[節稅美男의 절세노트] 전국 확대 '조정대상지역'...반드시 체크해야할 세법규정은?
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[節稅美男의 절세노트] 전국 확대 '조정대상지역'...반드시 체크해야할 세법규정은?
  • 이용준 한결 세무회계 대표세무사
  • 승인 2020.12.31 12:10
  • 댓글 1
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1가구1주택 비과세 거주요건 추가...양도소득세 강화돼
다주택자, 장기보유특별공제 배제에다 중과세율 적용으로 타격 커
주택취득세율 달라져...종합부동산세는 최고 두배로 늘어나
이용준 한결 대표세무사
이용준 한결 대표세무사

[이용준 한결 세무회계 대표세무사] 지난 12월 17일 올해 들어서만 4번째 부동산 규제지역 확대 정책이 발표되었다. 수도권을 중심으로 설정되었던 규제지역은 광역시를 거쳐 이제는 전국의 중소도시까지 확대되어 현재 전국적으로 49개 지역이 투기과열지구로, 111개 지역이 조정대상지역으로 지정되어있다. 이제는 규제지역을 찾는 것보다 규제지역이 아닌 곳을 찾는 것이 오히려 더 쉬울 정도이다.

규제지역의 전국적인 확대 정책은 규제지역 이외 지역의 부동산 가격 급등 등 소위 풍선효과를 차단하기 위한 고육책으로 보이지만, 투기수요의 수도권 재유입으로 그동안 소강상태를 보였던 수도권 주택가격이 다시 동요하는 악순환으로 이어질 조짐도 있어 심히 우려되는 바이다.

규제지역은 크게 투기지역과 투기과열지구 그리고 조정대상지역 세 가지로 구분되는데 투기지역은 투기과열지구, 투기과열지구는 조정대상지역으로 동시에 지정되는 것이 일반적이다. 그러나 이번 12.17조치에서 투기과열지구로 지정되었으나 조정대상지역에서는 빠진 창원시 의창구와 같은 예외도 가끔 존재한다.

대체로 조정대상지역은 세금규제와 대출규제가 적용되고 투기과열지구에서는 보다 강화된 대출규제와 도시정비사업에 대한 규제 등이 적용된다. 오늘은 조정대상지역으로 지정되었을 때 적용되는 세금규제를 중심으로 살펴보고자 한다.

정부는 부동산 투기규제의 '풍선효과' 차단을 위해 사실상 전국으로 조정대상지역으로 지정했다. 이에 따라 양도세 등에 중과세율이 적용될 전망이다. 사진= 연합뉴스
정부는 부동산 투기규제의 '풍선효과' 차단을 위해 사실상 전국으로 조정대상지역으로 지정했다. 이에 따라 양도세 등에 중과세율이 적용될 전망이다. 사진= 연합뉴스

조정대상지역에 적용되는 양도세 규정
‒신규취득 주택 2년 이상 거주의무
‒일시적 2주택 기존주택 처분기한 단축 및 신규주택 입주 의무
‒다주택자 장기보유특별공제 배제 및 중과세율 적용

조정대상지역으로 지정되면 무엇보다 우선 양도소득세 규정이 대폭 강화되어 적용된다. 조정대상지역으로 지정되면 지정일 이후 취득하는 주택은 2년 이상 보유뿐 아니라 2년 이상 거주요건을 충족해야만 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

이 규정은 취득일을 기준으로 판단하는 것으로, 지정일 이전에 잔금을 청산하거나 등기를 마쳤다면 당연히 거주여부에 관계없이 2년 보유요건만 채우면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그런데 지정일 이전 계약만 한 상태에서 잔금청산이나 등기 전에 조정대상지역으로 지정되었다면 어떻게 될까? 이 경우 계약서 작성과 계약금 지급이 확인되면 예외적으로 거주요건에 관계없이 2년 이상 보유만 하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단 비과세 거주요건에 관한 이러한 예외는 다른 경우와는 달리 무주택자가 취득한 경우에만 적용된다. 만약 계약 당시 다른 주택을 보유하고 있는 경우라면 반드시 거주요건을 충족해야 비과세가 적용되므로 각별한 주의가 요망된다.

또한 거주요건 적용은 취득 당시 조정지역 여부가 기준이 되므로 조정대상지역으로 지정된 후 취득한 주택은 향후 조정대상지역에서 해제된 이후 양도하는 경우라도 반드시 거주요건을 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점도 알아두어야 한다.

일시적 2주택 비과세란 기존주택 취득 후 1년 이후 신규주택을 취득하고 2년 이상 보유한(조정대상지역의 경우 2년 이상 거주요건 충족) 주택을 신규주택 취득 후 3년 이내 양도하는 경우 양도하는 기존주택에 대해 비과세를 적용하는 것을 말하는데, 만약 기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 있다면 신규주택 취득 후 3년 이내가 아니라 1년 이내 기존주택을 양도하고 1년 이내 신규주택에 입주까지 하여야만 비과세 혜택을 볼 수 있다.

기존주택이나 신규주택 중 하나라도 조정대상지역 이외 지역에 있다면 3년 이내 양도하면 되고 계약 이후 잔금일 이전에 새로 조정대상지역으로 지정되었다면 이 경우에도 1년이 아니라 3년 이내 양도하면 비과세혜택을 받을 수 있다.

