[오피니언뉴스=박대웅 기자] 정부가 이른바 '10·26 대책'으로 불리는 가계부채 관리 강화방안을 발표했다. 

핵심은 업권별 DSR(Debt Sercive Ratio·연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율) 한도를 강화하고 DSR 적용 대상을 확대하는 한편 주택담보대출 뿐만 아니라 전세와 신용대출에서도 분할상환 정착을 유도한다는 것이다. 쉽게 말해 상환능력이 높은 사람을 가려 돈을 빌려주겠다는 이야기다. 

정부는 DSR 규제 강화와 분할상환 인센티브 등을 통해 내년 가계대출 증가율을 4~5%대로 관리한다는 목표다. 다만 가계부채와 실수요 지원이라는 상충된 목표를 고려해 올해 가계부채 증가율을 5~6%대로 설정했다. 

정부는 10·26 대책의 실효성을 높이기 위해 상환능력 중심의 대출심사를 공고히 할 방침이다. 앞서 금융당국은 DSR 1단계로 ▲7월부터 전체 규제지역(투기·과열지구 및 조정대상지역 등)에서 6억 원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 경우와 ▲연소득과 관계없이 총 1억 원을 초과해 신용대출을 받는 경우 DSR 규제 40%를 적용해왔다.

6억 초과 주담대·1억 초과 신용…DRS 40% 적용

정부는 이런 기조를 강화한다는 방침이다. 애초 2022년 7월과 2023년 7월로 예정했던 DSR 규제 2단계와 3단계 시행을 앞당겨 내년 1월과 7월 도입키로 했다. 2단계의 경우 1단계 적용대상과 함께 총 대출액 2억 원을 초과하는 대출자들도 확대 적용한다. 3단계가 시행되면 총 대출액이 1억 원을 넘는 모든 차주가 적용 대상이 된다. 

정부는 가계대출 옥죄기 여파로 대출 수요가 고금리인 제2 금융권으로 옮겨가는 풍선효과를 경계하고 있다. 풍선효과를 방지하기 위해 내년 1월부터 2금융권의 DSR을 현행 60%에서 50%로 하향 조정한다. 현재 차주단위 DSR은 은행권이 40%, 제2금융권이 60%로 차이를 보이고 있다.

DSR 계산 때 산출만기도 현실화할 계획이다. 현재 DSR 산출 때 대출만기를 최대만기 등으로 일괄적용하고 있다. 하지만 내년 1월부터 DSR을 계산할 때 적용하는 만기를 대출별 '평균만기'로 축소한다. 

제2 금융권도 DSR 대폭 축소…풍선효과 막아야

정부는 제2 금융권을 비롯해 금융회사별로 적용되는 평균 DSR 규제도 강화한다. 보험은 70%에서 50%로, 상호금융은 160%에서 110%로, 카드사는 60%로 50%로, 캐피탈사는 90%에서 65%로, 저축은행은 90%에서 65%로 크게 줄인다.

특히 정부는 상호금융의 가계부채 증가세가 준조합원을 중심으로 확대되고 있다고 보고 내년 7월부터 상호금융의 준조합원 대출관리를 위한 예대율을 정비할 방침이다. 조합원 대출은 90%, 준조합원은 100%, 비조합원은 120%의 비중을 두는 방식이 거론되고 있다. 

예대율은 은행 예금에 대한 대출금 비율을 관리하는 규정으로, 해당 비율을 초과하면 대출을 취급할 수 없다. 쉽게 말해 예대율이 높아진 상황에서 대출을 늘리려면 예금조달도 늘려야 하는데 고금리를 내걸고 예금을 확보하다 보면 조달비용 증가로 수익성에 부정적인 영향이 불가피하다.

종전 내년 7월로 유예했던 카드론 차주 단위 DSR 산정 규제 포함도 내년 1월로 조기 적용된다. 정부는 카드론 부실을 차단하기 위해 다중채무자에 대한 카드론 취급 제한 또는 한도감액 등 최소 기준을 마련할 방침이다. 

의문부호 붙는 실효성…금소법 정착 여부 관건

DSR는 소득 대비 모든 채무의 원리금 상환액의 비율을 제한해 개인이 가질 수 있는 채무 범위를 소득 범위의 일정 한도로 제한하는 대출 규제 방식이다. 

