 종결과 함께 이어질 금리 인상 등 소비·투자 여건은 매우 불확실한 상황이 지속될 전망이다. 이런 상황에서 국민 소득도 비약적인 상승 모멘텀이 없다. 

지난 몇년간 주택가격이 너무 올랐다. 매매가와 전세가 상승뿐만 아니라 월세가격 상승도 관측되고 있다. 각종 규제와 금리 상승 전망으로 수요는 감소하고 있다고 본다. 결국 당분간 보합세가 이어질 수 밖에 없는 구조다.

윤석열 대통령 당선인이 3월 10일 오후 국회 도서관에서 열린 선대본부 해단식에서 발언하고 있다. 사진=연합뉴스
윤석열 대통령 당선인이 3월 10일 오후 국회 도서관에서 열린 선대본부 해단식에서 발언하고 있다. 사진=연합뉴스

-윤석열 당선인이 종부세 완화와 양도세 중과 유예 등 부동산 관련 세제 부담을 줄인다고 공약했다. 시장에 끼칠 영향은?

▲윤석열 당선인이 공약한 신혼부부와 청년층에게 주택담보대출 LTV(주택담보대출비율) 80% 확대는 옳은 방향이라고 본다. 더 나아가서 1가구 1주택에 대해선 LTV와 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하지 않는 것도 고려해 볼만하다. 왜 그렇게 생각하는가 하면 주거권 보장 측면에서 주택 구입을 보장해주는 것이 먼저라고 보기 때문이다. 현행 규제는 현금부자에게만 주택 구입이 허용된 시장이 돼버렸다. 

가계대출 증가가 우려된다고 얘기할 수도 있는데, 금융측면에선 주택이라는 담보물이 있기 때문에 위험하다고 보긴 어렵다. 물론 초기엔 부동산 가격 상승으로 이어질수도 있다. 하지만 지난 5년간 규제한다고 해서 가격이 떨어졌나? 오히려 올랐다. 

그리고 금융규제를 선택적으로 완화할 필요가 있다. 청약저축 가입자 중 가점제 기준으로 높은 점수를 보유한 무주택자 우선으로 금융규제 완화해 무주택자가 내집마련을 할 수 있게 지원해야 한다. 공유형 모기지와 40년 장기 모기지 등을 통한 방법이 대표적이다.

-윤석열 정부가 집권 5년 동안 중점적으로 시행해야 될 부동산 정책과 방향성은?

▲단기와 중기로 나눠서 봐야 한다. 단기적으로 세제와 금융규제, 조정대상지역 등 불필요한 규제부터 풀어야 한다. 더불어 민간임대 관련 제도 정상화도 해야한다. 정비사업도 손봐야 한다. 공약한 대로 정비사업 활성화 통해 민간 주도의 주택공급 여건을 조성해야 한다. 이는 수도권 도심지역부터 가장 먼저 해야한다.

중기적으로 공공임대와 민간시장 정상화가 필요하다. 정비사업을 통한 도시재생으로 누구나 살고 싶은 지역에 주택을 공급하고 부담이 가능하도록 해야한다. 3기 신도시 등 기존 공급계획은 그대로 이어받되 공공임대주택 공급 확대가 같이 추진돼야한다. 주택공급 중장기 프레임을 정비사업과 공공택지 통한 공급으로 짜야 한다. 

권주안 위원(한국외대 경제학과 겸임교수)은 한국외대 경제학과를 졸업해 미시간주립대에서 경제학 박사 학위를 취득했다. 1996년 주택산업연구원 수석연구원을 지내고 2015년 주택산업연구원장에 취임했다. 현재 한국주택학회 이사, 대한건설정책연구원 초빙연구위원이다.

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