[이슈분석] 임대차 3법이후 전세금소송 18% 줄었지만…내년이 걱정되는 까닭은
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[이슈분석] 임대차 3법이후 전세금소송 18% 줄었지만…내년이 걱정되는 까닭은
  • 박대웅 기자
  • 승인 2021.12.08 11:52
  • 댓글 0
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전세금반환소송 1년 새 18% 감소
법 시행 2년째, 내년 관련 소송 늘어날 수도
임대차 3법이 시행된 지 1년4개월가 지난 현재, 전세금반환청구소송 건수가 20%가량 감소했다. 사진=연합뉴스

[오피니언뉴스=박대웅 기자] 지난해 7월31일 논란 속에 임대차 시장과 주거안정을 목표로 정부가 야심차게 꺼낸 ▲계약갱신청구권 ▲전월세상한제 ▲주택임대차신고제의 3가지 정책을 골자로 하는 이른바 '임대차 3법'이 시행됐다.

이로부터 1년이 훌쩍 지난 지금, '임대차 3법'은 목표했던 주거안정 효과를 거뒀을까. 

18% 줄어든 전세반환소송

임대차 3법 시행 후 세입자들이 전세금을 돌려받기 위해 집주인을 상대로 내는 보증금반환 소송이 지난해와 비교해 18% 줄어든 것으로 나타났다.

대법원이 발표한 '2021 사법연감'에 따르면 지난해 한해 접수된 전세금 반환소송 1심은 모두 4679건으로 집계됐다. 2019년 5703건과 비교해 1000건 이상 줄었다.

심급별로는 1심 4679건, 항소심 929건, 상고심 147건으로 집계됐다. 지난해와 비교해 항소심이 소폭(3%) 상승한 것을 제외하면 전체적으로 18% 줄었다. 법원별로는 수원지방법원이 176건으로 전국에서 가장 많았고, 창원지방법원이 420건으로 뒤를 이었다. 

임대차 3법이 시작되기 전 전세금 반환소송은 매해 증가 추세였다. 2017년 3577건, 2018년 4181건, 2019년 5703건으로 나타났다. 매년 17~36% 증가했다. 

엄정숙 부동산전문변호사(법도 종합법률사무소)는 "전세금 분쟁이 줄어든 이유는 지난해 7월 국회를 통과한 임대차 3법 영향이 크다"면서 "주택임대차의 경우 세입자에게 2년을 연장할 수 있는 계약갱신요구권을 보장했는데 임대인들은 이 때문에 소송을 하지 못했던 것 같다"고 설명했다. 이어 "세입자의 전세금을 보호하는 '전세금보증보험'과 집주인의 부담을 줄여줄 수 있는 '전세자금 대출 제도'가 자리잡으면서 분쟁의 여지를 완화한 것도 한 몫했다"고 덧붙였다. 

주거안정을 목표로 했던 임대차 3법의 순기능과 역기능 사이 간극이 커지고 있다. 사진=연합뉴스

줄어든 소송, 주거안정 효과일까

1년 사이 줄어든 전세금반환소송을 임대차 3법 시행에 따른 주거안정 효과의 영향으로 봐도 될까. 

임대차 3법의 주요 내용을 우선 살펴보자. 먼저 계약갱신청구권이다. 계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 집주인에게 임대계약을 2년 연장을 요구할 수 있는 권리다. 국토교통부 발표를 정리하면 계약갱신율이 종전 57.2%에서 77.7%로 대폭 늘었다. 

전월세상한제의 경우 계약갱신청구권을 사용한 재계약 때 임대료의 상승폭을 5% 이내로 제한하는 법이다. 전월세가격 대비 임대료가 5% 이내로만 올라 갱신계약이 전체의 76.5%에 이를 만큼 기존 세입자의 전셋값 안정에 기여했다는 게 국토부의 설명이다. 

끝으로 주택임대차신고제는 주택 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등 계약의 주요내용을 의무적으로 신고해야 하는 제도다. 투명한 임대차 시장 조성과 임차인 권리 강화를 목적으로 하고 있다. 

취지와 달리 계약갱신청구권과 관련한 갈등은 늘어나고 있다. 대한법률구조공단의 8월 발표에 따르면 법 시행 전인 지난해 1~7월 월평균 2건에 불과했던 관련 분쟁이 법 시행 후인 지난해 8월부터 올해 6월까지 월평균 22건으로 11배나 늘었다.

KB부동산 통계를 기준으로 서울의 전셋값은 25.6%, 전국 전셋값 평균은 22.9% 올랐다. 일부 선호도가 높은 지역에선 2배 가량 오르기도 했다. 임대차 3법의 순기능과 역기능 사이 간극이 지난 1년여 사이 커지고 있다. 

엄 변호사는 "계약갱신요구권과 전월세 상한제는 법 시행 전 체결된 기존 계약에도 소급 적용됐는데 전세금 분쟁은 주로 계약만료 때 일어난다"며 "지난해 7월 임대차 3법이 시행됐기 때문에 사실상 계약만료가 2022년으로 미뤄진 셈"이라고 지적했다. 그러면서 "미뤄진 계약만료가 다가오는 내년에 다시 전세금반환소송이 늘어날 수 있다"고 전망했다. 


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