문제는 10·26 대출규제 대책이 DSR의 전제 조건인 '모든 대출'을 포함하지 않는다는 점이다. 이번 대책에서 전세자금대출, 개인사업자대출, 전세보증금, 중도금대출 등 가계 대출에서 가장 많은 비중을 차지하는 핵심적 대출은 실수요자 보호라는 명분 아래 빠졌다. 

앞선 사례를 되짚어 볼 때 10·26대책의 대출 규제 효과가 얼마만큼 큰 효과를 낼지는 의문이다. 

4월29일 금융당국은 DSR 강화를 골자로 하는 대책을 내놨다. 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 여수신계정 기준 주택담보대출대 증가액은 5월 1조2344억원에서 6월 6518억원으로 쪼그라들었다가 7월 다시 3조원 순증으로 돌아섰다. 

지난해 6월17일 '6·17대책' 때도 발표 당월 8461억원으로 줄었다가 다음 달인 7월 1조3672억원을 회복했다. 같은해 2월23일 내놓은 주택담보대출 대책 때도 반짝 감소하다 3월부터 다시 증가세로 돌아섰다. 

올 10월 기준 5대 은행의 주택담보대출 잔액은 500조863억원이다. 10월에만 2조6688억원(전달 대비 0.54%) 늘었다. 2018년 400조원을 넘어선 후 3년여 만에 100조원이 더 증가했다. 

서민, 실수요자 등에 대한 LTV(담보가치 대비 대출 비율), DTI(총부채상환비율)를 우대해 규제의 실효성을 낮춘 점도 주목해야 한다. 30대 이하 서민과 실수요자들을 대상으로 주택담보대출 만기를 40년으로 연장하는 한편 LTV, DTI를 높인다. 

무주택자, 실수요자에 대한 규제 완화는 과거 사례를 볼 때 주택시장을 과열로 이끄는 주요 변수였다. 2020년 7월10일 서민, 실수요자를 대상으로 LTV와 DTI를 각각 10% 우대했다. 같은 시기 정부는 6·17 부동산 대착과 7·10 부동산 대책, 8·4 공급 대책 등 강도 높은 규체책을 내놨지만 2020년 하반기에만 집값은 12% 상승해 2007년 이후 최고치의 주택가격 상승률을 기록했다. 

가격 상승은 30대 이하 연령대가 주도했다. 이 기간 30대 이하 연령의 서울 아파트 구매 비율은 40%를 넘어섰다. 

고령 다주택자의 주택구매가 어려워지자 자녀나 지인 명의의 편법 구매가 늘었다. 또 전세자금대출, 사적 대출 등을 이용한 '영끌'이 주택 구매 시장에 뛰어들면서 30대 이하 비중이 큰폭으로 늘어났다. 

실소유자를 소득 내 무리하지 않는 수준에서 주택을 구매하는 것으로 정의하지 않고 주택의 유무로 나눈 데 따른 부작용이라는 지적이 제기됐다. 

10·26대책 등 정부의 가계부채 관리 정책 등에 대해 서영수 키움증권 연구원은 "큰 틀에서 과거 사례를 크게 벗어나지 못하는 만큼 정부 정책이 주택가격을 상승하는 현상이 반복될 가능성이 높다"며 "가계부채 대책의 한계를 보완하는 금융소비자보호법을 주목해야 한다"고 말했다. 

지난해 3월25일부터 시행된 금융소비자보호법은 과잉 대출 권유 등으로 발생한 피해의 책임을 금융회사에 둘 수 있게 한 법이다. 이렇게 되면 정부 규제와 무관하게 금융사는 보수적인 기준으로 DSR을 적용하며 원리금 상환 대출을 요구할 것으로 예상된다. 

서 연구원은 "금소법 기준으로 볼 때 20~30대는 상환 능력을 평가하기 어려운 대출자로 정부의 별도 지원 없이는 대출 확대가 어려운 계층이 될 것"이라면서 "향후 대출시장에서 부동산 시장은 금융소비자보호법 정착 여부에 달려 있을 것으로 판단된다"고 밝혔다. 

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