[최석원 SK증권 지식서비스 부문장] 정부의 다양한 노력에도 불구하고 부동산가격이 계속 오르고 있다.

어느 지표를 봐도 부동산가격 상승은 뚜렷하다. 한국부동산원의 전국 아파트 실거래가격 상승률은 전년동월대비 21%에 달하고, 국민은행이 발표하는 가격지수에 따르면 지난 6월 기준 서울 아파트가격의 전년 같은 월 대비 상승률은 19.5%에 달한다.

특히 과거와 달리 이번에는 강북 아파트가격 상승률이 22%로 강남 아파트가격의 17%보다 훨씬 높은 상승률을 보이고 있다.

이번 정부 들어 여러 차례의 크고 작은 부동산 가격 안정 대책이 나왔음에도 불구하고 부동산가격이 크게 오르면서 정부는 정부대로 당황하는 모습이 역력하고, 국민은 국민대로 높아진 주거 비용과 세금 부담으로 고통을 받고 있다.

얼마 전 한 기관에서 2018년 기준 우리나라의 보유세 실효세율이 OECD 평균보다 크게 낮다는 통계를 냈고, 이를 바탕으로 우리나라 보유세를 지금보다 여러 배 올리는 게 타당하다는 논리를 내세우는 사람들도 있다. 

반대로 GDP 대비한 부동산 거래, 보유 관련 세금이 이미 OECD 평균을 넘어섰다는 추정을 발표한 경우도 있는 것을 보면 단기적으로 가계의 세 부담이 늘어난 것은 분명하다.

집값 못잡고 세금부담만 늘어나

이 때문에 일각에서는 정부가 세수 증가로 소기의 목표를 달성했다는 얘기도 하지만, 세수 증대가 정부의 근본 목표가 아닌 이상 부동산시장을 둘러싼 많은 사람들이 현재의 가격 급등으로 어려움을 겪고 있는 것은 분명해 보인다.

물론 최근 1년여간 나타난 부동산가격 급등 현상은 우리뿐 아니라 거의 대부분의 주요국에서 발견된 현상이다.

나라별로 차이가 있긴 하지만, 미국, 독일 등 주요 국가의 부동산가격은 1년 사이 15% 내외 오르고 있고, 부동산가격은 늘 안정되어 있다고 평가 받는 일본에서도 도쿄의 부동산가격은 8% 이상(4월까지 지표이므로 6월까지는 더 올랐을 수 있다) 오른 상황이다. 상하이, 베이징 등 중국의 주요 도시에서도 7~8%의 상승률을 보이고 있다.

그나마 글로벌 주택 가격 상승 시 항상 거론되던 홍콩과 런던 등의 가격 상승 폭이 5% 내외로 낮은 수준이다. 그야말로 전 세계가 부동산 가격 상승에 몸살을 않고 있다.

이렇듯 글로벌 부동산가격이 모두 크게 오르고 있는 점을 감안할 때 우리나라에서도 부동산가격이 급등한 중요한 이유를 저금리로 보는 게 타당하다.

코로나19 확산 이후 진행된 각국의 초저금리 정책과 막대한 유동성 공급은 부동산 구매의 부담을 크게 줄였고, 정책의 효과 또는 부작용이라고 할 수 있는 물가 기대 심리의 상승은 실물 자산 보유 욕구를 끌어 올려 부동산가격 상승을 부추겼다. 물가가 오르면 돈의 가치가 떨어지므로 나중에 갚을 때 부담이 작아지고, 돈에 대한 실물 자산 가치가 증가하게 되므로 이러한 상황 전개는 자연스럽다. 

하지만, 적어도 국내 부동산가격 상승은 다른 나라보다 상대적으로 더 크게 나타나고 있고, 특정한 지역의 아파트를 보면 저금리로만 설명하기 어려운 부분이 있다. 즉, 저금리 이외에 다른 요인들도 영향을 주고 있는 것으로 보여진다. 

사실 우리나라의 경우 지난 몇 년간 저금리가 부동산으로 이어지는 고리를 막기 위한 정책 당국의 꾸준한 노력, 그 이외에도 매수 수요를 억제하기 위한 다소 무리한 정책들이 있었다.

다주택 보유를 죄악시하는 용어를 선택하거나, 정부로서는 협조에 감사해야 할 징세에 대해 오히려 ‘징벌적’이라는 표현을 서슴지 않는 것을 보면 다분히 정치적인 이해를 반영한 것으로 보이지만, 어쨌든 표면적으로 보면 도무지 이렇게 강력한 정책 하에서 왜 부동산가격이 급등하고 있는지 의아할 정도의 의지가 국회에 의해 정책으로 구체화됐던 것이다.

게다가 최근 들어서는 정책이 ‘잘못된’ 것이 아니라 오히려 ‘약했던’ 것이라는 시각 하에 내년 대통령 선거에 출마한 여당의 예비 후보들이 더 강력한 부동산 대책을 내세우고 있다. 