조정대상지역이 되면 받게 되는 가장 큰 불이익은 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 때 보유기간에 따른 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율을 적용한다는 것이다. 일반주택의 경우 최고 30%, 1세대1주택 고가주택의 경우 최고 80%까지 적용되는 장기보유특별공제 배제는 그것만으로도 세부담이 엄청나게 과중되는데 거기에 더하여 2주택자는 10%, 3주택 이상을 보유한 경우는 20%의 중과세율이 추가로 적용된다.

더욱이 2021년 6월 1일 이후에는 현행보다 10% 인상된 20%와 30%의 중과세율이 적용되어 조정대상지역의 다주택 양도 시 세부담은 더욱 가중될 전망이다.

그런데 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과에 대해 잘못 이해하는 경우가 많은 듯하여 몇 가지 살펴보고자 한다.

조정대상 지역에 있는 주택을 양도하는 경우에만 장기특별공제 배제 및 양도소득세 중과규정이 적용되지만 중과주택 수를 계산할 때는 조정대상지역에 소재한 주택뿐만 아니라 전국의 모든 주택을 대상으로 계산하여야 한다. 조정대상지역이 아닌 지역의 주택도 주택 수에 포함시켜야 하는 것이다. 또한 주택임대사업등록을 한 주택도 중과주택 수 계산에는 포함된다.

주택 수 계산에서 제외되는 것은 조정대상지역 지정 여부가 아니라 수도권과 광역시 그리고 세종시를 제외한 도지역의 시군에 있는 주택중 주택공시가격 3억원 이하의 주택이다. 즉 수도권과 광역시 그리고 세종시(일부 예외 있음)의 경우 주택공시가격에 관계없이 모든 주택이 포함되며 이외의 지역은 주택공시가격 3억원 초과주택만 주택 수 산정에 포함한다.

12.17 대책에 따라 이제는 조정대상지역은 수도권이나 광역시 이외에도 일반 시군까지 확대되어 지정되었다. 이들 지역의 경우 조정대상지역에 지정되었더라도 주택공시가격이 3억원을 초과하는 경우에만 중과 주택 수 계산에 포함된다. 뿐만 아니라 이 지역의 주택의 경우에는 비록 조정대상지역이라도 주택공시가격 3억원 이하라면 양도소득세 중과대상이 되지 않으며 장기보유특별공제도 적용된다. 즉 조정대상지역으로 지정되었다고 해서 모든 주택이 양도소득세 중과대상은 아니라는 점을 알아야 한다.

조정대상지역이 되면 취득세와 종합부동산세에도 영향을 미쳐

조정대상지역으로 지정되면 양도소득세만 영향을 받는 것은 아니다. 올해 개정된 주택취득세율은 조정대상지역과 아닌 지역의 취득세율을 달리 규정하고 있다. 따라서 조정대상지역의 확대로 주택을 취득할 때 적용되는 취득세율도 달라질 수 있으므로 이를 고려하여야 한다.

조정대상지역으로 지정되면 주택 취득세율도 비조정대상지역과는 다른 기준이 적용된다.

또한 1세대1주택을 제외하고 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상을 증여하는 경우에는 기존 3.5%인 증여취득세율이 12%로 인상되어 적용되므로 조정대상지역 내 주택을 증여하는 경우에는 반드시 취득세율을 확인할 필요가 있다.

종합부동산세의 경우에도 조정대상지역과 비조정대상지역의 경우 세율 적용에서 차이가 있다. 아래 2021년 이후 적용될 개정 종합부동산세율표를 보면 알 수 있듯이 기존 조정대상지역과 비조정대상지역에 각 1주택씩을 보유하고 있거나 비조정대상지역에 2주택을 보유하고 있었는데 그 지역이 새로이 조정대상지역으로 지정되었다면 주택의 신규취득 없이도 0.6∼3.0%의 적용세율이 1.2∼6.0%로 인상되어 종합부동산세 세부담이 2배가량 늘어나게 된다. 따라서 이런 경우라면 다주택 해소를 위해 양도나 증여 등 절세전략을 적극적으로 검토할 필요가 있다.

2021년6월부터 인상되는 종합부동산세율.

이번에 추가로 조정대상지역에 지정된 지역에 주택을 보유하고 있거나 주택을 보유할 계획이 있다면 취득부터 보유, 그리고 양도까지 달라지는 세금제도를 제대로 이해하고 이에 맞는 절세대책을 마련하기 위해 세무전문가의 도움을 받기를 권유한다.

● 이용준 세무사는 서울대를 졸업하고 삼성화재와 ING생명에서 오랜 기간 근무했으며 중소기업 부사장으로 일하기도 했다. 현재 논현동에서 세무사 사무실을 운영중이며, 삼성화재 FP센터 전문위원으로 주로 재산세제 상담과 강의를 병행하고 있다.

 


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배미영 2021-01-07 15:14:20
안녕하세요 글 잘보았습니다
지금은 무주택자이고 22년 4월에 입주하는 분양권을 가지고 있습니다
그럼 조정지역일경우 1가구 1주택 보유만 할경우(전세입자가2년 혹은4년을 살다가 매매할려고 할때)에는
비과세 적용이 아니고 일반과세로 양도 소득세를 계산하면 되나요?
저희는 직장이 타지역으로 발령이나서 실거주할수가 없게 되었어요