'수요 억제'에만 초점 맞춘 무리한 정책들

그러나 어찌 보면 당연하게도 한쪽에서는 지난 몇 년간 이어진 정책이 오히려 부동산가격을 급등시킨 원인이라는 지적들이 나오고 있다. 이러한 지적들이 아니더라도 이제는 정책 당국 자체가 스스로 시행한 정책이 오히려 가격 급등이라는 문제를 일으킨 것 아니냐는 반성을 해야 할 상황임이 분명해 보인다.

그리고 만약 당국이 얘기하듯 지금까지 정책들이 효과가 있었는데도 글로벌 부동산 가격보다 우리가 더 오른 것이라면, 정책이 없었을 때 우리 부동산은 지금보다 훨씬 더 올랐을 것이라는 얘기인데, 별로 타당해 보이지 않는다.

예를 들어 이 중에는 수요 억제 정책이 있다. 언뜻 생각하면 정부의 수요 억제 정책은 수급이 가격을 결정한다는 측면에서 타당하고 가격 하락 압력을 낼 것으로 기대할 수 있다.

하지만, 이러한 정책은 치명적 약점을 갖는다. 일단 어떤 방식으로든 수요를 줄이려는 정책은 신규 주택 공급자 입장에서 주택 공급에 대한 의지를 감소시키는 일이기 때문이다. 실제로 선분양제 하에서조차 시행 및 건설사들은 미분양 또는 계약 포기에 대해 엄청난 부담을 갖는다.

최근 한 저널에 발표된 국내 부동산시장에 대한 연구 결과 역시 대출 규제와 보유 및 거래세 강화가 돌고 돌아 GDP 대비 거주자본 투자 비율이나 건설업 고용 비중을 줄일 것이라 밝히고 있다.

물론 이러한 민간 주택 공급의 감소는 당장 나타나는 것이 아니라 장기적으로 나타나는 효과이기 때문에 현재 수급에 영향을 미치지 않는다는 주장이 있을 수 있다. 하지만, 이는 부동산을 매수해 보지 않은 사람들의 견해일 가능성이 높다.

실제 인생 전체를 볼 때 가장 큰 의사 결정 중 하나인 주택 매수를 할 때 사람들은 향후 원하는 지역에 원하는 형태의 주거가 공급되지 않을 가능성에 민감하게 반응할 가능성이 있다. 다른 곳에 지어줄 테니 그곳으로 가라는 정책도 좋지만, 그 곳이 정말 원하는 곳인지 욕구를 적정한 선에서 타협한 것인지는 사람에 따라 다를 것이다.

즉, 이런 저런 것에 신경을 쓰지 않는 사람도 있겠지만, 그렇지 않은 사람들도 많다는 얘기다. 당연히 장기적인 공급 위축에 대한 우려는 현재의 매수 심리를 자극한다. 최근 나타났던 이른바 ‘영끌’ 매수 중 일부는 이러한 심리적 자극에 의한 것일 수 있다.

게다가 우리나라는 전세 제도가 이러한 심리적 자극을 완충하는 역할을 해 왔었는데, 정부의 임대차 정책이 전세가격의 급등으로 이어지거나 이어질 가능성을 뚜렷하게 높이면서 완충할 수 있는 부분이 없어졌다. 

우리 정책당국은 최근 발표에서, 민간 전세 계약에 대해 기간과 가격 인상 폭, 전월세 전환율 등 제한했던 작년의 임대차법 개정으로 인해 갱신율이 작년보다 크게 늘어 전세입자의 주거 안정성이 높아졌다는 주장을 했다.

하지만, 안타깝게도 전세가격은 전국 거의 대부분 지역에서 집값보다 더 큰 폭으로 올랐다. 전세 수요는 늘고 공급은 줄어드는 효과와 이중 가격 효과가 나타났기 때문이다.

정책의 혜택을 본 사람도 있지만, 처음으로 전세를 얻으려 했던 사람들, 특히 신혼부부들 입장에서는 엄청난 전세값 부담을 안게 된 것이다. 또한 전세값의 상승은 일부 실수요자가 부동산을 매수할 때의 필요 자기자본 금액을 줄여 부동산 가격 상승으로 이어졌을 것으로 보는 게 타당하다.

더 강한 대책은 시장을 더 왜곡할 수도

그런데 상황이 이렇게 되었는데도 이상하게도 기존 제도의 재검토가 아니라, 이제 갱신이 아닌 신규 계약에 있어서도 인상률 상한선을 정하자는 더 강한 주장이 나오고 있다.

이렇게 되면 이미 이중화된 전세값이 고착될 것이고, 또 이렇게 되면 분명 표준임대료를 산정해 적용하자는 시장 가격 통제적인 발상도 나올 것이다. 그리고 결국은 부총리가 했던 것과 같은 말도 되지 않는 위로금으로 이를 보전하는 행동들이 횡행할 것이다.

이렇게 되면 또 위로금을 불법화할 텐데, 과거뿐 아니라 현재도 일부 국가에서 나타나는 블랙마켓과 정부의 규제가 연상되는 건 필자만이 아닐 것이다. 통제가 새로운 통제를 낳고, 많은 국민들이 자연스러운 경제적인 이해에 따라 행동하면서 실제 또는 잠재적 범죄자가 되는 상황이 좋은 것일까?

원하는 지역에 원하는 형태의 주거에 대한 시각 차이를 이해하지 못하는 것도 정책이 실패했을 가능성을 높이는 이유다. 지난 번 공공임대주택에 대한 논란에서 나타났듯이 사람들은 여전히 공공주택에 대해 부정적인 시각을 가지고 있다.

많은 사람들의 삶의 질을 높이기 위해 공공주택의 양을 늘리고 질을 높이는 것은 정말 중요한 정책 목표다. 하지만, 사람들은 지금보다 나은 소득 조건이 될 때, 자금을 동원할 능력이 될 때 이로부터 벗어나 조금 더 나은 환경을 추구할 것이고, 그러한 환경을 더 비싼 가격에 구매하려는 수요는 막을 수 없을 것이다. 글로벌 관점에서 보면 특별 케이스인 싱가포르의 경우에도 민간 주택의 가격은 매우 높게 형성되어 있다.

특히 우리나라는 대형차나 고급 수입차 판매 비중이 경제 규모나 소득에 비해 매우 높게 나타나며, 일부 글로벌 명품 업체는 가격을 올리는 것이 가장 좋은 마케팅 전략이 될 만큼 남의 시선과 자기 만족의 경계가 불분명한 나라다. 즉, 자기 만족이나 투자로 포장된 남의 시선에 대한 의식이 만연해 있는 상황이다. 또한 이러한 의식이 전후 우리 경제의 빠른 성장에 힘이 된 것도 사실이다.

수천만원짜리 운동화를 거래하는 젊은 층을 기존 사고의 틀로 이해할 수 있을까? SNS의 발전으로 개개인이 원하는 것의 최대치를 이미 누리는 다른 사람들을 접하는 게 너무도 쉬워진 상황에서 이러한 의식이 변화할까? 나아가, 기존의 사고대로 이들을 가르치는 것이 정당하기는 할까?

세금을 이용한 억제 방식도 가격 안정에 도움을 준 것인지, 또한 앞으로 도움을 줄 것인지 불투명하다. 현재의 보유세는 마치 특별소비세와 유사한데, 특별소비세가 해당 소비를 줄이는 효과는 있을 수 있지만, 해당 품목의 가격을 낮추는 효과를 갖는지는 불분명하다. 그 보다는 세금이 오히려 전체 이용자가 부담할 가격을 높일 가능성이 높다.

'정책 부작용'에 대한 재검토 있어야

물론 중요한 것은 결국 수요 공급이겠지만, 원하는 물품의 수요가 많고 공급은 원활하지 않다고 느껴지거나, 공급이 불가능하다고 생각될 때 해당 물품에 대한 세금은 가격으로 바로 전가될 것이다. 

이 때문에 지난 1년간 나타난 전세값 상승에는 비대칭적이고 시장가격과 괴리된 전월세 전환율도 영향을 미쳤겠지만, 보유세나 취득, 양도세 등 부동산 관련 세금의 급증에 기인한 부분이 있을 수 있다. 

정부는 우리나라의 보유세 실효세율이 낮은 수준이라는 입장이지만, 우리나라 부동산 관련 세금은 2020년 기준으로 OECD 평균에 근접했을 것으로 보이고, 더 중요한 것은 이러한 세금의 분포가 매우 비대칭적일 가능성이 크기 때문에, 결정된 전월세 전환율에 의해 영향을 별로 받지 않을 만한 비싼 주거지역에서조차 증세에 의해 전세값 상승이 나타난 것 아닌가 살펴볼 필요가 있다. 

지금 우리나라에서 나타나고 있는 부동산가격 상승은 저금리를 감안해도, 다른 나라의 부동산가격 상승 폭을 감안해도 과도하게 느껴진다. 그리고 여기에는 같은 옷을 입고 같은 모양의 집에 사는 사람들이 행복할 것이라고 생각하는, 또는 일부 계층의 주거 안정을 위한다는 명목으로 다른 국민들의 피해를 강요하는 게 당연하다고 여기는, 나아가 나타난 가격 움직임이 시장에 의한 것이 아니라 일부 투기적인 세력에 의한 것이라고 보는 정책이 부작용을 주었을 수 있다.

따라서 지금도 국민 전체의 주거 안정을 위해 불철주야 노력하고 있겠지만, 지금까지의 내가 만들어 온 정책이 혹시 그러한 부작용을 준 것은 아닌지 철저하게 되돌아볼 필요가 있다.

그렇지 않으면 정책 부작용으로 인해 원래의 목표인 전 국민의 안정적인 주거가 달성되지 못할 수 있고, 그 보다 더 중요하게는 많은 사람들이 자기가 원하는 방식으로 행복하지 않을 수 있기 때문이다. 

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